מה מחלקות המחקר בבנקים מעדיפות לא לגלות לציבור?

בשבועות האחרונים התמלאה המדינה בהערכות של בנקים וחברות השקעות, שלפיהן מחירי הדירות עומדים לרדת. כשגופים כאלה מפרסמים את ההערכות האלה, יש מעליהן הילה של מדעיות ודיוק, והקורא המצוי לא שואל יותר מדי שאלות - כיצד הגיעו האנליסטים הנכבדים למסקנותיהם ובאיזה מידע מעמיק השתמשו.

ובכן, מתברר שרובם מתבססים על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ובעיקר על אלה שמדווחים על גידול שנרשם בהיצע הדירות, לעומת נפילה שנרשמה במספר העסקות. מכך הם מסיקים שמתחיל להיווצר בשוק עודף היצע - מה שעשוי ליצור לחץ בכיוון של ירידות מחירים.

אין חולק על כך. אין גם ויכוח על כך שהעלאות הריבית שנרשמו עד לתקופה האחרונה, ההתערבות של בנק ישראל בתמהיל המשכנתאות ומדיניות המיסוי החדשה של משרד האוצר לגבי המשקיעים תורמים אף הם לירידות מובהקות בביקושים ובעקבות כך - לירידות מחירים. לכן, קשה להתווכח עם מישהו שאומר שעל סמך נתונים אלה, סביר שמחירי הדירות יירדו.

הבעיה היא לא נכונות הנתונים אלא הרלוונטיות של המסקנות, וההתעלמות מנתונים אחרים. לגבי הרלוונטיות, מינהל הכנסות המדינה מדווח מזה חודשים ארוכים שמחירי הדירות מצויים במגמת ירידה מתחילת השנה. מכאן נובע שהאנליסטים מנבאים את ההווה או אולי אפילו את העבר.

התהיות לגבי "תחזיות" מעין אלה מכוונות במיוחד כלפי מחלקות המחקר של הבנקים. לבנקים יש מחלקות נדל"ן וליווי קבלנים, והן מעסיקות שמאים שמספקים להם נתונים עדכניים על מצב הפרויקטים השונים. השמאים האלה מדווחים מזה חודשים על ירידה דרסטית במכירות ועל ירידה זוחלת במחירים. לכן, יש למחלקות המחקר בבנקים כלים, שבאמצעותם הן יכולות לדעת שמגמת הירידה כבר החלה. אפשר רק לנחש מדוע מחלקות המחקר לא עושות שימוש בכלי המחקרי שעומד לרשותן, ומעדיפות את נתוני הלמ"ס. ייתכן כי הן מעדיפות להשתמש בכלים האלה לניתוחים פנימיים, בעוד שלציבור הן משחררות תחזיות שמתממשות כבר עכשיו.

יש גם נתונים אחרים, שמסבכים את חיזוי שוק הדירות, אך התחזיות כמעט שלא מתחשבות בהם. נתון ראשון הוא שיעורי הריבית. אין כמעט ויכוח על כך שהורדת הריביות בשנים האחרונות היתה הגורם הראשי לעליית מחירי הדירות. משהועלתה הריבית, ביחד עם הצעדים האחרים שנקטו בנק ישראל והאוצר - רוסנה עליית המחירים. באחרונה הורדה שוב הריבית, ורבים סבורים שבחודשים הקרובים ייאלץ הנגיד, סטנלי פישר, להמשיך בהורדה. מדובר בתהליך מובהק שתומך בהעלאת מחירי הדירות.

מגמה אחרת שנרשמת באחרונה היא ירידה דרסטית של ייזום פרויקטים חדשים, שנגרמת בשל חשש היזמים משוק הדירות העתידי וממגבלות אשראי קשות שמוטלות עליהם על ידי הבנקים, שחוששים אף הם. המשמעות היא, שהגידול שנרשם בתקופה האחרונה בהיצע הדירות עומד בפני בלימה. גם זה תהליך שאמור ללחוץ לכיוון של העלאת מחירים.

שתי המגמות הללו - שתיהן חדשות יחסית - מצביעות על כיוונים מנוגדים לנתוני האנליסטים והבנקים. הן לא באות לידי ביטוי בתחזיותיהם.