"אפשר להגיע למיליון יחידות דיור חדשות ברמה הארצית"

מסעדת "מחניודה" בשוק מחנה יהודה בירושלים נהפכה בשנתיים האחרונות לתופעה - מערכון בארץ נהדרת, חיקויים ברחבי המדינה והפיכת המושג מסעדת שוק למלת באזז מאוסה מעט. ואולם מעבר לנושא הקולינרי, מחניודה היא סמן של התחדשות עירונית באזור השוק בירושלים. אמנם האווירה השמחה ומסקרנת של השוק עדיין לא חילחלה לשאר מרכז העיר בירושלים, אבל אי אפשר להתעלם מהעשייה במקום.

התחדשות עירונית היא מגוון של פעולות. לא מספיק רק לשפץ בניינים ולא מספיק רק לעודד יזמים - צריך ליצור תמהיל שמערבב הכל יחד ומצליח ליצור שינוי. נכון שיש בזה לא מעט אלכימיה, אבל זיהוי של מגמה שמגיעה מלמטה וגיבוי שלה בעשייה מערכתית של העירייה או הרשות מעלים את הסיכוי להצלחה.

נכון שהפריחה של מחנה יהודה אינה קשורה לבנייה למגורים, אך היא מוכיחה שבירושלים יכולים, אם רוצים, לשנות אופי של אזור ולהפוך אותו לאטרקטיבי - גם לדיירים הקיימים וגם לדיירים חדשים. כשמדובר על עיר שבה יש שכונות של שיכונים שנבנו בשנות ה-50 וכבר זקוקות לסיבוב של שיפוצים, המיומנות הזו חשובה.

ירושלים, כמו חיפה, התמקדה לאורך השנים בהקמת שכונות חדשות בפריפריה של העיר. המרחב שנפתח למתכננים אחרי 1967, גרם לעיר להתמקד בשכונות חדשות ולהימנע מלהתמודד עם הבעיות שמלוות את השכונות הוותיקות כבר שנים.

תוספות בנייה בשכונות הוותיקות יכולות להפוך אותן לאטרקטיביות יותר, לפתור את הניתוק של חלק מהשכונות ממרכז העיר ולעזור לו להתרומם. נכון שכבר זמן רב יש באזז סביב שוק מחנה יהודה, אבל זה לא מספיק. כמה מטרים מהשוק המצב עדיין בעייתי, והתחושה במרכז הוותיק היא של דלות והזנחה - ולא רק שם. בירושלים יש שלל שכונות שזקוקות להתחדשות עירונית - קטמונים, גוננים וכו' - בעיקר בשכונות בדרום מערב העיר. לפי אתר הבית של עיריית ירושלים, יש בעיר 40 מתחמים פוטנציאליים לפינוי-בינוי. מה קורה בפועל? זה כבר מורכב יותר.

מהלך אינטגרטיבי

פרופ' מייק טרנר, מחזיק קתדרה של אונסק"ו בלימודי עיצוב אורבני ושימור ומרכז התואר השני בעיצוב אורבני בבצלאל, מדגיש שהתחדשות עירונית צריכה לבוא כחלק ממהלך אינטגרטיבי. לדבריו, "צריך לטפל גם בהיבטים חברתיים וכלכליים. נכון שאלה אספקטים שנמצאים בתוך המונח התחדשות עירונית, אבל העיסוק בהם אינו מובן מאליו ובלעדיהם הצלחת המהלך מוטלת בספק".

טרנר מאמין שהטיפול צריך להיות תוצר של מחשבה עירונית כוללת שאינה מתמקדת רק בשכונה אחת. אם מתעקשים, מוכן טרנר להגדיר את הקטמונים בירושלים כשכונה עם פוטנציאל הצלחה בגלל אופיה, גודל החלקות ואחוזי הפיתוח הקיימים בה. ואולם הוא מוסיף כי כל שכונה היא שכונה מתחדשת, ובכל שכונה צריך לזהות את הבעיות וגם להגדיר את הפתרונות.

"כשעבדתי בעיריה התבקשתי על ידי טדי קולק להכין דו"ח על מחסור בשטחי ציבור. יצרתי דו"ח עם תעדוף ברור והגשתי אותו לקולק. כמה ימים אחר כך הוא התקשר אלי בשעות הבוקר, כשהיה בסיור בעיר, ואמר לי לגנוז את הדו"ח בגלל שלדעתו היו בו רק הבעיות ולא הפתרונות", סיפר טרנר.

אחד הפתרונות החביבים על יזמים ועיריות כשמדברים על תוספות בנייה בשכונות קיימות הוא פינוי-בינוי. ואולם אנשי מקצוע מדגישים שמדובר בפתרון בעייתי. אדריכל פרי חמם, בעלים משותף של משרד תמ"א (תכנון ומחקר אדריכלי) אדריכלים, מכיר מניסיון את הקושי של תושבים להסכים על פעילות כמו פינוי-בינוי. לדעת חמם, "פינוי-בינוי צריך להיות המוצא האחרון וקודם כל צריך לבחון אלטרנטיבות האחרות. כשמורידים בניין - ובפינוי-בינוי מורידים כמה כדי לייצר נפח בנייה משמעותי - זה פוגע בסביבה שלמה ולא תמיד אפשר לחזות את ההשלכות".

חמם אמנם מבין את הרצון במקרים רבים להרוס את השיכונים המתפוררים, אך מדגיש שמדובר בפתרון בעייתי. "בשכונת בקעה בירושלים יש עירוב של סגנונות בנייה. יש שיכונים, בנייה ערבית ובניה מודרניסטית. אם יציעו להרוס את השיכונים כי חלק מהדיירים טוענים שהם תקועים מול הפרצוף שלהם, זה יהיה פספוס כי השיכונים הם חלק מהשכונה ושומרים על המגוון שלה - גם מבחינה עירונית וגם מבחינת האוכלוסייה".

