השפה החדשה של עולם הנדל"ן

<<השיח הנדל"ני עובר בחודשים האחרונים שינוי עמוק, שישפיע על הדיונים והמהלכים שיינקטו בשוק בשנים הקרובות. השינוי לא נובע מוועדת טרכטנברג ולא מהשחקנים המשתתפים בשוק - רוכשי הדירות, היזמים והקבלנים. מי שמשפיעים יותר מכל על הדיון הציבורי בנדל"ן הם דווקא אלו שלא מצליחים לקחת חלק בשוק של היום.

התביעה לאפשר ליותר אנשים לרכוש דירות, בגלל ולמרות המחירים הגבוהים, אילצה את כל המערכת לחשוב בצורה שונה, והחדירה לשיח הציבורי שורה של מושגים, שחלקם לא היו שם קודם, וחלקם היו אמנם, אך לא זכו להתייחסות הראויה.

הממסד, כדרכו, הגיב בצורה שנראית לרבים חסרת מעוף ודמיון. מסקנות ועדת טרכטנברג שפורסמו השבוע, לא המציאו עקרונות חדשים, אלא עסקו בעיקר בשדרוג והעמקת פתרונות שהעלתה הממשלה עוד קודם לכן. הוועדה כבר עושה שימוש במושגים חדשים (או מחודשים) כמו בנייה לשכירות ודיור בר-השגה, אבל התוכן שהיא יוצקת בהם שמרני יחסית, ומתייחס בעיקר לפתרונות באמצעות השוק. ספק גדול אם מסקנות הוועדה אכן ייושמו וספק עוד יותר גדול אם תהיה להן השפעה משמעותית. אין ספק שרוב משתתפי המחאה הציבורית, לא יושפעו מהפתרונות שמציעה ועדת טרכטנברג.

מהצד השני, הוועדה האלטרנטיווית של ספיבק-יונה לבדיקת ענף הדיור העלתה פתרונות אחרים, רדיקליים הרבה יותר. "אנו רוצים לומר בביטחון כי המוחים צדקו פעמיים: גם בקיומה של מצוקת דיור אמיתית ורצינית במדינה, וגם בדחיית הפתרונות שהוצעו על ידי המדינה כמו חוק ועדות הדיור הלאומיות (חוק הוד"לים). נדרש שינוי מהותי בתפישת העולם בנוגע למדיניות הדיור, מטרותיה ויעדיה, שכן מדיניות דיור חברתית היא קריטית לכל דיון על צדק חברתי", אמרה לפני שבוע ד"ר אמילי סילברמן, העומדת יחד עם עו"ד גיל גן-מור בראש צוות הדיור בוועדה האלטרנטיבית.

צוות הדיור של ספיבק-יונה הבליט עקרונות, שעדיין קשים לעיכול עבור הממשלה: כך, למשל, גורסים בצוות כי כלכלת השוק, בכל הקשור לדיור, אינה פתרון טוב דיו; לא מספיק להגדיל את היצע הקרקעות, לא די לדבר על השוק שיעשה את שלו, וגם שינויים בחוק התכנון והבנייה ובמינהל מקרקעי ישראל לא יועילו. בצוות זה גורסים כי הממשלה צריכה להתערב בשוק באופן פעיל ופרטני.

מצד שני, מדגישים חברי הצוות האלטרנטיווי את קיומם של ביקושים מסוג חדש למגורים בלב העיר, ועל כן הפיתוח התחבורתי עליו הם שמים את הדגש נגזר בעיקר מביקושים אלה, ולא מצרכים של הגברת הנגישות מהפריפריה לתל אביב.

אמנם לא מתקיים דו-שיח ישיר בין ועדת טרכטנברג הממשלתית לבין ועדת ספיבק-יונה, ואולם הדיונים כולם מתווכים כיום באופן גובר דרך דעת הקהל, שמגלה עירנות גבוהה מתמיד לסוגיות חברתיות. לפיכך, השיח על סוגיית הדיור קופץ לרמות שלא הכרנו בעשורים האחרונים, וכנראה שלא מאז הקמת המדינה, ואנו נדגים זאת בחמש דוגמאות.

התערבות בשוק השכירות

לראשונה בישראל, וזה ההישג הגדול הראשון של המחאה, המדינה החלה להתייחס ישירות לציבור שוכרי הדירות, ולא רק לרוכשי הדירות. עד לתקופה האחרונה המדינה כמעט שלא התייחסה לשוכרים כאל ציבור שיש לגבש לגביו מדיניות, וגם כשכבר יזמו הקלות ליזמים שיבנו פרויקטים לשכירות, הן לא הספיקו כדי להניע יזמים להקים פרויקטים.

