התחדשות בעיר ללא הפסקה

<<כשחושבים על דוגמאות לשכונות שהצליחו לחזור להיות אטרקטיביות ומוצלחות למרות גילן המתקדם ומצב פיסי רעוע, השמות שעולים הם לרוב של שכונות בתל אביב. נווה צדק, לב העיר וגן החשמל זכו כולן למתיחת פנים וחיים חדשים.

על פניו, נראה שאין צורך לדבר על התחדשות עירונית בתל אביב - הרי היא קוראת מעצמה ומונעת על ידי הזדמנות המרגשת לעשיית רווחים. בפועל, בעיר בלי הפסקה יש שכונות רבות שעדיין לא שמעו את הצלצול. הדימוי של תל אביב הוא של עיר תוססת ומרגשת, עיר של בילויים, מסעדות וקניות. ואולם במציאות התל-אביבית, חלקים גדולים מהעיר נראים רחוקים מאוד הדימוי של כלל העיר.

ביקור קצר באזור התחנה המרכזית הישנה יגרום לרבים לתהות למה צריך לנסוע להודו כדי לראות עיר עולם שלישית. נכון שאלה המקומות שיזמים אוהבים לחפש בהם הזדמנויות, כי הרי בסוף תל אביב היא עיר לא גדולה שהמרחק בין המרכז שלה לפריפריה המקומית הוא פחות מרבע שעה בנסיעה על אופניים. ואולם יש שכונות שצריכות יותר עזרה ולא יכולות להסתמך רק על כוחות השוק.

בתל אביב נהוג לזהות שכונה שעברה תהליך של התחדשות על סמך עליית מחירי הנכסים. לדעת כרמלה יעקבי וולק, ראש החוג לעיצוב פנים במסלול האקדמי של המכללה למינהל, עליית מחירי הנדל"ן היא לא מדד להתחדשות עירונית מוצלחת. לדבריה, "התחדשות עירונית היא חלק מהאחריות של הריבון לשיפור המרחב. התחדשות עירונית מוצלחת כוללת עירוב שימושים, עירוב אוכלוסייה ולא הקמת מתחמים מלוקקים ונקיים כמו מתחם התחנה בתל אביב, שהוא קטסטרופה".

לדעת יעקבי וולק, מתחם התחנה הוא סמל לאזור שאמנם עבר שיפוץ וטיפול בתשתיות, אבל בסופו לא נהפך לחלק מהעיר, אלא למעין מתחם סגור. היא מאמינה ש"העירייה צריכה לדאוג לאזן את המגמות שבאות מהשוק ולא רק לקדם תב"עות ותוספות של אחוזי בנייה שרק עוזרות ליזמים ולבעלי האמצעים, ולא לדיירים בפועל".

הסוד לפי יעקבי וולק נמצא בתשתיות ובשמירה על העירוב, והיא בוחרת להדגים זאת על דרך השלילה: "עג'מי כיום היא מערב פרוע. העירייה בעצם השאירה את האחריות לכל יזם במגרש שלו. אין טיפול בתשתיות ובנגישות".

כשהיא צריכה לבחור דוגמה מוצלחת, היא נשארת ביפו ובוחרת בפרויקט יפו ג' שבו נמנעה העירייה מקידום פינוי-בינוי שמנתק את התושבים מסביבתם עד לכניסה המחודשת, והצליחה, עם מכללה מקומית, לקדם פרויקט של מעונות סטודנטים על גג המבנים הקיימים. את כל המתחם מתכנן האדריכל גידי בר אוריין, שמזוהה עם בנייה יוקרתית בלב תל אביב.

קיטוה ברמות ההכנסה של השכנים

הבחירה של יעקבי וולק ביפו כדי להדגים סוגיות שקשורות להתחדשות עירונית, היא מכוונת. יפו נהפכה סמל לג'נטרפיקציה (חדירה של אוכלוסייה ממעמד גבוה תוך שינוי אופי השכונה), שנראה שהיא חלק בלתי נפרד מהתעוררות שכונות בעיר. הקסם האוריינטלי של יפו תרם לעליות המחירים, ואלה הקצינו בעיות שנובעות מקיטוב ברמת הכנסה של האוכלוסיות המתגוררות בה. ואולם גם ללא קשר לג'נטרפיקציה ברוב שכונות דרום ומזרח העיר, הקסם עדיין מסתתר והתושבים סובלים מהיותם החצר האחורית של העיר.

