קבלנים גדולים מחזיקים בצבר קרקעות בלתי מנוצלות - ומעכבים בניית כ-27 אלף דירות

>> חברות קבלניות בישראל מחזיקות בידיהן עתודות קרקע לאלפי יחידות דיור, אולם לא ממהרות לבנות עליהן מסיבות שונות - כך עולה מבדיקה מדגמית שנערכה בקרב כמה חברות ציבוריות גדולות שעוסקות בייזום ובבנייה. המסקנה שעולה מהבדיקה היא שהמחסור בהיצע דירות אינו בהכרח קשור למחסור בהיצע קרקעות, או בעיכובים בהליכי תכנון.

הבדיקה של TheMarker נערכה בקרב חברות אשדר, י.ח. דמרי, אזורים, אפריקה מגורים ושיכון ובינוי. מהבדיקה עולה כי בעוד שחברות אלה בונות ומשווקות כיום 8,791 דירות, בידיהן עתודות של 27,118 דירות נוספות, שטרם הוחל בבנייתן.

אשדר

חברת אשדר בונה ומשווקת בימים אלה פרויקטים בהיקף של 1,689 יחידות דיור, כאשר 1,009 יחידות דיור מתוכן הן בבעלות החברה. במחסן הקרקעות של החברה מצויות קרקעות בהיקף של 8,015 יח"ד (מתוכן 4,598 בבעלותה של אשדר והשאר בידי שותפים).

את עתודות הקרקע אפשר לחלק לשתי קטגוריות: פרויקטים שהתב"ע (תוכנית בנייו עיר) שלהם כבר אושרה אך עדיין לא נבנו (חלקה של אשדר 1,766 יחידות דיור), ופרויקטים בתכנון שהתב"ע שלהם טרם אושרה ולכן התחלת הבנייה שלהם רחוקה עוד יותר (חלקה של אשדר 2,832 יחידות דיור). בקטגוריה השנייה נכללות גם 1,650 יחידות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שתהליכי האישור שלהם אורכים שנים ארוכות.

י.ח. דמרי

חברת י.ח. דמרי היא בין החברות הפעילות שמחזיקה בפרויקטים ועתודות בנייה בהיקפים גדולים. לחברה 8,705 יחידות דיור, שמתוכן 1,451 בבנייה ושיווק. השאר מתפלגות כך: 951 יחידות דיור בשלבי תכנון מתקדם; 3,663 בשלבי תכנון שונים; 1,853 יחידות דיור בפרויקטים מתלים, כלומר שהעסקאות לגביהן עוד לא ודאיות; ו-802 יחידות דיור נמצאות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אזורים

אזורים היא אחת החברות הוותיקות בשוק וכתוצאה מכך היא מחזיקה בקרקעות היסטוריות שנרכשו במשך השנים. בשלוש השנים האחרונות נקלעה החברה לקשיים תזרימיים וקושי להחזיר חובות לבנקים ולמחזיקי אג"ח של החברה. בנוסף, בשנה האחרונה השליטה על החברה עברה לידי הרשי פרידמן. גורמים אלה האטו את הפעילות של החברה בישראל והיא איבדה את מקומה כחברה מובילה בהיקפי בנייה. לחברה מלאי של 659 דירות בתהליכי בנייה ושיווק בפרויקטים קיימים, ו-773 דירות בעתודות קרקע ללא תב"ע מאושרת או שנמצאות בהליכי אישור תב"ע.

אפריקה ישראל

אפריקה ישראל, אחת החברות הותיקות בשוק, בונה 1,422 יחידות דיור ב-12 פרויקטים בישראל (מתוכן יש לחברה זכויות ב-877 דירות) ומחזיקה מלאי נוסף של 5,266 יחידות דיור (חלקה של החברה 3,362 יחידות דיור) של פרויקטים שנמצאים בתכנון, עתודות קרקע ופרויקטים מותלים.

החברה מפרטת בדו"חות הכספיים שלה את המצב הסטטוטורי של 1,603 יחידות דיור נוספות שמיועדות לבנייה אך טרם אושרו. כך למשל תוכניות בנייה ל-300 יחידות דיור בגבעת שמואל נמצאות בהכנה, ותב"ע לכ-203 דירות בגני תקווה אושרה למתן תוקף בתנאים בוועדת ההתנגדויות המחוזית.