באחרונה יצאה המדינה ביוזמה להקצאת קרקעות מוזלות עבור פרויקטים לשכירות במחירים מפוקחים. הביקורת על היוזמה הזו היא שהתשואה הגולמית (לפני השקעות ושיפוצים ועלויות ליווי בנקאי ושוטפות) על הדירות תהיה נמוכה מדי, בסביבות 5%-6% בשנה. ככל הנראה זו הסיבה לכך, שוועדת טרכטנברג מציעה לשלב בפרויקטים כאלה גופים מוסדיים כגון קרנות פנסיה וחברות ביטוח, שמצד אחד נהנים מכסף זול (של העמיתים) ומצד שני מחפשים אפיקי השקעה סולידיים וארוכי טווח.

ואולם מהמוחים הגיעו דרישות הרבה יותר גדולות: לסבסד שכר דירה שמשלמים שוכרים צעירים במרכזי הערים, ו/או להגביל את יכולתם של בעלי דירות להעלות את שכר הדירה כרצונם. כרגע המדינה וועדת טרכטנברג אינן עונות על הדרישה הזו ולמעשה לא נראה שהשוכרים תושבי הערים יקבלו מענה כלשהו למצוקתם.

דיור בר השגה

מושג זר להוויה הממלכתית, שהוכנס כמעט בכוח לשיח הציבורי על ידי ציבור המוחים, וזכה למענה חלקי מאוד על ידי ועדת טרכטנברג. מדובר באלמנט שמשלב בתוכו התערבות ממשלתית עמוקה במחירי דירות, ובעיקר במחירי שכירות, ומשמעותו המעשית להביא לכך שהתשלום בעבור מרכיבי הדיור השונים (משכנתא או שכר דירה, ארנונה וכו') לא יעלה על שליש מההכנסה למשק בית.

בעולם, ובמיוחד באירופה, נהוגים פרויקטים של דיור בר השגה, בין היתר בערים הגדולות והיקרות. בישראל לא קיים מנגנון כזה, שיישומו דורש שיתוף פעולה בין המדינה ליזמים ובעלי דירות פרטיים, שבתמורה להורדת מחירי הדירות ושכר הדירה יקבלו הטבות שונות.

הבעיה עם צעד זה היא שבעוד שבאירופה מדובר במנגנון שפועל שנים ארוכות, וקיימים בו כבר מערכים גדולים ודפוסי עבודה מושרשים, בישראל, במיוחד במצב שבו מחירי הדירות בשיא, הקמה של מערך חדש כזה תדרוש הקצאת משאבים גדולה מאוד מצד הממשלה.

בנוסף לכך, ניסיונות מועטים ליישם עקרונות של דיור בר השגה בפרויקטים חדשים בצפון תל אביב נתקלו בהתנגדויות קשות מצד בעלי הדירות השכנים. אלה חוששים, שהקמת דירות בנות השגה לצד דירות רגילות תביא להורדת מחירים בכלל הפרויקטים.

מחיר למשתכן ודיור ציבורי

מדובר בשני מושגים ותיקים, שנשכחו בשנים האחרונות והמחאה החזירה אותם לשיח הציבורי. המשותף בין שניהם - השתתפות ממשלתית אקטיווית בהקמת דירות מוזלות.

מחיר למשתכן הוא מבצע של משרד השיכון על קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, לפיו נערך "מכרז הפוך" בין קבלנים, שמשמעו - הקבלן שזוכה בו הוא זה שמתחייב על מכירת הדירות במחירים הזולים ביותר; דיור ציבורי משמעו רכישת דירות על ידי חברות ממשלתיות משכנות, כמו עמידר וחלמיש, כדי לענות על צורכי דיור של האוכלוסיות החלשות ביותר.

כשניערו את שני המושגים הללו מהאבק הרב שהצטבר בהם, התברר כי הם עמוסי בעיות. מבצע המחיר למשתכן התגלה כתפור לאוכלוסייה החרדית, שכן הוא כולל מבחן הכנסה חודשי למשתתפים בו. מבחן זה נותן עדיפות למקבלי קצבאות על פני ציבור של אנשים עובדים. ועדת טרכטנברג שדנה בנושא, לא הצליחה להכריע בין מבחן זה למבחן האלטרנטיווי שהוצע, שנותן עדיפות למשפחות עובדות. התוצאה, אם כך, צפויה להיקבע בממשלה.