בעקבות עליית המחירים בירושלים וביטול תוכנית ספדיה, שגרסה שהעיר צריכה להתפתח לכיוון מערב, העיריה צריכה לתת מענה חדש לצורך בבנייה, גם בשכונות הוותיקות. העיר צריכה להתמודד גם עם קיומן של דירות רפאים, הנמצאות בבעלות תושבי חוץ שמבקרים בהן רק כמה שבועות בשנה. קשה לשלב דירות אלה במהלך שאמור ליצור חיים חדשים בעיר.

כמו כן, בשל הרכב האוכלוסייה בירושלים, לא תמיד השוק החופשי יכול לפתור את מצוקת הדיור הקשה. מדובר בעיקר בשכונות עם קצב גידול פנימי גבוה במיוחד, כמו השכונות החרדיות שבהן למושג של קהילה יש משמעות חזקה במיוחד, ובהתאם צריך למצוא פתרונות דיור בתוך השכונות כדי שיעזרו לשמר את אותה תחושה.

מיליון דירות חדשות

עו"ד שרגא בירן, ממקימי המכון לרפורמות מבניות, מקדם בשנים האחרונות חקיקה בנוגע להתחדשות עירונית. לטעמו של בירן, התחדשות עירונית היא המפתח לטיפול בבעיות העוני בישראל וגם מפתח לקידום שכונות חלשות. "באמצעות הענקת זכויות בנייה לתושבי השכונות מקטינים את העוני הנכסי, ויוצרים מאגר חדש של דיור בתוך השטחים העירוניים - מאגר שיכול להגיע למיליון יחידות דיור ברמה הארצית, בעשר השנים הקרובות", מסביר בירן.

התפישה שמוביל בירן יוצאת מהנחה שציפוף יאפשר גם שמירה על האינטראקציה הקהילתית בשכונות, וגם ימנע פגיעה בשטחים הפתוחים. "אפשר לפתור את בעיית הדיור בתוך הערים עצמן. בירושלים יש שכונות עם שיכונים בעייתיים שנמצאות קרוב למרכזי העושר. שכונות כמו כנסת ישראל, דרך בית לחם, קריית שלום, קטמונים וקריית מנחם. אלה שכונות שמתפרשות על שטח של יותר מ-150 אלף דונם נטו. בערך שליש מיחידות הדיור בשכונות האלה הן ברמה נמוכה - דיור שמאופיין בעוני כלכלי, סביבתי וחברתי. העניים בירושלים מהווים יותר מ-40% מתושבי העיר", אומר בירן.

חלק מתושבי השכונות חוששים מהתוכניות של ציפוף בתוך ירושלים. בשכונת גוננים הועלה לרשת אתר שעוסק בהתחדשות העירונית בשכונה. התחדשות, לפי האתר, היא כל כולה תוספת אחוזי בנייה - כך שבמקום בנייה נמוכה יוקמו שיכונים בני שש קומות. יכול להיות שעיריית ירושלים רוצה גם לטפל בתשתיות בשכונה, אך בגלל שהיא נמנעת משיתוף ציבורי אמיתי, התוצאה כרגע היא חשש של התושבים.

שיתוף ציבורי הוא כלי מרכזי בתהליך התחדשות עירונית אמיתי. יש חשיבות גדולה לכך שהתושבים ירגישו חלק מתהליך ולא כדיירי משנה. עמית פוני, מנהל תחום התחדשות עירונית ברשות לפיתוח ירושלים, מבין ללב התושבים: "החששות ברורים ואנו מנסים להסביר גם למוסדות התכנון וגם לתושבים שבסוף עיר טובה היא עיר צפופה. ציפוף הוא טוב לעיר וטוב לשטחים הפתוחים. זה טוב לנגישות".

תחום ההתחדשות העירונית ברשות לפיתוח ירושלים הוקם בשנה האחרונה על מנת לקדם את הטיפול בנושא. פוני מספר שאמנם בהרבה מקומות העיריה רק צריכה להגדיר את חוקי המשחק ונותנת ליזמים לעבוד, אבל יש גם מקומות שבהם העיריה צריכה לעבוד בגישה אחרת ולעזור לתושבים. לפי פוני, אחרי ארבעה עשורים, עיריית ירושלים החליטה להפסיק להקים שכונות חדשות בפריפריה שלה והחלה להתמקד בשכונות הקיימות. כדוגמה הוא נותן את שכונת גוננים, שבה מקודמת תוכנית חדשה שמגדירה ציפוף, טיפול בתשתיות ותוספת של מבני ציבור.

התוכניות המקודמות עובדות בכמה מישורים: תוספת של מבני ציבור כמו בתי ספר חדשים או קונסרבטוריון, פיתוח של פארקים באזור כמו פארק המסילה והתייחסות לציר הרכבת הקלה כציר תנועה שיזין בעתיד את השכונות.

במסגרת השינוי בגישה, עצרה העירייה ביחד עם גופים נוספים מכרז של מינהל מקרקעי ישראל בתפר שבין קריית מנחם לעין כרם. פוני מספר כי "הצלחנו לבטל את המכרז ולתת את 25 הדונמים לשכונה. העיריה מתארגנת לתכנון מחודש של השטח הזה מתוך התאמה שלו להגדרה של בינוי-פינוי (כלומר קודם כל יבנו ורק אחר כך יפנו את הדיירים, ש"ש). באזורי הביקוש בירושלים הסיפור נמצא בידיים פרטיות, ושם צריך למקד מאמץ כי זה העתיד. זו הזדמנות לחידוש".