הפתרון למצוקת הדיור: בנייה בתוך הערים

<<מאז התעוררות המחאה החברתית הועלו טענות רבות נגד מינהל מקרקעי ישראל ונגד מדיניות שחרור הקרקעות שלו. ואולם דומה כי הפתרון הממשי למצוקת הדיור טמון לא בהקצאת קרקעות לבניית שכונות חדשות, כי אם בשינוי מדיניות הבינוי בתוך הערים עצמן.

במשך שנים נמנעו ראשי הרשויות והגופים המתכננים מטיפול אמיתי במרכזי הערים והעדיפו להתמקד בבנייה חדשה ונוצצת מסביבן. שכונות רבות הציעו דירות מרווחות, גנים ופארקים חדשים, אך נותרו חסרות אופי - קריית השרון בנתניה, ראשון לציון מערב או רמת דניה החדשה בחיפה כמעט לא מובחנות בכלום זו מזו.

האדריכל יהושע גוטמן, בעלים משותף של גוטמן אסיף אדריכלים ומרצה במחלקה לארכיטקטורה בבצלאל, טוען כי על המדינה לעצור את הפשרת הקרקעות ולהצהיר שפרויקטים ותוספות בנייה בתוך שכונות קיימות הם-הם הדיור הציבורי העתידי. "יש להשתמש בתשתיות הפיזיות הקיימות ולהפסיק להתפרש החוצה", הוא טוען, "המיתוס לפיו תוכניות בנייה בתוך עיר מסובכות לאישור הוא קשקוש".

לבנות על הגג

בערים בישראל קיים היצע קרקעות שאמנם דורש התמודדות עם מרקם עירוני, אבל יש בו הזדמנות גדולה. על ידי תכנון נכון והתערבות עירונית בשכונות הוותיקות ניתן לתקן כשלים של שנים. תוספות בנייה ובנייה חדשה בשכונות ותיקות יכולות להציל שכונות מהידרדרות. בתל אביב הדברים כבר קורים בזכות השוק. אזורים שפעם איש לא היה מתקרב אליהם, כמו גן החשמל, נהפכו לאטרקטיוויים למגורים בעיקר בזכות הקרבה שלהם ללב העיר.

בנייה בתוך שכונה קיימת או תוספות בנייה על גג מבנים קיימים הן מפתח להתעוררות של אזור או שכונה. שכונת לב העיר בתל אביב, למשל, שכיום הדירות נמכרות בה במחירים גבוהים במיוחד, היתה בשנות השמונים לא אטרקטיווית וסבלה מנטישת תושבים. העיריה זיהתה את הבעיה וקידמה הוספת קומות על מבנים קיימים לצד פעילות שנועדה למשוך שוכרים צעירים. השינוי אמנם לא התרחש בן רגע, אך כיום מדובר באחת השכונות הנחשקות בתל אביב.

עיריות רבות היו שמחות לראות שינויים כאלה, אבל כמה הן באמת מוכנות להשקיע בהם? כדי לקדם תוספות בנייה על מבנים קיימים או בתוך מרקם קיים, נדרשים פתרונות חכמים וספציפיים. מודלים כמו עיבוי-בינוי או פינוי-בינוי אינם מתאימים לכל שכונה, ובעיקר קשים למימוש.

כדי להפוך פרויקטים למוצלחים דרושים בדרך כלל מעורבות ותקציבים של הרשויות. בפועל, למרות תמיכת העיריות, הן מתקשות להכניס את היד לכיס ובפועל מטילות את מרבית הנטל על היזמים. הדבר מצער במיוחד לאור הנתון הבא: מחקרים אמריקאיים שבחנו את הממד הכלכלי של התחדשות והתעוררות שכונות מראים שכל דולר שמשקיעה הקהילה או העירייה בחידוש הרחוב הראשי בשכונה מניב השקעה יזמית של 26.7 דולר בממוצע באזור.

להזריק חיים לשכונות הוותיקות

האדריכלית ד"ר עינת קליש רותם, יו"ר עמותת האדריכלים בחיפה ומומחית למרחב ציבורי והתחדשות עירונית, היתה מעורבת בצוות החשיבה של פרויקט התחדשות עירונית זוכה פרסים באמסטרדם. קליש רותם מאמינה שיש לראות בעיר יישות עם מחזור חיים משלה ולהצעיר את שכונות שהזדקנו. "בפרויקטים כאלה באירופה מנסים לבדוק איך למשוך אוכלוסייה חזקה וצעירה ואיך ליצור מחזור חיים חדש. אין מדובר בחזרה לעבר, הרי הצרכים משתנים, החברה משתנה והשכונות המדורדרות זקוקות לתוכן חדש, עם כבוד לעבר ולמורשת האדריכלית".

קליש רותם סבורה כי גם בישראל ניתן לשנות את החשיבה על החייאת אזורים ושכונות. "כדי להחיות שכונה או אזור לא מספיק להתמקד בסביבה הפיזית, יש להתמקד בבני האדם. בישראל יש התמקדות בסיסטמות שמטפלות בבניינים - תמ"א 38, פינוי-בינוי - אבל צריך להתמקד בהבאת אוכלוסייה חזקה".

גם ראשי הערים מודים בצורך להביא אוכלוסייה חזקה, ואולם לאורך השנים התמקדו בעיקר בניסיונות למשוך אוכלוסייה זו לשכונות חדשות. האדריכל יודן רופא, מרצה בכיר לתכנון עירוני באוניברסיטת בן גוריון וממייסדי עמותת מרחב, מסביר כי העיריות החזקות יצרו ב-15 השנים האחרונות מדיניות מכוונת של בניית מגורים לאנשים אמידים.

