אחרי 23 שנים: רוכשי דירה באילת יעבירו למוכרים את התשלום האחרון

גם עסקה פשוטה לרכישת דירה יכולה להסתבך ולהגיע לבתי משפט בדרך שאדם מבחוץ יתקשה להבין כיצד הדברים התגלגלו. כך לדוגמה, סכסוך עמוק בין רוכשי דירה באילת לבעליה גרם לכך שהרוכש לא השלים את התשלומים בגין הדירה - אף שהיא נמכרה לפני 23 שנים. רק באחרונה נקבה שופטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע, צילה צפת, בסכום שעל הרוכשים לשלם לבעלים ובמנגנון ההצמדה של התשלומים שיבטיחו את השלמת העסקה.

הדירה, ברחוב יעלים בעיר, נרכשה לפי הסכם שנחתם בין הצדדים במאי 1988. בני משפחת מליקר, שרכשו את הדירה, חתמו עם המוכרים, משפחת אטיאס, על הסכם שלפיו הדירה תימכר תמורת 65 אלף דולר. הבעיות החלו לאחר שהרוכשים שילמו 40 אלף דולר מתוך הסכום. בנקודה זו הרוכשים הגיעו, ככל הנראה, למסקנה שלא יוכלו לעמוד בתשלום יתרת הסכום ולפיכך ביקשו מהמוכרים לבטל את החוזה, ואף הסכימו לפצות את הבעלים בגין הפרת הסכם בפיצוי מוסכם. בעלי הדירה סירבו. מאוחר יותר סוכם בין הצדדים כי עד להשלמת התשלום, תושכר הדירה והתמורה תועבר למוכרים.

ההסדר נשמר עד 1992, אז תפסו הרוכשים את החזקה בדירה אף שלא השלימו את התשלומים. הם אף לא שילמו דמי שכירות. מאז מתנהלים הליכים משפטיים בין הצדדים ובינם לבין בנק לאומי למשכנתאות, שממנו לקחה משפחת מליקר משכנתא למימון רכישת הדירה. השנים עברו, אך הסכסוך נמשך וב-2008 ביקשו הרוכשים מבית המשפט לאכוף את ביצוע הסכם המכר על המוכרים. שני הצדדים ביקשו מבית המשפט לקבוע מה התמורה שמגיעה למוכרים בגין עסקה שמתעכבת כבר יותר מ-20 שנה.

בשאלת חישוב התשלום התגלו הפערים הגדולים בין הצדדים: משפחת מליקר סברה כי עליה לשלם למשפחת אטיאס 25 אלף דולר לפי השער היציג של הדולר. הרוכשים טענו כי המוכרים תרמו רבות לקצר בתקשורת בין הצדדים ולעיכובים בהשלמת העסקה, ולכן אין לחייב את הרוכשים בתשלום נוסף מעבר לזה שבו נקבו. לעומתם, משפחת אטיאס תבעה תשלום של 2 מיליון שקל - הסכום המתקבל, לטענתה, מצירוף שיעור החוב המקורי, דמי שכירות של 300 דולר לחודש על התקופה שבה התגוררו הרוכשים בדירה ותוספת של ריבית ותשלומים אחרים. השופטת לא קיבלה את דרישת התשלום של המוכרים והעירה בפסק הדין כי ניסיון להתחקות אחר התחשיב שערכו "לא צלח".

ההליך שרצו לנקוט המוכרים מכונה "שערוך", ומשמעותו הכלכלית היא ניסיון לתרגם את שווי העסקה לימינו, תוך הבאה בחשבון של הפסדים ו/או רווחים שנגרמו לצדדים במהלך השנים עקב אי השלמתה. השערוך מקובל במערכת המשפט בישראל ונועד להבטיח אכיפה צודקת של חוזים, תוך התאמתם למציאות הכלכלית ושמירה על איזון. במקרה הנ"ל מובן שאי אפשר להשוות בין מצב שוק הנדל"ן ב-1988 וב-1992 למצבו כיום, וברור שתשלום של 25 אלף דולר בלבד לא ישקף את הנסיבות, אלא אם המוכרים לבדם הם שנושאים באחריות לכך שהסכום החסר לא שולם - אבל זה לא מה שקרה בסיפור הנוכחי.

השופטת צפת קבעה כי הצדדים נושאים באחריות שווה להפרת הסכם המכר ולכן הציגה במרכז פסק הדין את השאלה "מהו המנגנון הראוי לשערוך סכום שנקבע במטבע חוץ בנסיבות שבהן נושאים הצדדים באחריות שווה למציאות שבה עודנו מופר הסכם המכר מ-1988, לרבות השיהוי בהגשת התובענה, נוכח החלק היחסי של היתרה החוזית (38%) מהסך הכולל של התמורה החוזית, נוכח העלייה בשער היציג של הדולר, נוכח הזינוק במחירי נכסי המקרקעין בישראל בשנים האחרונות - הגבוהה משמעותית משיעור העלייה בשער הדולר - ונוכח מניעת שכר הדירה מבעלי הדירה מאז דצמבר 1992".

התשובה שנתנה בפסק הדין היתה: "יהא זה ראוי לחייב את רוכשי הדירה לשלם לבעלי הדירה כתנאי לאכיפת ההסכם סך של 25 אלף דולר על פי ערכם בשקלים, בתוספת ריבית בשיעור ריבית הליבור בתוספת 1% ממועד 20 בדצמבר 1992, עת תפסו חזקה בדירה, שהוא המועד הסביר לתום הארכה לתשלום היתרה החוזית שנקבעה בזיכרון הדברים".