חוזה דירה? כך תחסכו כסף ותמנעו מהוצאות מיותרות

מחאת הדיור מתרחבת. זעקתם הצודקת של צעירים, לדיור בר השגה, נשמע מצפון ועד דרום. עד שיושגו תוצאות ממשיות בגזרה זו, כדאי להפנות גם תשומת לב לחוזי השכירויות וה'מוקשים' הטמונים בהם. לחלק ממוקשים אלה, יש משמעות כלכלית עבורכם, השוכרים.

עו"ד בעז עוזרי מכיר את שני צידי המטבע, הן של השוכרים והן של המשכירים. ניסיונו מלמד כי בגזרת השוכרים קיימת שאננות קלה בכל הנוגע לחוזה השכירות: "לצערי, צעירים רבים לא נותנים את תשומת הלב המתאימה לקריאת חוזה השכירות והבנתו והם נוטים לקבל כל גזרה של המשכירים, בעלי הדירות. כשהמשכיר מגיע עם חוזה מוכן, הוא באופן טבעי ראה לנגד עיניו קודם כל את טובתו הוא. חושב שגם המשכירים יעגנו את זכויותיהם בחוזה או לפחות ידאגו שלא לחתום על הסכמים שעלולים לפגוע בכיסם, ולא רק בגלל שכר הדירה הגבוה...". ביקשנו מעו"ד עוזרי להפנות אותנו לאותם סעיפים בעלי משמעותית כלכלית, הנה מספר דוגמאות:

תשאירו לכם אופציה

קרוב לוודאי שעוד יישאר לכם קרטון אחרון לפרוק כשתגלו שאוטוטו מסתיימת לה שנת השכירות והגיע הזמן להארכת החוזה. כדי למנוע מצב בו בעל הבית מבשר לכם כי החליט לשכן את אחייניתו בדירה ולכן עליכם לפנות או לחילופין הוא מעלה את שכר הדירה ב-20%, כדאי שתתנו תשומת לב יתרה לסעיף האופציה. לעיתים ניסוח מוטעה של סעיף האופציה מביא לכך שהמשכיר מתנער מזכות השוכר להאריך את החוזה בהסתמך על סעיף האופציה.

לכן חשוב מאוד שסעיף האופציה יהיה ברור ויכלול את הדגשים הבאים:

ראשית על הסעיף לכלול הוראה המאפשרת לשוכר להאריך את החוזה לתקופה נוספת, וזאת בהודעה חד צדדית, שתינתן בפקס / באימייל / בדואר רשום למשכיר. לא פעם מנוסחים סעיפי אופציה בצורה מעורפלת, ובהם נקבע כי - "תהיה אופציה לצדדים להאריך את החוזה". נוסח כזה פסול, שכן הוא אינו מעניק לשוכר אופציה אמיתית, אלא אופציה שתלויה בהסכמת המשכיר. שנית, יש לקבוע כי בתקופת האופציה, דמי השכירות יהיו זהים, או לחילופין יעמדו על סכום קבוע אחר.

תיקונים, קלקולים וכל השאר

דוד חימום בן 200 שנה התפוצץ, מי יממן את הדוד החדש? חשוב לציין בחוזה כי המשכיר יהיה אחראי לתקינות כל מתקני הדירה (כגון מזגן, צנרת המים והביוב, דוד חשמל וכו'), ובכל מקרה של תקלה או פגם במתקני הדירה יהיה עליו לתקנם תוך זמן סביר.

בנוסף, יש לשים לב כי בחוזה שכירות סטנדרטי, מופיעה הוראה לפיה בכל מקרה שהשוכר יגרום לנזק בדירה, יהיה עליו לתקן את הנזק על חשבונו. מדובר כמובן בסעיף הגיוני. אולם חשוב לציין בחוזה, כי המונח נזק אינו כולל בלאי סביר.

סעיף הפיצוי המוסכם

סעיף פיצוי מוסכם אינו נהוג בדרך כלל בחוזה שכירות, אך לעיתים הוא משורבב על ידי המשכירים. במהותו, סעיף הפיצוי המוסכם הינו סעיף הרתעתי הקובע כי במקרה של הפרה שלא תתוקן ישולם מחיר מסוים, אשר מגלם קנס כלשהו. חשוב כי ייקבע בסעיף זה, כי בכל מקרה שבו צד טוען כי הצד שכנגד ביצע פעולה המזכה אותו בפיצוי מוסכם, הרי שיהיה על אותו צד להתריע כתב בפני הצד שכנגד על אותה הפרה נטענת, ובכך לאפשר לצד שקיבל את התראה, פרק זמן מסוים ל'תקן' את הפרת החוזה.

זהירות, צבע טרי

הרבה משכירים דורשים כי בסיום תקופת השכירות, על השוכר יהיה לצבוע את הדירה. עדיף לתקן את הסעיף כך שאת המלים 'לצבוע את הדירה', יחליפו המילים 'לסייד את קירות הדירה'. מה ההבדל? משכירים מסוימים יכולים לטעון שצביעת הדירה כוללת משקופים, תקרה וכו', טענה שתעלה לכם ביוקר...

עניין קטן לסיום, לעיתים המשכירים מציינים בחוזה כי דמי השכירות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן, וזאת רק למקרה של עלייה ולא במקרה של ירידה. כמובן שדרך הצמדה זו, רק כלפי מעלה ולא כלפי מטה, אינה הוגנת. רצוי לדרוש שהשינוי יהיה בין במקרה של עלייה ובין במקרה של ירידה. אין מדובר בהערה מהותית, שכן נכון להיום, מקרים של ירידה במדד הינם נדירים יחסית.

• ייעץ וסייע בהכנת הכתבה: עו"ד בעז עוזרי boaz@tidhar-law.co.il