שוק הדירות מגיב להתפתחויות ורושם ירידות מחירים ברוב הערים

<<ב-16 ערים מתוך מדגם של 31 ערים הנסקרות במדד 2 yad-TheMarker נרשמו בספטמבר ירידות מחירים, לעומת 15 ערים שעלו. האם אפשר להסיק מהנתונים מסקנה כלשהי לגבי שוק הנדל"ן? בוודאי. מבדיקת המדד ב-12 החודשים האחרונים עולה כי זו הפעם הראשונה שברוב ערים נרשמו ירידות. אמנם מדובר ברוב מצומצם - 16 לעומת 15 ערים שבהן נמשכו העליות - אך עדיין מדובר בתופעה ראשונית לשנים האחרונות.

לשם השוואה, בספטמבר הקודם נרשמה ירידה בחמש ערים בלבד ועלייה ב-26 ערים. באוקטובר 2010 מספר הערים בירידה היה הנמוך ביותר - שתיים בלבד לעומת 29 ערים בעלייה. בממוצע, מספטמבר 2010 היה מספר הערים היורדות בכל חודש שבעה, לעומת 23 ערים עולות (הממוצע מבטל ערים שבהן לא היה שינוי).

המסקנה ברורה למדי: שוק המגורים מתהפך ונערך לקראת ירידות מחירים. המגמה החדשה החלה כבר בחודש הקודם, אוגוסט - אז היו ירידות ב-11 ערים ועליות ב-19 ערים בלבד. ובעיר אחת, ירושלים, לא היה שינוי כלל. בחודש האחרון התרחש מהפך, כשמספר הערים שבהן היתה ירידה היה גבוה מאלה שבהן נרשמה עלייה.

עם זאת, לא מדובר בירידות משמעותיות, אלא בכאלה הנעות סביב 1% ברוב הערים, ולכן מוקדם מדי להכריז ש-2012 נפתחת עם בשורות משמעותיות לרוכשים, אך ניתן כבר לבשר על נכונות מוכרים להוריד מחירים.

בתל אביב המחירים המבוקשים ירדו ב-1.5%, כשעיקר הירידה היתה במחירי דירות הקטנות, בנות שלושה חדרים - ירידה של 4.5% ל-1.56 מיליון שקל בממוצע. בדירות ארבעה וחמישה חדרים כמעט שלא היו שינויים - עלייה של 0.2% וירידה של 0.1%, בהתאמה.

בערים נוספות בגוש דן היו בעיקר ירידות: ברמת גן היתה עלייה של 0.4% בממוצע, בגבעתיים ירידה של 1.3% ובחולון נרשמה ירידה של 0.7%.

הערים היורדות במעגל השני לתל אביב הן רמת השרון - 1.7%; וראשון לציון - 0.2%. הערים העולות הן הרצליה, שבה נרשמה עלייה של 0.7%; לוד, עם עלייה של 1.4%; ורמלה, עם עלייה של 2%. בשש מתוך תשע הערים במעגל החיצונים לתל אביב נרשמו ירידות: הירידה החדה ביותר היתה בנס ציונה - 1.5%; ואחריה רעננה עם ירידה של 1%. במודיעין נרשמה ירידה ממוצעת של 0.7%, רחובות ופתח תקוה ירדו ב-0.5% ו-0.6% בהתאמה, ואילו בנתניה נרשמה ירידה זניחה של 0.1%. בכפר סבא, הוד השרון ואשדוד נרשמו עליות בשיעורים זניחים, של פחות מ-0.5%.

חיפה היא העיר שבה נרשמה עליית המחירים החדה ביותר - 2.1%. באזור הצפון בכלל נרשמו יותר ערים עם עליות מחירים מאשר ירידות. בחדרה נרשמה עלייה של 1.8% ובנהריה ועכו היו עליות של 1.6% ו-1.5%, בהתאמה. גם בקרית ביאליק נרשמה עלייה של יותר מ-1%, ובקרית אתא היתה עלייה מתונה של 0.6%. שלוש הערים היורדות בצפון הן קרית מוצקין, שבה נרשמה ירידה של 1%, וטבריה וכרמיאל שירדו ב-0.6% ו-0.3% בהתאמה.

מדד 2 yad ו-TheMarker עוקב אחר עסקות כפי שהן מתפרסמות באתר, ומתייחס למחירים המבוקשים על ידי מוכרים. לא מדובר במחירי עסקות שנסגרו, ולכן אפשר להניח בזהירות כי מחירי הסגירה נמוכים בכ-5%-10% מהמבוקש.

את הירידות יש לייחס לשילוב של כמה גורמים. הראשון הוא עליות המחירים של השנתיים האחרונות, שהביאו קונים למצב שהמחירים היו פשוט גבוהים מדי עבורם, ושגם בנטילת משכנתאות מנופחות הם לא הצליחו לגייס את ההון הדרוש כדי לעמוד בהם.

המשקיעים נעלמו

המחירים הם חסם גבוה מדי, אך בנק ישראל הוסיף את המכשול שלו וקבע הנחיות מחמירות לקבלת משכנתאות. בין היתר, הוא הגדיל את ההון העצמי הנדרש מתוך סכום העסקה ל-60%-70%, והעלה את הריבית באופן שייקר את החזר המשכנתא החודשי, אם כי בחודש האחרון הוריד אותה הנגיד ב-0.25%.

היעלמותם של המשקיעים בעקבות הקשחת המיסוי ברכישת דירות להשקעה והקלת המס במכירת דירות אלה, הורידה את לחץ הביקושים של פלח שוק שהיה אחראי לכשליש מהעסקות בשנתיים האחרונות.

גם המחאה החברתית שיחקה תפקיד חשוב בצד של הביקושים. הצרכנים נהיו חסכנים ומודעים יותר, ואופנות כמו מגורים במרכז תל אביב התחלפו בטרנדים של חיסכון, מודעות והשוואת מחירים. באמצעות מחאות כלכליות, הצליחו הצרכנים להשיג כוח שמוריד מחירים ומשנה מציאות - וזו תקוותם גם לגבי שוק הדיור.

תפקיד נוסף שמילאה המחאה הוא ביצירת ציפיות שהנה סופסוף הממשלה תספק פתרונות אמיתיים להורדת מחירי הדירות. מי שקרא את פרק הדיור בדו"ח המסקנות של ועדת טרכטנברג, לא מצא בו חידושים רבים או פתרונות קסם מידיים.

התבשיל של המחאה רתח בעונה החלשה ביותר בענף המגורים - הקיץ. בחודשים אלה אנשים נמצאים כבר אחרי שלב חיפושי הדירה ועמוק בתוך הארגזים ומעברי דירות.

כל אלה הובילו לקיפאון מוחלט כמעט, שלא פסח גם על שוק הדירות החדשות. האם חוסר היכולת של הממשלה לאשר את דו"ח טכרטנברג בכנסת, הספק המובנה ביישום של הדו"ח ואולי גם דעיכת המחאה, יגרמו לצרכנים לשוב את לוחות המודעות ואתרי המכירות? ימים יגידו.