דירה (יקרה) להשכיר

כמו חלוץ בכדורגל, שעובר את ההגנה והשוער, מגיע לקו השער ומשם מחמיץ את ההבקעה, כך גם סקירת בנק ישראל על מדיניות מס השבח של האוצר מחמיצה את המטרה ולא מגבשת מסר ברור. היא מביאה חלק גדול מהנתונים הרלוונטיים למתיחת ביקורת בונה על מדיניות המס, ממשיכה בסימולציות שונות, שדי ברור מה המסקנה שאמורה לעלות מהן, אך בהגיע הרגע המתאים להצהיר על מסקנות כאלה עם מסרים רהוטים - הסקירה מסתיימת.

הבה ננסה להבין מה הסקירה של בנק ישראל אומרת. בעיקרה מדובר בתסריטים שונים שהורצו בבנק ישראל, שניסו לחזות כיצד יתנהגו משקיעים, ובעקבותיהם שוק הנדל"ן כולו, לנוכח הפטור שיקבלו ממס שבח על מכירת דירות להשקעה עד 2013, ועל הכפלת תקופת ההמתנה שלהם עד לקבלת הפטור הבא.

המסקנה של החוקרים היתה שמשקיעים שנכנסים לשוק הדיור בימים אלה, צריכים להביא בחשבון שיוטל עליהם מס בגובה של פחות מאחוז משווי הדירה; משקיעים ותיקים, שכבר ראו רווח מעליית שווי הדירות, יחושו יותר במס והוא ינגוס ב-2% ממחיר הדירה שבבעלותם. עם זאת, אלה גם אלה צפויים להתנחם בכך שדמי השכירות יעלו, ולכן שיעור הפגיעה של מס השבח במשקיעים צפויה להצטמצם עוד יותר.

בבנק ישראל לא מחווים, חלילה, דעה על משמעות המספרים שבהם הם נוקבים. כנראה רק בטעות הוסיפו כותבי הסקירה את המילה "בלבד" כשתיארו את שיעור הפגיעה במשקיעים, וכנראה שבכך חשפו את מה שהם חושבים.

מדוע דמי השכירות אמורים לעלות? לפי בנק ישראל, משקיעים יחליטו בכל זאת להיפטר מחלק ממלאי הדירות שלהם. אלה יגדילו את היצע הדירות למכירה ויגרמו לירידות מחירים בשיעור של 1%-3%; לעומת זאת, היצע הדירות להשכרה יפחת - והנה המקור לעליית מחירי השכירות.

הבנק מסתפק בנתונים ובמספרים ומסיים את הסקירה שלו, אבל אסור להתחמק מהמסרים שעולים מהממצאים, מאחר שהם מהווים חלק מאבני היסוד של השפה החדשה שהשתרשה במדינה מאז מחאת האוהלים. המסר העיקרי והפשוט שעולה מהעבודה של הבנק הוא שצעדי המיסוי של הממשלה יורידו את מחירי הדירות בשיעור מינורי, ויעלו את דמי השכירות בשיעור בלתי ידוע. במלים אחרות, שוכרי הדירות ישלמו את המחיר על הניסיון להוריד את מחירי הדירות. האם המחיר הזה שווה? בבנק לא עונים.

המחקר של בנק ישראל מחזיר אותנו לימים הרחוקים של לפני פרוץ המחאה, שבהם ממשלות ישראל לא התייחסו לציבור שוכרי הדירות כקהל שצריך לחשוב עליו ולפעול למענו. הגישה הזו השתנתה מאז. גם הממשלה וגם ועדת טרכטנברג קבעו שיש לתמרץ הקמת פרויקטים לשכירות - אך בינתיים, כאמור, הממשלה מקטינה את מספרן של הדירות להשכרה. מחירי השכירות נמצאים כבר עכשיו במגמת עלייה; מחירי הדירות קפואים כבר כמה חודשים, עקב צעדים שאינם קשורים לתמרוני מס שבח של האוצר. אם זו העלות וזו התועלת של נוהלי האוצר, נראה שכל העסק ממש לא כדאי.