מחירי השכירות בשוק המשרדים קפאו; התשואה נותרה גבוהה

>> 8% - זוהי התשואה מהשכרת משרדים מתחילת השנה באזורי התעסוקה בתל אביב, ברמת גן, ברעננה, בפתח תקוה, בהרצליה, בנתניה, בחיפה ובירושלים - כך עולה ממדד חברת הנדל"ן מאן נכסים, העוקב אחרי שוק הנדל"ן המניב. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 מחירי השכירות לא השתנו, ונראה כי השוק נמצא בהמתנה להתפתחויות כלכליות, כמו שינויי ריביות והשתנות תנאי הליווי הבנקאי ליזמים בתחום.

מתחילת השנה מחירי השכירות למשרדים בתל אביב הם כ-91 שקל למ"ר (ברמת גימור מלאה). עם זאת, מחירו של מ"ר משרדים למכירה ירד מתחילת השנה מ-14.5 אלף שקל ברבעון הראשון - ל-13.6 אלף שקל ברבעונים השני והשלישי. ברמת גן דמי השכירות למשרדים נמוכים בכ-10% - 79 שקל למ"ר; המחיר של שטחי המשרדים למכירה בעיר ירד השנה מ-12,400 שקל למ"ר ל-11,900 שקל.

בעוד רוב הפרמטרים של שוק המשרדים שומרים על יציבות מתחילת השנה, מה שכן השתנה הוא כמות העסקות. לפי ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, כמות העסקות בתחום ירדה בכ-12% בשני הרבעונים האחרונים, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ההערכות בשוק הן כי מדובר בתולדה של אי בהירות בענף, שנעוצות בעיקר בהתפתחויות בכלכלה העולמית, שיש לה השלכות ישירות על הביקושים למשרדים בישראל; וגם בכלכלה המקומית, ובעיקר העלאות הריבית של בנק ישראל לאורך השנה ותנאי הליווי הבנקאי לנדל"ן, שהוקשחו באחרונה.

התשואה על משרדים בישראל גבוהה באופן משמעותי מהתשואות המקובלות על דירות מגורים. כך, למשל, התשואות על דירות בתל אביב הן כיום 3%-3.5% במרכז העיר ועולות ככל שמתרחקים, אם כי בשנים האחרונות התשואות על דירות רשמו נפילות בכל רחבי המדינה, עקב עליות המחירים הגדולות.

המשקיעים יעברו לשוק המשרדים?

לפיכך, השאלה היא אם שוק הנדל"ן צפוי לחוות מעבר של משקיעים מהמגורים למשרדים? התשובה חיובית, לפחות באופן חלקי: בשנה וחצי האחרונות אנו עדים לפריחתן המחודשת של קבוצות הרכישה בבניית מגדלי משרדים.

מגמה נוספת שמפתחת את שוק ההשקעה במשרדים היא חברות יזמיות, שבמקום לשווק משרדים להשכרה, מוכרות משרדים, על פי רוב לבעלי מקצועות חופשיים וחברות קטנות לשימוש עצמי, אך גם למשקיעים למשקיעים קטנים שישכירו את השטחים בתום הבנייה.

ואולם המעבר בין התחומים אינו טריוויאלי. מדובר בתחומים שונים למדי, בסכומי כסף שונים ובמינוף ורמות סיכון שונות. בתחום המגורים, למשל, משקיע יכול למצוא דירה קטנה וסבירה בבאר שבע או בחיפה תמורת 300-400 אלף שקל. ואולם בשתי הערים האלה שוק המשרדים מסוכן יותר, וכדי למצוא נכס ברמת סיכון דומה ואפשרות להשכירו, צריך להתקדם לאזור המרכז.

לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף ברשת התיווך אנגלו-סכסון, מעבר של משקיעים מתחום המגורים לשוק המשרדים לא צפוי לקרות כל כך מהר. לדבריו, ניתן למצוא משרד באזור פתח תקוה ונתניה במחיר של 8,000 שקל למ"ר, אך כדי לעמוד ביעד של 300-400 אלף שקל, יש לחפש נכס קטן בשטח של כ-50 מ"ר - ומדובר בנכסים נדירים.

"המינוף הוא שונה", אומר גלזר, "במשרדים יותר קשה לקבל משכנתא. אפשר לקבל הלוואה מסחרית, שהיא יותר יקרה ממשכנתא ולפחות שנים, בדרך כלל עד עשר שנים ובשיעור של עד 60% מערך הנכס".

כמו כן, לדברי גלזר, "חוזה בתחום המגורים הוא פשוט וסטנדרטי, ונחתם גם ללא עזרת עורך דין. לעומת זאת, בשוק המשרדים לא מדובר במגעים מול סטודנט או צעיר שבא לשכור דירה, אלא במשא ומתן מול אנשי עסקים, ולעסקים יש גמישויות. הם מצטמצמים, מתרחבים, פושטים רגל.

"בנוסף, בחוזה עסקי-מסחרי, מעורב עורך דין מכל צד, המשקיעים בדרך כלל מכירים פחות את השוק, יש היצע גדול יותר ופערים באיכות הנכסים דגולים יותר. לכן יש יותר הסתמכות על מתווך, וגם נושא המיסוי הוא שונה. בדירות מגורים יש פטור ממס עד סכום מסוים - ובמשרדים משלמים מס מהשקל הראשון, אלה הוצאות נוספות ששוחקות את התשואה".