הדיור הציבורי הוא ענף שנקבר ונשכח לחלוטין על ידי הממשלות. החברות המשכנות מכרו דירות, לא חידשו את המלאי, והזכאים לדיור ציבורי ממתינים שנים עד שיוכלו לממש את זכאותם. נראה כי ועדת טרכטנברג אינה אוהבת את הפתרון הזה, ואינה ממליצה על רכישת דירות על ידי הממשלה. הוועדה מעדיפה להגדיל את הסיוע שניתן כיום לנזקקים בשכר דירה.

ייתכן שהדרך שהועלתה בוועדת טרכטנברג עדיפה על הקמת שיכונים חדשים, ומכל מקום, הבעיה העיקרית של מחיר למשתכן ודיור ציבורי היא, שהם נעשים על קרקעות מדינה, שמרביתן מרוחקות ממרכזי הערים. כתוצאה מכך עלול להיווצר מצב בעייתי, שבו אוכלוסייה חלשה תשוכן במקומות רחוקים ובלתי נגישים.

דירות קטנות

כיצד מורידים מחירי דירות במסגרת השיטה הקיימת? מקטינים את מספר החדרים שלהן. זה החל כיוזמה ממשלתית בראשותו של שר הפנים, אלי ישי, שהורה לוועדות לתכנון ולבנייה לתכנן יותר דירות של עד 3 חדרים, על מנת להקל על זוגות צעירים לרכוש את דירותיהם הראשונות.

משקלן של הדירות בעלות מספר חדרים קטן בשוק הולך ופוחת בעשורים האחרונים: על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעוד שב-1960 משקלן של הדירות 1-3 חדרים הגיע ל-94% מכלל הדירות שנבנו בישראל, ב-1980 משקלן ירד ל-44%, ב-2000 הוא הגיע ל-19% וב-2009 נפל ל-8%. הרוכשים לא מעוניינים בדירות כאלה, שמלכתחילה מסומנות כדירות זמניות, ומעדיפים לרכוש מיד דירות 4 חדרים.

ואולם בתקופה האחרונה, ללא קשר ללחצים הממשלתיים, משקלן של הדירות בעלות 1-3 חדרים עלה ל-11% מכלל הדירות המוקמות. תופעת הגידול בשיעור הדירות בעלות מספר חדרים קטן בולטת במיוחד בערי מרכז הארץ, ובראשן תל אביב. הקבלנים הבינו, גם ללא תכתיב ממשלתי, שהמחירים הגבוהים מרחיקים מהם את הרוכשים, והחלו ליזום הקמת דירות קטנות וזולות יותר.

הביקורת על היוזמה הממשלתית טוענת, שאין כאן מאמץ אמיתי להוריד את מחירי הדירות, ושאין כאן כלל הוזלה. עוד נטען, שהיוזמה תגרום לציפוף פרויקטים, שכתוצאה מכך ייהפכו לסלאמס בעוד כמה שנים.

דירות בעלות שטח קטן

סעיף משלים לסעיף הקודם. הקטנת שטח הדירות הנבנות היא עוד דרך שמרנית להוריד את מחירי דירות, שנהגתה על ידי הממשלה ובעקבותיה על ידי ועדת טרכטנברג. מעלתה העיקרית של גישה זו היא שאינה דורשת סבסוד ממשלתי.

בעשורים האחרונים לא רק מספר החדרים בדירות גדל, אלא גם שטחן. בשנות ה-70 שטחה של דירת 3 חדרים ממוצעת היה 60-75 מ"ר, ושטחי דירות 4 חדרים היו בדרך כלל 80-95 מ"ר. כיום שטחי דירות 3 חדרים מגיעים ל-100 מ"ר, ודירות 4 חדרים נבנות בשטח של כ-115 מ"ר. החזרת הנורמות של שטחי הדירה 40 שנים לאחור תחסוך לקבלנים כ-20% בעלויות הבנייה ותתרום להוזלת הדירות.

גם על מתודה זו הועלתה ביקורת לפיה הממשלה מסתפקת בתפקידה כרגולטור ואינה מתערבת באמת בהוזלת הדירות. בעיה נוספת בהצעה זו היא ששטחי הדירות ומספר החדרים שבהן גדלו בעשורים האחרונים בעיקר משום שהשתנו הצרכים המשפחתיים לעומת שנות השישים והשבעים. קיים חשש שדירות קטנות לא יספקו את הצרכים של שנות האלפיים, וגם משפחות צעירות לא ימצאו בהן פתרון אמיתי לצרכים שלהן.