לעיריית תל אביב-יפו יש מחלקת תכנון פעילה שמקדמת תוכניות רבות ולא רק נסחפת אחר היזמים. לכאורה קל מאוד להתבלבל, בגלל כוחות השוק שחברו לכוחות התכנון של העירייה, ולטעון שיש התחדשות עירונית אמיתית בכל העיר. בפועל, תושבי הדרום מרגישים זנוחים במיוחד.

בעירייה עובדים כבר כמה שנים על קידום תוכניות באזורים אלה. לדוגמה, תוכנית מ-2006 שזכתה לשם "כפר עירוני", שמטרתה לשמר את אופייה של שכונת שפירא שמושכת צעירים ואנשי ברנז'ה, ובמקביל נהפכה לחביבת מהגרי העבודה. החלק העיקרי של התוכנית הוא הסדרת זכויות הבנייה ודאגה לחלוקה מסודרת של המגרשים. גם שכונת יד אליהו זוכה לתשומת לב מהעירייה. השכונה כבר מושכת אוכלוסייה שנאלצה לעזוב את מרכז העיר בשל מחירי הנדל"ן. מעבר לאישורים לתוספות של זכויות בנייה, מקדמת העירייה את הרחבת גשר יצחק שדה כדי למשוך את מה שהעירייה כינתה בזמנו "העירוניות התל אביבית" ליד אליהו.

הקרבה של יד אליהו למרכז תל אביב מדהימה, אך כמעט שלא משפיעה על המרחק בדימוי, וזו לא השכונה היחידה שזקוקה לטיפול ושוכנת בצמוד לשכונות חזקות ועשירות. דוגמה נוספת היא נווה שרת, שבה מקודמות תוכניות של התחדשות עירונית מצד יזמים פרטיים.

אדריכל גיל שנהב, שותף במשרד האדריכלים כנען שנהב ושותף בשש שנים האחרונות בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מאמין שתוספות בנייה בשכונות קיימות הן בעצם דרך לייצר קרקע. "הערים בישראל מזדקנות ויש אזורים שלמים שכבר לא ראויים. תוספות בנייה ופרויקטים של פינוי-בינוי יכולים לחדש את פני הערים ואזורי השיכונים המידרדרים".

במסגרת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מעורב שנהב בכמה פרויקטים של פינוי-בינוי שבשלבי אישור. במודל שפיתחה החברה, ומכונה על ידה "המודל החברתי", תושבי הבניינים פונים לחברה לאחר שהשיגו את הסכמת כל הדיירים, והיא משמשת שליחה מטעמם בנושאי התכנון וקידום הפרויקט, כשהכסף שמשקיעה החברה חוזר אליה רק על בסיס ההצלחה של הפרויקט.

"במודל החברתי יש שישה שלבים. בשלב ראשון קבוצת דיירים פונה אלינו. אנו בודקים את הפרויקט בדיקה ראשונית - מספר קומות, נגישות והתייחסות של הרשות המקומית לפרויקטים. אחרי הבירור הזה אנו עוזרים לדיירים להתארגן בינם ולבין עצמם ומקבלים את הייצוג שלהם. ברגע שהדיירים התקדמו אנו מקדמים את הפרויקט, ומגישים בקשות להיתרים ובתב"עות. לפני שתוכנית מאושרת או מקבלת תוקף, אנו מקיימים מכרז עם הדיירים, שבו היזמים מתחרים מי ייתן להם את התנאים הטובים ביותר. היזם נבחר על ידי הדיירים בלבד", מדגיש שנהב.

כאמור, החברה נמצאת בימים אלה בשלבי היתר לפרויקט פינוי בינוי ברמת שרת. הפרויקט המתוכנן יכלול יותר מ-400 יחידות דיור. "אלה אנשים עובדים, לא מסכנים ולא נתמכי סעד. מעמד בינוני, אבל מרגישים שהם נשארו מהאחור. לדעתי, פינוי-בינוי בשכונה של אנשי מעמד הביניים זו הזדמנות לתת להם הרגשה שהמדינה עשתה משהו בשבילם, ולמדינה זה לא עולה שקל", מציין שנהב בסיפוק לא מוסתר.

הסוגיות שעולות בנוגע להתחדשות עירונית בתל אביב נהפכות משמעותיות יותר בגלל קידום תוכנית המתאר החדשה, שרק מדגישה את התחושה שהתוכניות הן מוכוונות יזמים ופחות מוכוונות תושבים.

