הבשורה על פי קריית אונו

<<מזה עשור מנסות רחל פינמן וריטה גוזמן לממש תוכנית עיבוי-בינוי בשיכון שבו הן גרות ברחוב שטרן שבקריית אונו. "שלושת המבנים הצמודים, שנבנו על ידי עמידר לפני 40 שנה לעולים ולזוגות צעירים, נמצאים כיום במצב נוראי", הן מספרות. "הקירות מתפוררים, המרצפות עקומות, הצנרת רקובה ולדיירים אין יכולת לתחזק אותם". לפני כעשור דחתה העירייה על הסף את בקשתן, אך הן לא אמרו נואש - ויצאו לקרב על הבית.

תוכניות עיבוי-בינוי כוללות לרוב שיפור של תנאי הדיור; הרחבת דירות קיימות, לרבות הוספת מעליות וממ"דים; שיפור החזיתות; שדרוג קומת הקרקע ויצירת פתרונות חניה - כל זאת בזמן שהדיירים ממשיכים לגור בדירות. הקבלנים המעורבים בפרויקטים מסוג זה מקבלים בתמורה זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38. פרויקטים מתקדמים של עיבוי-בינוי מוקמים בימים אלה בחיפה ובבת ים.

ההבדל המשמעותי בין פרויקטים דומים של עיבוי-בינוי לזה שבקריית אונו, מתבטא ביוזמה הפרטית של הדיירים ושותפותם המלאה בתהליך ובבחירת אנשי המקצוע הנלווים, לצד בניית דירות חדשות המאופיינות כדירות יוקרה.

מאמציהן של פינמן וגוזמן, שקידמו ללא לאות את התוכנית, התדפקו על דלתות הוועדות המחוזיות ואספו חתימות מהדיירים, נשאו לבסוף פרי. "תמ"א 38, שצברה תאוצה באחרונה, היוותה עבורנו מנוף להפעלת לחץ על העירייה שתסייע למימוש תוכנית העיבוי-בינוי. לפני שלוש שנים קיבלנו את האישורים, ואיתם יצאנו לחפש אחר יזם ואדריכל שיתאימו לצרכים שלנו".

משלושה יוצא אחד

הפרויקט בקריית אונו כולל שלושה בנייני רכבת שבהם 72 דירות בשטח של 40-80 מ"ר כל אחת. המבנים סמוכים לשכונת רימון היוקרתית ומוקפים בחורשת שתילים, מעון יום, בית כנסת ובית ספר יסודי. המשימה שעמדה בפני הדיירים היתה לבצע מייקאובר כללי לבניינים, שיכלול תוספת 50 מ"ר לכל דירה, חידוש של כל התשתיות, תוספת קירות בעלי תקן תרמי ושיקום השטחים הציבוריים והסביבה. בנוסף, תוכננה תוספת של 54 דירות חדשות מעל המבנים הקיימים.

את הפרויקט יזמה חברת ב.נ.ה ח.י יזמות ופיתוח בע"מ, יחד עם נציגות הדיירים. עם התקדמות התכנון הועבר הפרויקט לטיפול משותף עם חברת יורו-אפ בע"מ, שלקחה על עצמה גם את ביצוע הפרויקט בפועל. למסע המאתגר הזה נרתמו החברה היזמית איבקו; האדריכל מרק טופילסקי, המתמחה בבנייה פרטית לעשירון העליון; והאדריכל יואש ינקוביץ, העוסק בשנים האחרונות בהתחדשות עירונית. "בפינוי-בינוי מכפילים פי שלושה את כמות הדירות, כדי להגיע לכדאיות כלכלית", אומרים היזמים דוביק שקד ורועי משעל מאיבקו. "כל זה לא התאפשר בקריית אונו, מאחר שתוספת הדירות היתה משנה את המרקם העירוני ויוצרת צפיפות של יותר מ-50 יחידות דיור על דונם אחד".

כדי לממן בכל זאת את דרישות הדיירים, היזמים החליטו להוסיף מספר מוגבל של דירות חדשות, אך לבנות אותן בסטנדרטים אדריכליים גבוהים במיוחד, המיישרים קו עם שכונת הווילות הסמוכה. גם המחיר שבו הדירות מוצעות דומה למחירים שבשכונה הסמוכה.

לא פשוט יותר להרוס ולבנות בניין חדש כמו בתוכניות פינוי-בינוי?

