האביב של לוד

>> לוד זכתה לשלל כותרות בעיתונות הארצית בשנתיים האחרונות: ירי ברחובות, סכסוכים אלימים ומעשי נקם משפחתיים. האם אלה אכן פני העיר? וורן באפט, המשקיע האגדי, חוזר ואומר "אני רוכש כשיש דם ברחובות". אבל איני בטוח שהוא התכוון למה שקורה בלוד, כי אם להזדמנויות השקעה הנובעות ממשבר אזורי כזה או אחר.

בשנה האחרונה הוחלט לנסות ולבער את האלימות בעיר: השקעות רבות, כוחות שיטור גדולים ו"מנהל" חדש, מאיר ניצן, לשעבר ראש עיריית ראשון לציון. האם המהלך יצליח לשקם את פני העיר, וכפועל יוצא להשביח את מחירי הנכסים?

אוכלוסיית לוד מונה כ-74 אלף תושבים, מתוכם 72.5% יהודים וכ-27.5% ערבים. כ-33% מקרב אוכלוסיית העיר הם עולים חדשים - רובם ממדינות חבר העמים לשעבר ומקצתם מאתיופיה. יש הגירה חיובית בעיר מכיוון הציבור הדתי, ובכלל זה הציבור החרדי והגרעין התורני. קהילת חב"ד בעיר מונה יותר מ-300 משפחות המתגוררות בשיכון חב"ד. הצפיפות בשכונה וגידול הקהילה הביאו לזליגה גם לאזורים סמוכים כמו שכונת נוה אורנים והרחובות רמז, פנקס ויוספטל.

בעיר קיים גרעין תורני בשם "אלישיב", המפעיל את בית המדרש הגבוה אשכולות וכן ישיבה תיכונית, אולפנה לבנות, מדרשה ללימודי יהדות המופעלת על ידי בנות שירות לאומי, מעונות לפעוטות וגני ילדים. הגרעין נחשב אחד הגדולים והוותיקים בישראל.

כיום ניתן לחלק את השכונות בלוד לשלוש קבוצות: השכונות הערביות (שכונת הרכבת ופרדס שניר), המופרדות גיאוגרפית על ידי מסילת הרכבת, השכונות היהודיות החדשות שנבנו לכיוון רמלה, ושכונות גני אביב וגני יער המנותקות גיאוגרפית מהעיר. במאמר זה נתרכז בשכונת גני אביב.

גני אביב הוקמה בשלהי שנות ה-90 בצפון מערב העיר. השכונה מחוברת לתחנת רכבת (התחנה הוקמה ב-2008), המגיעה מראשון לציון וממשיכה לתל אביב. גני אביב מכילה 19 גני ילדים, שלושה בתי ספר ותיכון אחד, ויש בה שלל שירותים קהילתיים כמו מתנ"ס, קופות חולים, דואר ומרכז מסחרי, אך מאידך אין אף בית קפה או פעילות פנאי למבוגרים. רוב השכונה מאוכלסת על ידי ידי יוצאי חבר העמים.

בשכונה יש מספר מוגדר של סוגי נכסים: בניינים בני ארבע קומות (ללא מעלית), בניינים בני תשע קומות וכאלה בני 12 קומות. פרופיל הדירות מגוון - החל בדירות חדר בגודל של כ-30 מ"ר, עבור דרך דירות שני חדרים בשטח של כ-50 מ"ר, שלושה חדרים, ארבעה ואפילו דירות דופלקס בנות חמישה חדרים.

המחירים נמוכים מאוד ביחס לאזור המרכז: החל מכ-330 אלף שקל לדירה הקטנה, 450 אלף שקל לדירה בת שני החדרים; 550, 650 ו-850 אלף שקל לדירות שלושה חדרים, ארבעה חדרים ודירות גן - בהתאמה. ומה לגבי השכירות? החל מ-1,600 שקל לדירה הקטנה ביותר ועד 2,600-2,700 שקל לדירת גן.

הביקוש, הן לרכישה הן לשכירות, שונה ומגוון. בגלל החתך הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה, הביקוש לדירות היקרות נמוך יחסית, אך לאלה הזולות הוא גבוה יותר. קשה מאוד למצוא דירת חדר המוצעת למכירה, ולרוב מושכרות דירות אלה במהירות. דירות בנות שני חדרים יחכו מעט יותר לרוכש או שוכר פוטנציאלי, אך בסך הכל הן נהנות מביקוש ער.

מחירי הנכסים בלוד בכלל ובשכונת גני אביב בפרט רכבו על גל ההתייקרות של השנים האחרונות. דירות החדר שנמכרו ב-2008 תמורת 190-200 אלף שקל מוצעות כיום בכ-330 אלף שקל - התייקרות של כ-70%. האם ימשיכו מחירי הנכסים בשכונה להאמיר? האם זה זמן טוב להשקעה בנכס בגני אביב?

התשובה לכך נעוצה בכמה משתנים התלויים בשוק הנדל"ן בישראל ובנעשה בלוד. במידה שהמהלכים להבראת העיר יצליחו, רמת הפשיעה תרד, תמשיך ההגירה החיובית של אוכלוסיות חזקות לעיר וימשיכו להשקיע כספים נוספים בפרויקטים בעיר, נחזה באביב נדל"ני של ממש. מנגד, במידה ששוק הנדל"ן הישראלי ייכנס למיתון ותהיה ירידת מחירים, ו/או ייכשלו מאמצי הממשלה והעיר לשקם את הקיים - תנשוב בשכונה הצינה החורפית. בהצלחה.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". בהכנת המאמר השתתף גבי סבלסקי, משקיע נדל"ן

שאלות ותגובות באתר:

www.REJ.co.il