בארה"ב כשמחברים שתי דירות, שווי השלם עולה על חלקיו
כך פועלת השיטה האמריקאית להגדלת שווי הנכס: מכירתו בשיתוף פעולה עם השכנים החולקים קיר משותף, כנכס בעל פוטנציאל "שילוב" לדירה גדולה - מעלה את ערכו. לא כל השילובים הם הגיוניים מבחינה ארכיטקטונית, אך הקונים מוכנים לשלם יותר על שתי דירות שניתן לשלבן בקלות
ניו יורק טיימס
<<מתחת לפני השטח בשוק הנדל"ן של העיר ניו יורק, פועלת משוואה מתמיהה במקצת, המנוסחת כך: 1 + 1 = 2.5.
היא חלה על שיפוצי הרחבה, שבהם מישהו רוכש שתי דירות סמוכות ושובר קיר משותף, או בחלק מהמקרים תקרה או רצפה, כדי ליצור דירה גדולה יותר. המשוואה אינה הגיונית מבחינה מתמטית, אך מאחר שמרחבים גדולים בעיר שווים יותר למ"ר מנכסים קטנים יותר, מכירת שתי דירות קטנות יותר עם פוטנציאל לחיבור, עשויה להוביל למחיר מכירה גבוה יותר לכל יחידה.
לטענת המתווכים, זו הסיבה שיותר ויותר מתושבי ניו יורק החלו באחרונה לשתף פעולה עם שכניהם במכירת דירות צמודות.
שני כוחות מניעים את המוכרים. ראשית, שיווק דירת חדר הן כדירת חדר והן כדירת שלושה חדרים פוטנציאלית מגדיל משמעותית את מאגר המתעניינים. שנית, השוק לדירות גדולות יותר היה חזק בשנים האחרונות, משום שרבים בניו יורק בוחרים לגדל משפחות בעיר במקום לעבור לפרברים.
בחיפוש שנערך באחרונה באתר ntyimes.com מצאנו שני תריסרי מודעות לדירות משולבות. הצעות רבות נוספות חומקות תחת הרדאר כשמישהו מחליט לקנות את הדירה הסמוכה לדירתו ולהתרחב אליה. ההצעות נעות בין 17.95 מיליון דולר לנכס בן 11 חדרים של דירות משולבות בבניין דקוטה, באפר ווסט סייד; ועד לדירת שלושה חדרים ביורקווייל שמוצעת ב-440 אלף דולר, המשלבת בין דירת סטודיו לדירת שני חדרים.
בשנה האחרונה עלה הביקוש לדירות בעלות ארבעה חדרים או יותר, אך משום שההיצע אינו צומח בהתאם על רקע הירידה במספר הפרויקטים החדשים, חלק מהמתווכים מעודדים לקוחות להגיע להסדרים מול שכניהם. היזמים בפרויקטים החדשים שילבו גם הם יחידות לפי בקשת הקונים, או פשוט כדי לענות על הביקוש.
ונחזור למשוואה. דירת חדר שנמכרת לצד דירת חדר לא בדיוק מפיקה 2.5 חדרים, אך כמעט בטוח שתניב מחיר של יותר משני חדרים רגילים. הדבר תלוי באופן שבו בנויה הדירה - השילוב עשוי להפיק דירת שני חדרי שינה עם סלון בגודל כפול, דירת שני חדרי שינה עם חדר אורחים, או דירת שלושה חדרים, ואולי חדר כביסה או חדר ארונות במקום שבו בעבר היה מטבח.
ג'ונתן מילר, נשיא חברת השמאות מילר סמואל, אומר כי 2.5 חדרים במשוואה הוא נתון סמלי יותר מאשר מילולי. לדבריו, "אם יש לך שני נכסים סמוכים וניתן לחברם לנכס גדול ומשופר, הרבה פעמים אנו רואים פרמיה של 20% מעל המחיר למ"ר. וזה אפילו לפני תחילת השיפוצים. מספיקה העובדה שהם סמוכים זה לזה".
בפרברים ישנה מגמה שונה
אין ספק שלא כל השילובים המוצעים הם הגיוניים מבחינה ארכיטקטונית, אך עבור שתי דירות שניתן לשלבן בקלות, הקונים מוכנים "לשלם יותר עבור הפוטנציאל להגדיל את הערך", אומר מילר.
הוא ציין כי המשוואה אינה חלה על הפרברים - שם בדרך כלל התשואה למ"ר יורדת והחללים הגדולים זמינים יותר. ואולם במנהטן, לפי מילר סמואל, המחקרים מצביעים על מחיר ממוצע של 9,016 דולר למ"ר, 12,040 דולר למ"ר לדירת שני חדרים, ו-19,766 דולר למ"ר לדירת ארבעה חדרים.
גם בפרויקטים חדשים הקבלנים הרחיבו דירות קטנות לחללים של מאות מטרים רבועים. קנת הורן, נשיא חברת הנדל"ן אלכימי פרופרטיס, אמר שבקשות הקונים הובילו את החברה ליצור דירות של 343 מ"ר על ידי שילוב בין שתי דירות שלושה חדרים באייזיס, ברחוב איסט 303. כ-60% מהדירות בבניין נמכרו ואלכימי פיתחה תוכניות לדירות נוספות במחירים של 4.5 מיליון דולר ויותר.
"עיצבנו את הבניין כדי ליצור שילובים נוחים", אמר הורן. "זה עובד טוב עכשיו, כי יש לקוחות שרוצים יותר משלושה חדרים - הם רוצים ארבעה או חמישה חדרי שינה".
יש כמובן גם כמה מכשולים פוטנציאליים הניצבים בפני רוכשי הדירות המשולבות.
באווירת ההימנעות מסיכון הנוכחית, מימון עלול להוות בעיה, משום שחלק מהבנקים מסרבים להעניק הלוואות לשיפוצי שילוב דירות. "זה סיכון גדול יותר להעניק הלוואה לשני נכסים נפרדים שעדיין לא שולבו", אמרה מליסה כהן, נשיאת מנהטן מורטגייג' קומפני.
כשהבנקים שולחים שמאים, הם בדרך כלל מקבלים שלוש הערכות שווי: אחת לכל דירה בפני עצמה ואחת לנכס המשולב המוצע. בנקים שמרניים יותר ילוו רק לפי סכום שתי הדירות הנפרדות; ובנקים אגרסיביים יותר משתמשים בהערכת "נכס לשילוב", בדרך כלל של סכום גבוה יותר.
הבנקים דורשים גם מהלווים להפקיד סכום מסוים כעירבון עד שעבודת השילוב הראשונית - שבירת הקיר המחבר והסרת המטבח השני - תסתיים. הסכום נקבע בדרך כלל לפי 1.5 מעלות העבודה, אמרה כהן - "כך שתצטרכו סכום כסף נוסף למימון השיפוצים. הודיעו לבנק מתי העבודות מסתיימות כדי שיוכל לבצע הערכה מחודשת, ולאחר שהשיפוץ יושלם לשביעות רצונם, הם ישחררו את הפיקדון".
ויש את השיפוצים עצמם, שגם הם עשויים להיות תובעניים. לא תמיד קל להשיג אישור סופי לשיפוצים, משום שהנהלות הבניינים בדרך כלל אינן עורכות סקירה רשמית של התוכניות לפני שהעסקה הושלמה. ואולם עבור חלק מהקונים האמיצים, הסיכוי ליצור חלל ייחודי מצדיק את ההימור.