"כשהורסים בניין ישן יש לפנות את כל הדיירים, לספק להם מגורים חלופיים ולהיגרר להוצאה משמעותית", אומר שקד. "שלד הבניין הישן שנשאר בעיבוי-בינוי מפחית לנו, כיזמים, את ההוצאות, ושיפוץ פנים הדירות הישנות חל על הדיירים, אם ירצו בכך".

פינמן וגוזמן, שנשארו תמיד בתמונה, מונו לנאמנות ונציגות הדיירים. הן פנו עם היזמים לכמה אדריכלים, וביקשו מהם שיציעו אופציות תכנוניות. "התרשמנו מהפרויקטים ומהרעיונות של טופילסקי", אומרות השתיים. "היכולת שלו לחשוב על הפרויקט כייחודי ולא כשטנץ דירות לרווחת היזם בלבד, גרמה לנו להפסיק את החיפושים".

טופילסקי מצדו, הבין מהר מאוד שהפרויקט בקריית אונו צריך לענות על מגוון אינטרסים. "יש שלוש פרסונות מרכזיות בפרויקט", הוא אומר. "72 הדיירים שממשיכים לגור בפרויקט תוך כדי עבודה מייצגים את הצורך. היזם אחראי למימון והאדריכלים מביאים את הרעיונות. לצד זה, יש להביא בחשבון גם את הסביבה והאופן שבו הפרויקט משפיע עליה ותורם לשכונה. כל אלה לא מתקיימים בבנייה פרטית, שבה אני עוסק ביומיום".

מה גרם לך בכל זאת לחבור לפרויקט המורכב ללא ניסיון קודם?

"מבחינה אידיאולוגית, אני סבור שבבנייני הרכבת יש קסם. הם אינטימיים ומשפחתיים ואין בהם את הניכור שחווים במגדלים. הם מהווים תולדה של צורך לפתרונות דיור מהירים ולשיכוני עולים בשנות ה-60 וה-70. האתגר שלנו הוא להתאים אותם לימינו. זו לא חוכמה גדולה לבנות מגדלים עם שטחים ציבוריים שמצריכים גם תחזוק יקר, ולדחוף לתוכם מאות דיירים".

האדריכל יואש ינקוביץ גויס לפרויקט על ידי טופילסקי, והשלים את הפאזל עם הרקע העשיר שהביא עמו בקידום תמ"א 38. "תכנון הפרויקט נמשך כשלוש שנים, מאחר שהוא דרש מאתנו כאדריכלים לערוך מחקר מקיף בנוגע לצורת המגורים המיושנת הזו - כדי לשדרג אותה", מסביר ינקוביץ.

אלטרנטיבה למגדלים

בנוסף לשטחי החניה הקיימים בפרויקט, ייבנה גם חניון תת-קרקעי לרווחת הדיירים הוותיקים והחדשים. בעיה נוספת שנפתרה על ידי האדריכלים היא יצירת כיווני אוויר ותאורה טבעית בדירות החדשות. בדירות הישנות יש מעט כיווני אוויר ותאורה טבעית, ואילו בחדשות תהיה תוספת של פאטיו מרכזי, המאפשר כניסה נוספת של אור ואוויר.

לכל אחת מהדירות החדשות יש תוכנית שונה, עם אופי וגודל שונה, כדי לאפשר טווח רחב של אפשרויות לרוכשים הפוטנציאליים. "ברור לנו שלא בכל תוכניות העיבוי-בינוי העתידיות יוכלו להיבנות דירות בסטנדרטים גבוהים במיוחד, עם חומרי גמר איכותיים כמו אלה שבהם ישתמשו כאן", אומרים האדריכלים.

הדיירים הוותיקים של הבניינים, ש"נהנו" עד היום ממרחבים מוגנים קומתיים (ממ"קים) וממעלית שהגיעה לחצאי קומות בלבד, יזכו עם השלמת הבנייה למעלית המותאמת לבנייה המודרנית ולממד"ים (בשטח של 12 מ"ר) בכל דירה.

המייקאובר ברחוב שטרן צפוי להתחיל בקרוב בבניין הראשון מבין השלושה. פינמן וגוזמן אמנם לא גרות בבניין האמור, אבל לאחר מאבק של עשור, הן מוכנות להמתין בסבלנות עוד כמה חודשים. לצד המבנים הוקם כבר משרד מכירות קטן לטובת השיווק של דירות היוקרה, ורק ימים יגידו אם הפרויקט המבטיח הוא דגם אשר מומלץ לשכפל למקומות נוספים כפתרון לשיפור מצב הדיור במדינה.