שיכון ובינוי

שיכון ובינוי מחזיקה בעתודות קרקע בהיקפים אדירים ביחס לשוק כ-16 אלף יחידות דיור - אך מדובר בקרקעות רבות שמימושן עדיין רחוק. בטווח המיידי החברה מחזיקה ב-2,310 יחידות דיור באתרי בנייה פעילים וכאלה שנמצאים בשלבי הפעלה; 4,903 יחידות דיור שלגביהן אושרה התב"ע אך עדיין לא התחילה הבנייה ו-8,698 יחידות דיור נוספות בקרקעות שלגביהן עדיין לא אושרה תב"ע.

"מחכים לוועדת טרכטנברג"

מדוע החברות אינן בונות על הקרקעות הללו? חלק מהקרקעות, במיוחד של חברות כמו אזורים, שיכון ובינוי ואפריקה ישראל, הן קרקעות היסטוריות שנמצאות באזורים שאינם אזורי ביקוש. גם לי.ח. דמרי צבר קרקעות גדול בדרום, שאינו כלול באזורי הביקוש.

סיבות אחרות אפשריות הן חסמים ובעיות תכנוניות על הקרקעות וחישובי כדאיות כלכלית של החברות בנוגע לקצב הקמת הפרויקטים.

לדברי מוטי ויזל, מנכ"ל VCELL, מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי בנדל"ן, הקבלנים מונעים לפי הביקושים בשוק ולא מתוך רצון לווסת את המחירים בו.

"בסופו של דבר חברת נדל"ן היא גוף עסקי ששוקל את הצעדים שלו בהתאם לתנאי השוק המשתנים", אומר ויזל. "הקבלנים לא אוגרים קרקעות. הם קנו בשנתיים האחרונות קרקעות יקרות כדי לבנות והם דווקא רצו להזדרז עם הבנייה ולהוציא את יחידות הדיור כמה שיותר מהר לשיווק, אך המימון יקר והקבלנים רוצים לשווק דירות מיד. קרקעות למלאי קונים כשהשוק בירידה ואפשר להצטייד".

לפי ויזל "המלאים שרואים בדו"חות הכספיים לא תמיד משקפים קרקעות זמינות לבנייה מיידית. מלבד קרקעות שהתב"ע שלהן עדיין לא אושרה, יש גם קרקעות מאושרות שנמצאות בצינור העבודה ומחכות להיתרים או לבנייה של תשתיות לפני שאפשר יהיה להתחיל לבנות אותן".

ויזל טוען כי השוק כיום נמצא במצב של המתנה. לדבריו, "הקבלנים חיכו לראות מה יהיה עם ההכרזה על מדינה פלסטינית ונראה שהמצב לא כל כך חמור. הם עכשיו מחכים להמלצות ועדת טרכטנברג כדי לראות אם הן יניעו את השוק. אם התוצאות של הוועדה יהיו לטווח הקצר, כלומר החלטות שניתן ליישם אותן בשוק, זה ישפיע מידיית על החלטות של קבלנים - לדוגמה הגדלת זכאויות, צ'ופרים לחיילים, הורדת מע"מ וכו'. המלצות כאלה יניעו את השוק באופן מיידי - גם את הצרכנים וגם את הקבלנים".

עם זאת, ויזל אומר כי ייתכנו גם המלצות בעלות השלכות ארוכות טווח, למשל הפשרה של קרקעות בטווח הארוך, קידום מכרזי מינהל, קידום תוכניות וכל מה שקשור בפן הביורוקרטי. לדברי ויזל, גורמים נוספים תורמים לאי-ודאות שעומדת בפני הקבלנים. "הבנקים מקשים מאוד על קבלת הלוואות, שיעור המשכנתא ירד, הריבית עלתה, יש חוסר בהירות לגבי הצרכנים, יש מחאה חברתית והבורסות בעולם מתאפיינות בתנודתיות.

"הקבלנים יבנו אם תהיה תחושה שהשוק חוזר למצב נורמלי של קצב מכירות סביר. הדבר השני שיכול לגרום להאצה זה שינוי בשיעורי המימון של המשכנתאות", אומר ויזל. "ברמה של 60% מימון למשכנתא רוכשים לא יכולים לקנות דירה, אפילו דירת 4 חדרים בחדרה שעולה מיליון שקל. לזוגות צעירים אין 400 ו-500 אלף שקל, והקבלנים יודעים את זה".