מה קרה לתשואות הנדל"ן בארץ ב-20 השנים האחרונות
האם מי שרכש דירה בשנת 1988 ורוצה למכור אותה עכשיו עשה עסקה טובה? איפה כדאי לרכוש דירה בימים אלה, מהי העיר הכדאית ביותר להשקעת נדל"ן בישראל ומה קרה למחירי הדירות בחיפה בעשורים האחרונים
ישראל של שנת 1988 היתה מדינה בתקופת מעבר מרתקת. ממכת ההיפר אינפלציה של אמצע העשור היא עמדה לעבור לעלייה ההמונית של תחילת שנות ה-90' ולפריחה כלכלית, שהעלתה את רמת החיים, וגם את שוק הנדל"ן.
האם מי שרכש דירה באותה שנה, בלב כל התמורות, ורוצה למכור אותה עכשיו עשה עסקה טובה? התשובה חיובית. סך כל התשואה הריאלית של אותו רוכש דירה - כלומר, הן התשואה שהניבה העלייה בערך הדירה והן זו שהניבה השכרתה (או החיסכון בדמי השכירות למי שקנה את הדירה למגורים) - גבוהה מ-200%. ובחישוב שנתי - 5.5% עד 6.6%.
את הנתון הזה חישבנו ומצאנו בתום בדיקה שבמהלכה עיבדנו וניתחנו את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארבעה פרמטרים: ממוצע כולל של שוק הדירות בישראל, ממוצע שוק הדירות בשלוש הערים הגדולות (כל המחירים הנומינליים הומרו לערכים ריאליים) והיוון של סך כל ההכנסות על הדירה מ-1988 ועד היום, קרי, דמי השכירות שהתקבלו ממנה או אלו שנחסכו הודות לה.
הבדיקה הזאת נועדה לענות על השאלה האם 20 השנים החולפות היטיבו עם שוק הנדל"ן, ומה קרה לתשואות בו.
הנה התשובות:
מחירי הדירות
במשך 20 השנים שבין 1988 ל-2008 עלו מחירי הדירות בישראל ב-88.3% בממוצע, אך בתל אביב הם עלו ב-141.6%. בדיקה של ההפרשים במחירי הדירות בין תל אביב לירושלים העלתה כי לפני 21 שנים היה מחירה של דירה בתל אביב גבוה בממוצע ב-8% ממחיר מקבילתה הירושלמית. כיום הפרשי המחירים בין עיר הבירה לבירה הכלכלית של ישראל הם 19%, והנתון הזה משקף תמונת מצב שלמה.
פער המחירים התרחב בראשונה במיתון שתחילתו ב-1996. ירושלים סבלה אז לא רק מהמיתון, אלא גם מגל מעשי טרור שגרם לירידות מחירים של עד כ-12%. תל אביב רשמה באותה תקופה ירידת מחירים מתונה אבל התאוששה ממנה במהירות, ומחירי הדירות בה שבו והמריאו, ככל הנראה בהשפעתה של בועת ההיי-טק. ירושלים, שאינה מזוהה עם היי-טק, כמעט שלא הושפעה מהבועה.
פקיעת הבועה, ופריצתה של האינתיפאדה השנייה, הובילו לירידות מחירים גדולות בתחילת העשור הנוכחי. בתל אביב ירדו המחירים בכ-20% בממוצע, ואילו בירושלים - בכ-15%. שוקי הנדל"ן בשתי הערים, כמו שאר שוק הנדל"ן במדינה, דישדשו עד סוף 2003, רק כדי לנסוק מסוף 2004 והלאה ולהגיע למצבם כיום. בירושלים היו אחראים לנסיקה בעיקר תושבי החוץ - אלה הביאו לעליות מחירים של עשרות אחוזים בשכונות של מרכז העיר, בשעה שבשאר חלקיה עלו המחירים בשיעורים מתונים בהרבה. בתל אביב, לעומת זאת, הביאו תושבי החוץ לעליות מחירים ניכרות בכל שכונות העיר.