לדבריו, "העיריות קידמו פרויקטים של דירות גדולות או צמודי קרקע. הרי מבחינת הכלכלה העירונית דירת חמישה חדרים עדיפה על דירת שלושה חדרים שמתגוררת בה משפחה של חמש נפשות ששלוש מהן, הילדים, זקוקות להרבה שירותים עירוניים כמו בית ספר, גנים ושטחים פתוחים, ובעצם מטילות עומס תקציבי על העיר". לטענתו, ניתן לתלות חלק מהאשמה בתופעה זו בכך שהמדינה נסוגה ממימון הרשויות ואלה בחרו לפתח רק שכונות חזקות שתורמות יותר לתקציב העירוני.

מודל בנייני הדירות המבוססים על דירות ארבעה חדרים ומעלה אינו מתאים ברגע שנכנסים לתוך העיר. בתור התחלה יש לזכור שעירוניות אמיתית, כזאת שמושכת קהל, דורשת מגוון. כמו כן, חשוב לא לשכוח שבשכונות חלשות או באזורים שזקוקים לחיזוק יש תושבים, בדרך כלל לא חזקים במיוחד, ובתכנון מחדש של מרכזי הערים לא ניתן להתעלם מהם.

"האוכלוסייה החזקה לא צריכה לבוא על חשבון התושבים הקיימים", מדגישה קליש רותם, "אלא על ידי יצירת תמהיל פרויקטים שיאפשר לאוכלוסייה החלשה להישאר ובעצם ליהנות ולהתחזק מהשינוי. אבל בשביל זה הרשות המקומית צריכה להתמקד לא באחוזי בנייה אלא בבני האדם, בתושבים. לצערי לא נתקלתי בישראל בפרויקט של התחדשות עירונית שהונע מתפישה חברתית".

הניסיון מוכיח כי התעוררות אמיתית ומוצלחת של שכונה היא תוצר של תנועת מלקחיים. מצד אחד השוק מגלה את הפוטנציאל, ומצד שני העיריה מתחילה לעשות שינוי ולהשקיע. אם רק העיריה משקיעה והשוק לא מצטרף, הפרויקט לא יצליח. אם רק השוק מזהה הזדמנות אבל העיריה לא יוצרת שינוי, הרווחים יתכווצו והשינוי לא יחזיק מעמד.

בעקבות "המעמד היצירתי"

המקרים המוכרים ביותר של הפיכת שכונות לאטרקטיוויות הם אלה שהתחילו בגל הגירה של אמנים: סוהו בניו יורק, SoMa בסאן פרנסיסקו, רובע קרויצברג בברלין ועוד. המשותף לכל אלה הוא "גילוי" השכונה על ידי אנשי "המעמד היצירתי" - כינוי שטבע ריצ'ארד פלורידה, מחבר הספר The Rise of the Creative Class. לתפישתו, השקעה במרכזי קניות חדשים ובמתחמי עבודה מחוץ לעיר לא מושכת לעיר את המעמד היצירתי, שכולל אנשי תרבות, עיתונאים, קובעי טעם וכן רופאים, עורכי דין ואנשי היי-טק. לטענתו יש להשקיע בשכונות ותיקות ובמסחר ייחודי בתוך העיר, ולא בהבאת רשתות.

התיזה של פלורידה אהובה מאוד על סטודנטים לאדריכלות, ויעיד על כך ריבוי עבודות גמר שכוללות רובעי אמנים. ואולם נראה כי יישום גישה זו בישראל עדיין רחוק. לא בטוח שיש מספיק חלוצים מהסוג שפלורידה מדבר עליו, ובמרבית השכונות הוותיקות הזקוקות לשינוי עיקר האוכלוסייה הוא מן המעמד הבינוני והנמוך.

לדברי רופא, חסמים שונים מונעים קידום של בנייה ותוספות בנייה בתוך שכונות ותיקות. "העיריות יושבות על שטחים שהן מעדיפות לשמור כרזרבות ולא לפתח. הרבה שטחים, כמו מנשייה ממערב לנוה צדק, מסומנים כשטחי תעסוקה, ולמרות הביקוש העיריות מעדיפות לשמור על עתודות הקרקע לתעסוקה כי הרווח מארנונה על מסחר גבוה יותר".

התמודדות עם שכונות ותיקות שהידרדרו אינה המצאה ישראלית. "הוספת יחידות דיור בשכונות והתחדשות עירונית כרוכות בקשיים גדולים בכל העולם", אומר רופא, "באנגליה תחת שלטון הלייבור היתה מדיניות אקטיווית של הממשלה והוקמה חברה שהתמקדה בהסבת שטחי תעשייה ישנים למגורים ושיקום של שיכונים ישנים".

רופא מונה חסמים נוספים הקשורים בפרויקטים של פינוי-בינוי ועיבוי-בינוי, בהם תקני החניה שמייקרים מאוד את הפרויקטים במגרשים קטנים, והמכניזם בפרויקטים של פינוי-בינוי שדורש ציפוף גבוה דווקא באזורים פריפריליים. "הכישלון נובע מתפישה בסיסית מוטעית לפיה השוק הפרטי יעשה את שלו. אם הממשלה היתה מעורבת יותר ומקדמת פרויקטים כאלה, ליזמים היה קל יותר והחשדנות של התושבים היתה קטנה יותר. כרגע רק חברות עם גב כלכלי רחב יכולות להיכנס לפרויקטים כאלה והתושבים מרגישים שמישהו מנסה להרוויח על גבם ולתת להם את המינימום".