איך משדרגים עיר בישראל?
כיצד משדרגים יישובים לא פופולאריים? הטקטיקה הנפוצה היא הוספת שכונה חדשה, במטרה למשוך זוגות צעירים מבחוץ. בכל מקרה, בחינת יישובים שהצליחו לשדרג עצמם מראה כי כדי להצליח דרוש טיפול יסודי של הרשויות
כיצד משדרגים יישוב בישראל? בדרך כלל באמצעות הקמת שכונה חדשה. מדובר בצעד דרמטי, שמוסיף תושבים חדשים, משנה את חזותו של היישוב, ומעורר רושם כי המנהיגות המקומית חזקה.
אבל פעמים רבות הוא גם ממקד אליו את תשומת הלב הציבורית - על חשבון הבעיות השורשיות מהן היישוב סובל. כך קורה שלאחר כמה שנים של מומנטום, היישוב חוזר לשקוע בתוך הבעיות האמיתיות שלו.
ניתן למנות ארבעה גורמים עיקריים לנפילת יישוב ולהפיכתו למוקצה בעיני אנשים שאינם גרים בו. הראשון: אלמנטים פיסיים, שכוללים מראה דוחה של מבנים ישנים, הזנחת תשתיות עירוניות כמו מדרכות וכבישים, לכלוך, זיהום אוויר ועוד.
הגורם השני: המרכיב האנושי - אוכלוסיית מצוקה, עוני, פשע. הגורם השלישי: ניהול בלתי מוצלח של היישוב, חוסר חזון, קריאה לא נכונה של המפה, אי קידום היישוב.
הגורם הרביעי לחוסר פופולריות של יישוב הוא מיקום לא מוצלח: היישוב מרוחק מהמרכז, נמצא ליד קו עימות או סובל מנגישות בעייתית למרכזי תעסוקה.
כיצד משדרגים את היישוב? כיצד הופכים אותו לאטרקטיווי בעיני אנשים מבחוץ? האם ניתן בכלל לשנות את המצב ולהביא להגירה חיובית ולעלייה בביקושים לנדל"ן?
מדובר במשימה לא פשוטה, אבל כבר הצליחו בה בעבר. נדגים את הדברים בשני יישובים שהשתדרגו בשנות ה-90: יהוד ונשר.
בין שתי ערים
ביהוד שבבקעת אונו נבנתה קרית הסביונים - שכונה בת 1,800 יחידות דיור שהקימה אפריקה ישראל. בנשר נבנתה שכונת רמות יצחק במסגרת הפרוגרמה לבנייה מואצת לעולים חדשים שיזם משרד השיכון בתחילת שנות ה-90. ברמות יצחק 3,000 יחידות דיור.
יהוד החלה את התהליך בסוף שנות ה-80 עם כ-16 אלף תושבים וסיימה אותו לקראת סוף שנות ה-90 עם אוכלוסייה של כ-22 אלף תושבים. כיום, לאחר איחוד עם נוה מונוסון, היא מונה כ-26 אלף תושבים.
נשר, שגובלת בחיפה, הכפילה את אוכלוסייתה מ-9,000 ל-18 אלף בשנות ה-90, וכיום היא עיר בת כ-22 אלף תושבים. שתי הרשויות נהנות ממיקום גיאוגרפי טוב, ליד עיר גדולה, אבל סבלו מאוד מתדמיות גרועות, שנבעו בעיקר מריכוז גבוה של אוכלוסיות חלשות בתחומיהן.
הקמת השכונות החדשות באה בעיתוי הנכון ביותר מבחינת שתי העיירות. מחירי הדירות בשנות ה-90 המריאו לעתים בעשרות אחוזים בשנה, וזוגות צעירים שרצו לרכוש דירות לא יכלו להרשות לעצמם להיות בררנים. וכך, זוגות צעירים מאזור תל אביב מצאו פתרונות דיור חדשים וזולים ביהוד, ואילו חיפאים שבאופן עקבי ראו בנשר מקום נחות להתגורר בו, היגרו לרמות יצחק וגילו שהשד לא נורא כל כך.
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן
והנה, כשבוחנים את הדברים כעבור עשור, ניתן לראות שמידת ההצלחה, מבחינה נדל"נית לפחות, אינה שווה בשני המקומות.
בעוד שמחיר דירת 4 חדרים בקרית הסביונים עלה בעשר השנים האחרונות בכמעט 30% נומינלית, מחיר דירה ברמות יצחק נותר בדיוק כשהיה ב-98': מה שמלמד על הפסד כלכלי ריאלי שנגרם למי שרכש שם דירה.
הסיבה להבדל הזה הוא המיקום. בעוד שיהוד ממוקמת באזור ביקוש שידע עליות מחירים נאות בשנים האחרונות, נשר סובלת מבעיות דומות לאלו של העיר הגדולה שלצידה - חיפה. כיום זוג צעיר אינו צריך לנדוד לנשר כדי לרכוש דירה זולה בסמוך לחיפה. הוא יכול למצוא אותה גם בחיפה עצמה.
לא ערובה להצלחה
הקמת השכונה חדשה אינה מהווה ערובה להצלחה - ובמיוחד לא להצלחה לטווח רחוק. כך, למשל, קרה בקרית ים, שנוספו לה מאות יחידות דיור בשנות ה-90 והאלפיים, באמצעות פרוגרמה של משרד השיכון ופרויקטים גדולים של שופ (אזורים) ואפריקה ישראל, אך לא הצליחה לשנות תדמית.
אור יהודה, הסמוכה ליהוד, עדיין סובלת מבעיות תדמית, למרות השכונות החדשות נוה רבין ונוה סביון.שכונת גני יער בלוד רק החמירה את התדמית הגרועה בלאו הכי של העיר, עקב נסיבות הקמתה (חשדות בשחיתות שאפפו את התכנון והבנייה).באר שבע מתחבטת באותן בעיות קשות מלפני עשור ויותר, חרף הקמת השכונות החדשות נוה זאב ורמות.
המסקנות
המסקנות הן כי שכונה חדשה אינה פוטרת את הרשות מטיפול שורש בבעיות ותיקות של היישוב, למיקום יש חשיבות גדולה במידת הצלחת התהליך, וכן כי תנאי הכרחי להצלחת השדרוג הוא עליית מחירי נדל"ן - היא זו שדוחפת קונים פוטנציאליים לבדוק אפשרויות מגורים ביישוב.
ועוד עצה לראשי רשויות שמבקשים לשדרג את יישוביהם: אל תסתנוורו מגל תושבי החוץ שפקד את היישוב שלכם (אם פקד) בשנים האחרונות. הם לא עשו זאת משום שהתפעלו ממנו או מכם - מדובר בגל חולף שלא פתר מאום מהבעיות, ומכל מקום קהל היעד שלכם הוא אזרחי ישראל.
