"בנק ישראל תוקע את הבנייה יותר מכולם"

>> בשבועיים האחרונים פורסמו באופן חלקי המלצות ועדת טרכטנברג, וכן פורסם דו"ח הביניים של ועדת ספיבק-יונה. למעשה, כל יזם בראשית דרכו יכול לנסח את ההמלצות העיקריות - מאחר שהחולי העיקרי של המערכת הוא הביורוקרטיה.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, הפעיל בתחום הנדל"ן כ-30 שנה, משרטט בקלות את מפת החסמים של הענף: "בענף הבנייה יש מקבץ של צווארי בקבוק ופקקים שחוסמים אותו ויוצרים משבר מתמשך בהיצע הדירות. החסם הראשי נובע מכך שהענף מפוזר על פני גופים שלטוניים רבים: משרד האוצר, משרד המשפטים, משרד הפנים, ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות, השלטון המקומי, עיריות, משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, בנק ישראל, שגם הוא גורם דומיננטי, המשרד להגנת הסביבה ופקיד היערות ומשרד התחבורה שתוקע את הבנייה יותר מכולם בגלל דרישותיו השונות. כמו כן, משרד התמ"ת אחראי על התעסוקה בענף הבנייה ועל העובדים הזרים.

"כל גורם רואה רק את החלק שלו. משרד הבינוי והשיכון מכריז בשנים אחרונות שיציף את המדינה בקרקעות כדי להוריד מחירים, ואכן רואים שהוא משתדל לעשות זאת. אבל יש רגולטור אחר בענף, בנק ישראל, שמורה לבנקים שלא להעמיד אשראי לענף הבנייה מעבר ל-22% מסך האשראי של הבנק. בנק הפועלים ובנק לאומי לא יכולים לתת כיום אשראי, והם בערך 80% מהשוק. המערכת הבנקאית חסומה וכך גם המערכת הפיננסית של שוק ההון. חברות בנייה לא יכולות כיום להנפיק בבורסה".

הממשלה לא פותרת את חסם המימון?

"להיפך. היא זו שיוצרת אותו. הממשלה גם יוצרת את החסם של העובדים הזרים. באחרונה הציע פקיד ממשלתי להביא עובדים מסרי לנקה. למה? של מי הרעיון הזה? מישהו יודע משהו על העובדים בסרי לנקה? למה צריך להתערב כך בשוק הפרטי?"

האם הקבלנים לא יוצרים גם הם חסם בשוק? יש חברות ותיקות שמחזיקות קרקעות במשך שנים רבות, אך אינן מתכננות או בונות אותן.

"אנחנו אולי הגורם הכי פחות ריכוזי בשוק. יש מאות ואלפי גורמים שבונים דירות למגורים ואי אפשר להסתכל עלינו בהכללה. יש חברות ענק, חברות בינוניות וקבלנים קטנים. כל חברה פועלת אחרת. אנחנו מפוזרים מאוד. חברה אחת יכולה להחליט ללחוץ על הברקס וחברה אחרת יכולה ללחוץ על הגז. עם זאת, גם חברה גדולה שיש לה הון עצמי ותזרוק לשוק דירות בלי הכרה - עלולה להתקע איתן ולהגיע למצב של חוסר יציבות".

מה צריך לעשות מנהל המינהל החדש, בנצי ליברמן, כדי לשחרר את הפקק במינהל?

"ליברמן צריך לשנות את מערך מחירי המינימום ומחירי הסף. אם רוצים למקסם את מחיר הקרקע אין ספק שמחירי הדירות רק יאמירו".

אבל בשנים האחרונות רואים במכרזים שקבלנים מציעים מחירים גבוהים בהרבה ממחירי המינימום. הם כמעט חסרי משמעות ולא מהווים שום סף מעבר.

"למה זה קרה? כי במשך שנים המינהל יצר רעב לקרקעות מאחר שלא שיווק בתקופות משבר, כשחשב שלא יצליח לקבל מחיר מירבי על הקרקע. אם השיווק היה רציף לאורך השנים, הקבלנים היו יכולים להצטייד בקרקעות ולבנות אותן. אם מדיניות המינהל היא למקסם את מחירי הקרקע - הם מיישמים אותה באופן מצויין. אני מקווה שבנצי ליברמן מבין את חומרת הבעיה ויתקן את הכשלים האלה".

סוגיה נוספת שנמצאת במחלוקת היא הוודל"ים (וועדות לדיור לאומי), שיעבדו במקביל לוועדות המחוזיות ויקדמו תוכניות במהירות על קרקעות בבעלות המדינה.

"ד"ר שוקי אמרני נבחר לעמוד בראש הווד"לים. אמרני היה יו"ר הוועדה המחוזית מרכז במשך כמה שנים, ואין גוף שתקע את הבנייה יותר מהוועדה הזו. זה האיש שמביאים כדי לחלץ את הפקק? לדעתי היוזמה נידונה לכישלון מאחר שיש שתי מערכות תכנוניות מקבילות - הווד"ל עוסק בקרקע ממשלתית והוועדה המחוזית עוסקת בקרקע פרטית. ניקח לדוגמה את בסיס צריפין: לכשיפונה, התכנון של הווד"ל יהיה בתחום הבסיס בעוד שהוועדה המחוזית תתכנן את קרקעות עד הגדר של הבסיס. מבני הציבור צריכים להיבנות במתואם. התשתיות והכבישים צריכים להתחבר. זה נראה למישהו הגיוני? זה גם לא צודק - למה שתהיה מערכת כללים מחמירה לקרקעות פרטיות ומערכת מקלה על קרקעות מדינה?".