הוספת מקומות חניה בלי היטל השבחה

>> החברה היזמית "י.ד.ר. הנדסה בע"מ" רכשה מגרש המיועד להקמת בניין מגורים בבנייה רוויה בלב תל אביב, ברחוב רש"י 16. המגרש, שצורתו היא מלבן צר ומוארך בשטח 300 מ"ר, ממוקם ממערב לרחוב קינג ג'ורג, מדרום לגן מאיר ומצפון למתחם מכבי הישן - המיועד להקמת שכונת מגורים חדשה.

החברה הגישה בקשה להיתר בנייה להקמת בניין מגורים בן חמש קומות וקומת גג. על מנת לתת פתרון לצורכי החניה בתחומי המגרש, הבקשה להיתר כללה הקמה של מתקנים מכפילי חניה, כלומר מתקנים הידראוליים לחניה בקומות.

הקמת מתקני החניה הוצגה כהקלה מבוקשת במסגרת היתר הבנייה. עיריית תל אביב, כדרכה בקודש, דרשה היטל השבחה עבור מתקני החניה. שמאי העיריה חישב את שווי החניות בנכס לפני הקמת המתקן ולאחריו. על פי תחשיביו, ההקלה יוצרת שבעה מקומות חניה, לעומת שלושה מקומות חניה בלבד שהיו ניתנים לניצול במצב הקודם - טרם הקמת המתקן. השמאי קבע שווי של 74 אלף שקל למקום חניה, ואף מצא לנכון להפחית מן השווי במצב הקודם תשלום כופר חניה לשני מקומות, בסך של 70 אלף שקל.

בתחשיב השווי במצב החדש, הפחית שמאי העיריה את עלויות הקמת המתקן והפגיעה בנוחות, וקבע שווי במצב החדש של 36 אלף שקל למקום חניה. ואולם נראה כי השמאי לא הביא בתחשיבו את העובדה כי למתקן יש עלויות תפעול, שירות וביטוח משמעותיים, אותן יש להפחית גם כן בערך מהוון.

בסופו של יום, קבע שמאי העיריה כי על החברה לשלם היטל השבחה בסך 78 אלף שקל בגין מכפילי החניה. החברה מצדה טענה כי אין להטיל עליה היטל השבחה. התיק נדון בפני השמאית המכריעה גבע בלטר, שקבעה כי תוכנית בניין עיר "ע'1", שחלה על הנכס, מתירה לפחות שתי קומות מרתף (ועד ארבע קומות במידת הצורך), בתכסית של עד 80% משטח המגרש - ובסך הכל 478 מ"ר של מרתפים, בעוד ששטח המרתף בהיתר המבוקש הוא 197 מ"ר, כולל הבור שבו מוצבים מתקני החניה. מכאן שלא נוצלו אפילו מחצית משטחי הבנייה המותרים במרתף - ואין מדובר כלל בהשבחה.

השמאית המכריעה קבעה בנוסף כי להבנתה, מתקן החניה עומד בהוראות תוכנית המרתפים "ע'1", למעט העובדה כי אינו מקורה בגג. השאלה היא מדוע בכלל הוצגה הקמת המתקן כהקלה מתוכנית. גם לכך מתייחסת השמאית, וקובעת כי הדבר נעשה ככל הנראה ממניעים תכנוניים, ועל מנת שלא לפגוע בזכויות השכנים.

טעות קונספטואלית

הסוגיה שנדונה בתיק מעלה כמה נקודות עקרוניות. ראשית ברמה הערכית, האם ראוי שהעיריה תגבה היטל השבחה בגין מתקני חניה. מדובר במאמץ ייחודי של בעלי הנכס לפתור את בעיית החניה, ויש בכך השפעה ישירה והקלה קריטית של מצוקת החניה בעיר. ביצוע מתקן חניה הוא מתבקש, ותורם תרומה משמעותית לאיכות החיים בסביבה ובעיר בכלל.

בנוסף לכך, אם נבחן היטב את מהות הוראות החוק ועקרונות הטלת היטל ההשבחה, דומה כי עצם הדרישה להיטל השבחה במקרה הנדון - מקורה בטעות קונספטואלית, שהרי הזכות והאפשרות ליצור שכבות של משטחי חניה בתוך חלל המרתף הינן תכונה מובנית וקיימת של המרתף המותר לבנייה בנכס. התפתחות הפתרונות ההנדסיים והתגברות מצוקת החניה רק הפכה את מימוש הפוטנציאל לאפשרי וכדאי.

כדי להמחיש את הסוגיה על דרך ההקצנה, הרי לא יעלה על הדעת שבעל דירה שבבעלותו מחסן יידרש לשלם היטל השבחה משום שהתקין מדפי פלדה בהיקף קירות המחסן והכפיל ושילש את שטח האחסון שבבעלותו.

מן הראוי היה שתתקבל החלטה עקרונית בעיריית תל אביב, הפוטרת מהיטל השבחה מתקני חניה בבתי מגורים. זאת להבדיל מחניונים מסחריים, שם מדובר בשימוש עיקרי ומסחרי - וזה כבר דיון שונה בתכלית.

-

הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים