עיריית בת ים משכה יזמים להרים את ההתחדשות העירונית - והם נשמעים אופטימיים

>> תארו לכם מצב שבו לעיריות לא נשארו שטחים לבנות עליהם. מצב שבו כל העיר בנויה ועכשיו אין ברירה אלא למצוא פתרונות יצירתיים בתוך העיר, כדי לאפשר דיור שישרת אוכלוסייה חדשה. המצב הזה אינו היפותטי במקרה של בת ים. לעיר הקטנה, שבשנים האחרונות נהנית מעליות מחירים בזכות הקרבה לתל אביב וחוף הים, אין לאן להתפתח.

אי אפשר להקים בבת ים שכונות חדשות בפריפריה של העיר, כי פשוט אין עתודות לבנייה. "90% מהעיר כבר בנויים וגם החלק שאינו בנוי כבר מתוכנן. לכן, כל התוכניות שנמצאות כיום בתכנון בבת ים הן תוכניות של התחדשות עירונית", מסביר עו"ד ארז פודמסקי-שקד, מנכ"ל עיריית בת ים. "אם לא נעסוק בזה נצטרך לסגור את מחלקת התכנון", הוא מוסיף בחצי צחוק.

בגלל שבעיריה מודעים לכך שתוכניות התחדשות עירונית הן מטבען מורכבות יותר ודורשות התנהלות אחרת, הוחלט בבת ים לקדם שיטת תמרוץ ייחודית, שנועדה להאיץ את ההתחדשות ולעודד את היזמים הראשונים, שבדרך כלל לוקחים יותר סיכון מאלה שבאים אחריהם - שכן השקעה באזור מוזנח ומיושן היא הימור גדול הרבה יותר מהשקעה בשכונה שכבר החלה להתרומם.

"הגדרנו תוספת של אחוזי בנייה שמחולקת לכל המגרשים בעיר, אבל היזמים הראשונים יקבלו תוספת נוספת של אחוזי בנייה. הרעיון הוא שהראשונים לוקחים יותר סיכון והאחרונים כבר רוכבים על הצלחה. לכן, לראשונים אנו נותנים עד 600% ולאחרונים רק 300%. בתווך יש עוד אפשרויות, אבל כל אלה שנכנסים מאוחר יותר מקבלים פחות", מסביר פודמסקי-שקד.

המנה הראשונה של אישורי הבנייה המורחבים שנקבעו היא 20 אלף יח"ד. בכל פעם שמסתיימת מנה, מתכוונים בעיריה לעצור להערכה מחודשת של התנהלות, כשלכל אזור בעיר יש הקצעה שמותאמת למצב הצפיפות בו.

במסגרת התוכניות השונות לאזורים השונים בעיר, החליטה העיריה לתת אפשרות של עירוב שימושים באזור התעשייה הוותיק שנמצא כמעט במרכז העיר. בעיקרון העירייה הגדירה 25% של מבנים למגורים באזור התעשייה. מדובר בעשייה חריגה בנוף התכנון העירוני בישראל, שעדיין מחבב אזורים מוגדרים - זונינג - על פני עירוב שימושים. אף שבמרבית המקרים התברר כי עירוב שימושים תורם ליצירה של עירוניות חיה ותוססת, נסו למכור את זה לשכנים שפתחו להם פאב מתחת לבית.

לדעת פודמסקי-שקד, התוכניות האחרונות שמקדמת העיריה יהפכו אותה למוקד משיכה ליזמים ויטיבו עם תושבי העיר, שחלק ניכר מבנייניה כבר זקוק לשיפוץ: "יזמים חוששים שאחרי שהגיעו להסכמה עם התושבים, עדיין לא ברור להם מה הרשויות יתנו. בת ים היא אחת הערים שבהן יש יותר פעולות של תהליכי התחדשות שמקדמים יזמים. הסיבות לכך הן הקירבה לתל אביב, מחירי נדל"ן נמוכים יחסית וגם הוודאות שהתוכניות שלנו יוצרות".

בת ים היא עיר היא קטנה יחסית. רק 7,000 דונם. לצורך השוואה, אפשר לפנות לשכנה הדרומית, ראשון לציון, שמתפרשת על פני שטח של 64 אלף דונם. ביחס לישראל, כמות יחידות המגורים לדונם בבת ים גבוהה, כמו שמעיד פודמסקי-שקד, שמדגיש ש"אם רוצים להשאיר שטחים פתוחים בישראל, צריך לעלות לרמות הצפיפות הנהוגות בערים בעולם".

עירוב שימושים

התוכניות של העיריה לעידוד יזמות נראות כמו שיטה מוצלחת על הנייר, אך חשוב לזכור שלא מספיק להגדיר כמה נותנים ואיפה, אלא צריך גם לקבוע איך.

ברור שקשה לפצח את המנגנון שהופך פרויקט התחדשות עירונית אחד למוצלח ומשנהו לכישלון, אבל יש מי שמנסים. בתנועת מרחב - התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל - יצרו תהליך עם משתנים ברורים, שלדעתם יעזור לרשויות לבחון את התוכניות שהן מקדמות, ולדעת איך ניתן לעזור לשכונות ספציפיות בעיר.

אדריכלית עירית סולסי, שותפה במשרד עירית ודרור אדריכלים אורבניים ויו"ר מרחב, מסבירה שבמסגרת מחקר על עירוניות זיהו במרחב שרוב השכונות שזקוקות כיום לעזרה הן שכונות שנבנו בשנות ה-50-70 של המאה הקודמת, ובדרך כלל נמצאות בקרבת מרכזי הערים.

לאחר בחינה של שיטות ועקרונות שנוסו בהצלחה בעולם בפרויקטים דומים, מדגישה סולסי שבכדי להחיות את השכונות יש להחיות את המרכז - ולהיפך.

כדי ליצור מנגנון ברור, בחרו במרחב להתמקד בשתי שכונות - אחת מהן בבת ים. בתנועה ביקשו לכמת את המשתנים הקשורים לאיכות העירונית ואיכות המגורים, ולהציע פתרונות בהתאם. המדדים שנבחרו כללו, בין השאר, גודל שטחים פתוחים, נגישות לשכונה ובתוך השכונה להולכי הרגל וכמות מבני הציבור.

השכונה שנבדקה בבת ים היתה שיכון ותיקים. סולסי מספרת ש"הבינוי שם שונה מרוב השכונות שנבנו בשנות ה-50-60. הוא דומה יותר למרכז גבעתיים או רמת גן. יש מעט שכונות כאלה בישראל. יש במקום מרקם ייחודי שהוא גם נוח יחסית להתחדשות, בגלל המספר המצומצם של יחידות דיור למגרש".

לדעת סולסי, לכל שכונה צריך להתאים תוכנית ספציפית של התחדשות עירונית. לדבריה, "אם מפריטים ונותנים לכל יזם להחליט בנוגע לבנייה במגרש שלו, אז מקבלים רק טיפול בבניינים אבל לא פותרים את בעיית הרשת העירונית. בתל אביב הרשת העירונית טובה, אבל בבת ים יש הרבה רחובות שנגמרים ללא חיבור לרחוב אחר. צריך לייצר תוכנית אסטרטגית שקובעת היכן ניתן לפתוח רחובות ובכך לצופף את הרשת הקיימת, ולהפוך אותה למסודרת יותר".

בנוגע לשיכון ותיקים, מסבירה סולסי שבשכונה יש שטח פתוח איכותי, אך בשל נגישות בעייתית הוא כמעט שלא מוכר בעיר ואפילו לא מוכר לכל תושבי השכונה, ולכן השימוש בו דל. סולסי מציעה להשתמש בחלק מהשטח לבנייה של מבנים חדשים, כדי שפרויקטי הפינוי-בינוי יפגעו פחות בשכונה ובתושבים, והעיריה תוכל לפרוץ רחובות חדשים בכדי לשפר את הנגישות לשכונות, שברוב ערי ישראל היא מוטת רכב במקום להיות מכוונת לטובת הולכי הרגל.

הסיבה שסולסי מדגישה את הצורך לייצר תוכנית כוללת, היא החשש מפני התנהלות לא מבוקרת מצד היזמים. במקרה של בת ים ההתעניינות בהחלט גדולה. האדריכל יהושע גוטמן, שותף במשרד האדריכלים גוטמן אסיף, מספר על התעניינות רבה מצד יזמים, דיירים ורשויות. לדעת גוטמן, הבעיה העיקרית שעוצרת קידום משמעותי יותר של תוכניות התחדשות עירונית היא המדינה - לא במזיד, אלא בגלל תהליכי האישור והתקציבים.

"עיריית בת ים לא יכולה להריץ תוכנית פינוי-בינוי בעצמה. היא תלויה במדינה לצורכי אישור ולתקצוב. כיום רק כדי לקבל את התקציב לתכנון צריך לשכנע במשך שנה את משרד השיכון, משרד התשתיות והוועדה המחוזית", מסביר גוטמן.

גוטמן ומשרדו מעורבים כיום בתוכנית גדולה של התחדשות עירונית בעיר, שמטפלת באזור של שיכונים. לדעתו, תוכניות התחדשות עירונית שמקדמת העיריה יתרמו ליצירת עירונית אינטנסיבית ופעילה. הוא מציין שהעיריה מגבה את התוכניות בתכנון של תשתיות להולכי רגל והגדלת הצפיפות.

לדברי גוטמן, "בישראל השכונות החדשות הומוגניות ומונוטוניות מאוד. היתרון של הפרויקט בבת ים הוא בגיוון עצום, שנשען על תשתית אורבנית קיימת של מרכז מסחרי, מרכז תרבות ושטחים פתוחים".

הפרויקט שאותו מתכנן גוטמן ישמר את הטיפולוגיה, המראה והתחושה של שיכוני הרכבת, תוך הגדלת מספר יחידות הדיור. "הדירות גדולות יותר, אבל ההתנהלות של החיים לא משתנה. כחלק מהפרויקט אנו גם מאתרים שטחים שאינם בנויים בקרבת מקום, ומגדילים את הציפוף בעזרת מגדלים - אבל דואגים שהם יהיו מבנים של עירוב שימושים. הרי למה לא לבנות מגורים ומשרדים מעל לבניין ישן של קופת חולים? עירוב שימושים מייצר תשתיות אורבניות איכותיות".