שכנים יפוצו על הקמת מגדל אף שערך הדירה ירד ב-2.5% בלבד

>> גם פגיעה בסכום של 5,000 דולר, המהווה ירידת ערך בשיעור של 2.5% מערך הדירה, היא פגיעה גדולה מספיק על מנת לחייב את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון לפצות שכנים שנפגעו מפרויקטים של מגדלים שאושרו לידם - כך קבע בית המשפט המחוזי תל אביב.

הפסיקה מנוגדת להלכי הרוח הנוכחיים במוסדות התכנון והממשלה, שלא לשלם פיצויים במקומות שבהם הפגיעה קטנה, ותומכת בעקרון שברגע שבעל נכס נפגע, יש לפצותו מהשקל הראשון.

תחילת הפרשה ב-2004, אז הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הוד השרון אישרה תוכנית לבנייה של שלושה מגדלים בני 14-16 קומות שבהם 165 דירות, במקום התוכנית הקיימת שאיפשרה בנייה של 20 קוטג'ים טוריים בני 2 קומות בין הרחובות הצנחנים וחטיבת גולני בשכונת מגדיאל.

בעלי דירות בשני בניינים ברחוב סוקולוב פינת אביב ורחוב הצנחנים, הגישו עררים נגד התוכנית ולאחר מכן תבעו פיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וזאת לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה.

ב-2006 פסק שמאי מכריע, כי התוכנית גורמת לירידת ערך של חלק מבעלי הדירות, תוך שהוא מבדיל בין דירות שנמצאות מתחת לקומה השמינית ואלו שמעל. הוא פסק כי התוכנית החדשה לא פגעה בערכן של הדירות בקומות הנמוכות ובקומות הגבוהות וקבע פיצוי של 5,000 דולר לשמונה דירות ולדירה אחת פיצוי של 2,500 דולר, כשבממוצע סכום הפיצוי מהווה 2.5% משווי הדירות.

הוועדה המקומית של הוד השרון, שנדרשה לשלם סכום כולל של 42.5 אלף דולר (כ-160 אלף שקל), החליטה להמשיך את המאבק נגד השכנים והגישה ערר לוועדת הערר המחוזית בדרישה לדחות את טענותיהם.

בין היתר הסתמכה הוועדה על סעיף 200 בחוק התכנון והבנייה, שקובע כי גם אם מישהו נפגע כתוצאה מאישור תוכנית, לא יראו בו כנפגע אם "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגעים". כלומר, לשיטת העירייה הפגיעה המזערית היא סבירה, בפרט מול החשיבות הציבורית של התוכנית הפוגעת בפיתוח העיר מול הנזק הקטן ועל כך שהשכנים היו צריכים לצפות את אישור התוכנית הזו בשעה שרכשו את הדירות שלהם.

ב-2009 דחתה ועדת הערר את הטענות של העירייה. "דווקא במקרה שלפנינו כל אלו נלקחו בחשבון באופן מפורט ומנומק בשומה המכרעת. האינטרס הציבורי הגלום במגמות ההתפתחות הטבעית של הוד השרון נלקחו בחשבון ואוזנו עם הפגיעה בנכסי השכנים. לכן יש לדחות גם את הטענה כי מבחן הצדק מתקיים כאן מבחינת הציפיות לבנייה רוויה", קבעה ועדת הערר.

הוועדה המקומית הוד השרון קיבלה את הכרעתה של ועדת הערר והגישה עתירה מנהלית בבית המשפט המחוזי מחוז תל אביב-יפו, שנדונה על ידי השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן. הוד השרון חזרה על טיעוניה והשכנים שיוצגו על ידי עורך הדין יובל פלדה טענו כי שיעור הפגיעה אינו המדד היחיד לקבוע את סבירות הפגיעה וכי מבחן הצדק מתקיים, ולראייה השמאי המכריע שהפריד את הקומות הגבוהות מהנמוכות.

בית המשפט קיבל את טענות השכנים הנפגעים וקבע כי אמנם מדובר בפגיעה קלה יחסית, אך זה אינו הרף היחיד למבחן הסבירות. באשר לאינטרס הציבורי שגלום בתוכנית הפוגעת, קבע בית המשפט כי אינטרס זה הובא בחשבון ולכן שיעור הפיצוי היה על הצד הנמוך.

לגבי מבחן הצדק קבע בית המשפט כי זהו מבחן סובייקטיבי שנבחן בכל מקרה באופן שונה. במקרה של הוד השרון הסכים בית המשפט עם ההחלטה של ועדת הערר, כי הציפייה לבנייה גבוהה היתה סבירה לגבי הדירות הנמוכות, אבל לגבי הדירות הגבוהות התוכנית שאושרה היא חריגה מהסיבה שהם קנו דירות בגובה שיבטיח להם נוף פתוח.

בית המשפט קבע כי על העירייה לשלם את הפיצויים שקבע השמאי המכריע והוצאות שכר טרחה בגובה 45 אלף שקל.