האדריכל שרון רוטברד, מחבר הספר "עיר לבנה-עיר שחורה" כתב בבלוג שלו, "חלל וכו' וכו'", ש"בהשוואה למסמך 'חזון העיר', שביטא בעיקר את מאוויי התושבים וקבע מדיניות פיתוח מתונה לכל שטחי העיר, תוכנית המתאר מצטיירת כמניפסט של בעלי קרקעות ויזמים. התוכנית לא נוגעת באף בעיה שמטרידה את תושבי דרום העיר (התחנה המרכזית למשל) והחידוש העיקרי שלה הוא מתחם תעסוקה תאגידי חדש, שאינו מופיע במסמך חזון העיר, ושמתוכנן להיות מוקם בין יפו והשכונות העבריות של הדרום, על דרך שלבים.

"בנוסף ל-1.7 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה שכבר קיימים בדרום העיר, ובנוסף ל-1 מיליון מ"ר של תעסוקה שכרגע נמצאים בתכנון, מבקשת תוכנית המתאר החדשה להוסיף עוד יותר מ-2.6 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. דרך שלבים תיהפך למעשה לדרך "איילון מערב" - מחלף וולפסון ייהפך לשער הכניסה הראשי מדרום למרכז העיר. לאורכו מתוכנן לקום מתחם התעסוקה הגדול בגוש דן - גדול אפילו יותר ממתחם הבורסה ברמת גן. רוב רובה של הבנייה החדשה מתוכנן על שטחים פתוחים".

מעצמת תמ"א 38

רוטברד, שהיה שותף בכתיבת מסמך "דרום העיר לאנשים", שמציע אלטרנטיבה לתכנון בדרום העיר עם עוד מתכננים, אדריכלים ופעילים שרובם מתגוררים בדרום העיר, מאמין שהפתרון לאזור טמון בהגדרות השטחים התעסוקה למגורים: "לא צריך להפשיר קרקעות. לא צריך לערוך מכרזים. לא צריך לעשות תוכניות. לא צריך לבנות מגדלים. כל מה שצריך זה להחליף את הצבעים".

ההתחדשות העירונית הפופולרית ביותר היא תוספות בנייה בחסות תמ"א 38. תל אביב נהפכה למעצמת תמ"א 38. הרבה יזמים מעורבים בה בקידום תוכניות לחיזוק מבנים ותוספות של קומות במסגרת התוכנית. לכאורה, תמ"א 38 נראית כאפשרות נוחה לתוספות של דירות מעל מבנים קיימים. בפועל, בתחילת 2011 הוגשו לעירייה 120 בקשות - 40 אושרו ורק 21 קיבלו היתר. הנתונים גרמו לעירייה להיתפש על ידי יזמים ואנשי נדל"ן כמי שמתנגדת לתמ"א 38. במכתב שכתב ראש העירייה, רון חולדאי, ליו"ר ועדת ההיגוי הבין-משרדית להיערכות לרעידות אדמה ד"ר אבי שפירא, הוא טען כי "תמ"א 38 היא רק פתרון בכאילו, כשבפועל התוכנית מייצרת אי בהירות במישור התכנוני וציפיות בלתי אפשריות בציבור".

עודד גבולי, סגן מהנדס העיר ומנהל אגף תב"ע, טוען שהעירייה מקדמת ככתבו וכלשונו את הוראות החוק, ואף פתחה באחת מחברות העירוניות מחלקה שמקדמת את תמ"א 38 בעיר. למרות זאת, מדגיש גבולי כי "העירייה תומכת בהתחדשות עירונית שמייצרת תמריצים ליזמים להרוס ולבנות מחדש את הבניינים, ובכך לפתור במקביל את בעיית רעידות האדמה, החניות ומצב הדירות. אנו מקדמים פינוי-בינוי בחלק משכונות דרום העיר, כמו יד אליהו בקרבת היכל נוקיה. בעזרת התוכנית אנו יוצרים דופן עירונית לרחוב ולהיכל".

על פי גבולי, העירייה מקדמת תוכניות רבות, חלקן בפועל, וחלקן על ידי מתן זכויות בניה מורחבות בשכונות ספציפיות. לדעתו, כבר מתחילים להרגיש את ההבדל בשכונות השונות, בעקבות התוכניות. "ביפו רואים הבדל עצום. כבר עכשיו רואים את ההבדל בדרום העיר, ואני מעריך שאם החוסן הכלכלי של תל אביב יישאר בשנה שנתיים הקרובות יראו שינויים מרחיקי לכת", הוא מסכם.