ובעוד תל אביב וירושלים נאבקות על הבכורה הנדל"נית, נותרה העיר השלישית במדרג, חיפה, הרחק מאחור. היא לא נהנתה משום פריחה - לא של ההיי-טק ולא של שוק ההון - ומנגד היא סובלת מדעיכה כלכלית זה שלושה עשורים, ומלחמת לבנון השנייה רק פגעה עוד יותר בשוק הנדל"ן שלה. בעשור האחרון חלה בחיפה ירידה ריאלית של 35% במחירי הדירות, והיא נמצאת בתחתית סולם התוצאות שהניבה הבדיקה שלנו.
מחירי השכירות
בדיקה של שוק השכירות בתל אביב ובירושלים עשויה להפתיע - עד לסוף שנות ה-90 היו מחירי השכירות בהן זהים כמעט. הפערים החלו להיפער רק בעשור הנוכחי, עם הצמיחה הכלכלית. תל אביב, בירת שוק ההון וההיי-טק, נהנתה מפירות הצמיחה ומחירי השכירות בה שברו כל שיא קודם. ירושלים נותרה מאחור.
בעצם, תל אביב החלה לפתוח פער עוד קודם לכן: מאז פקיעתה של בועת ההיי-טק ועד לפני שלוש שנים, רשמו מחירי השכירות ירידות בכל הארץ, פרט לתל אביב. בזו חלו רוב הזמן עליות - עוד הוכחה לכך ששוק הנדל"ן שלה מתנהל באופן שונה לגמרי מזה של שאר חלקי הארץ.
מסקנות
הלקח העיקר העולה מהניתוח הוא שלמרות הפרסומים על מציאות בבאר שבע, קרית שמונה, שדרות ויישובי פריפריה אחרים, העיר הכדאית ביותר להשקעת נדל"ן בישראל היא גם היקרה ביותר - תל אביב.
הסיבה: למרות שדירה תל אביבית היא היקרה ביותר, שיעור עליית המחירים שלה הוא הגבוה ביותר. ייתכן שדירה מושכרת בבאר שבע תשיג תשואה שנתית כפולה מזו שתשיג הדירה התל אביבית המושכרת, אבל במקרה שלה יש גם סכנה גדולה יותר לירידות מחירים גדולות וממושכות, וסכנה זו מפחיתה מכדאיות רכישתה לטווח הארוך.
מסקנה נוספת היא שלטווח הארוך שיעור התשואות מהשכרת הדירות דומה מאוד בכל הארץ. פעם הוא גבוה יותר במקום אחד ופעם באחר, אבל בסך הכל הוא מתאזן סביב 4%-3% בשנה. זה היה נכון לפני 20 שנה, זה נכון גם היום, וזה רק מחזק את המסקנה הראשונה - כדאיות ההשקעה בנדל"ן תלויה בעיקר בשינויים במחירי הדירה ולא בתשואות השנתיות שהיא מניבה.
מסקנה שלישית היא זו שעולה מהפתיחה – ב-20 השנים האחרונות היה שוק הנדל"ן למגורים בישראל מסלול השקעה סולידי, שהניב לרוכשי הנכסים תשואות שנתיות ממוצעות לא רעות כלל. ועם זאת, הרבה תלוי כאן בבחירת נקודת הזמן.
אדם שרכש דירה ב-1998 כבר רשם לעצמו תשואות שנתיות ממוצעות נמוכות בהרבה - 3.8% בממוצע הכלל ארצי, כ-4.5% בירושלים ובתל אביב ו-0.6% בלבד בחיפה. הסיבה: שוק הנדל"ן של שנות האלפיים היה בעצם פושר מאוד ברוב אזורי הארץ, ובחיפה הוא ממש נפל. למעשה, העשור הקודם מחפה במידה רבה על ההאטה הגדולה שנרשמה בעשור הנוכחי ותוקנה חלקית רק בשלוש השנים האחרונות.
מסקנה אחרונה
אם לא יקרה משהו דרמטי בתקופה הקרובה, עשויים שוקי הנדל"ן של תל אביב והסביבה להגדיל פערים. שהרי ניכר בעליל כי הפריחות הכלכליות שמפריחות גם את שוקי הנדל"ן מרוכזות אך ורק שם.
