קונים דירה

ההחלטה לקנות דירה היא בדרך כלל הכרחית, אך לעולם לא קלה. יש כל כך הרבה דברים לבדוק, טלפונים להרים, וטיולים מתישים לעשות. אבל בשל כובד ההחלטה, רצוי לא להקל ראש באף אחת מהמטלות שעומדות בפניכם. כדי לעזור לכם להימנע מתסכול והוצאות מיותרות, ולמזער את מספר הטעויות הקריטיות - אך הנפוצות - באותם נושאים המועדים לפורענות, הכנו כמה עצות.

מחליטים על המיקום

אחרי שהחלטתם על גובה הסכום שאותו אתם מוכנים לשלם על הדירה, קחו מפה של האזור בארץ שבו הייתם רוצים לגור, וסמנו את האיזורים הספציפים שנראים לכם מתאימים.

בדקו במשרדי מתווכים ובאינטרנט האם המקומות אותם אתם מסמנים אכן מכילים דירות במחיר שקבעתם.

ככל שמתרחקים מהעיר הדירה תהיה זולה יותר, או לחילופין, ניתן יהיה לרכוש דירה גדולה יותר באותו המחיר. כך שעליכם להחליט האם אתם רוצים להצטופף בדירה צנועה בעיר או להתרווח מחוצה לה.

ככלל, מומלץ לגור סמוך למקום העבודה של שני בני הזוג כדי לחסוך בזמן והוצאות נסיעה. לחילופין, אולי תחליטו לקנות בית בכפר כדי להתרחק מהמולת העיר ולקבל איכות חיים - רק שאז מתווספות ההוצאות של קניית ואחזקת רכב, כדי להגיע לעבודה ולאיזורי בלוי וקניות.

לא בכל מקום ניתן לקנות דירה חדשה מקבלן, אך אם קיימת אפשרות כזו באזור, כדאי לבדוק אותה, שכן אתם מקבלים בית חדש עם "אחריות" לתקלות, ובהסדר תשלומים טוב יותר מהמשכנתא (או לפחות ישלימו חלק מהמשכנתא). רק חשוב לשים לב למיסים השונים שתצטרכו לשלם עקב קניית דירה חדשה.

דגשים שיש לשים לב אליהם בבניין ובשכונה

השלב הבא הוא לגשת למתווכים, ולהתחיל לראות דירות. זכרו: המתווך אינו ידידכם. הוא רוצה לסגור עסקה, ולא יודע דבר על הדירה מעבר לנתוניה הכלליים. לכן קחו את משפטי ההמלצה שלו בעירבון מוגבל ביותר, אם בכלל.

בשלב מסויים בוודאי תמצאו את הדירה שמתאימה לכם, אבל אתם לא ממש בטוחים לגבי הבניין והשכונה. הפיתרון הפשוט הוא להיעזר בחברה מומחית בתחום, שתבדוק לכם את כל הדרוש בצורה מקצועית, ותיתן לכם דו"ח מפורט בכל הנושאים החשובים, החל ברמת האחזקה, דרך מאפייני הבניין וכלה בסוג השכנים. הבעיה היחידה היא שמדובר בהוצאה יקרה למדי (כ- 2,200 ש' בחברת בדק בית), שלא כל זוג, צעיר או מבוגר, יכול להרשות לעצמו.

אם אתם רוצים לבדוק בעצמכם את הדירה והבניין, כדאי לשים לב לכמה דברים. כדאי אפילו להכין רשימה שלהם.

מה בודקים בדירה בעיר

• אם אחד החדרים פונה אל כביש ראשי, מפעל, מכבסה, מאפיה, חניון או פחי זבל, התוצאה יכולה להיות ריחות לא נעימים, במיוחד בבקרים, בסופי שבוע ובשביתות של אגף התברואה.

• פסי רכבת או שדה תעופה קרובים יספקו לכם עינויי רעש בשעות לא נוחות.

• בדקו: האם יש לבניין גינה פרטית, אינטרקום, מעלית ולובי משופץ?

• האם יש לבניין חניה פרטית (מומלצת חניה הרשומה בטאבו) ואם לא – היכן החניה הקרובה ועד כמה היא רחוקה מהבניין עצמו? האם צריך להשיג תו חניה מהעיריה?

• האם הבית הינו מעל חנויות (דבר שמוריד במחיר) או מעל קניון (לפעמים מעלה במחיר)? שימו לב לצפיפות הדיור – הציצו החוצה ובדקו האם השכנים מהבניין ליד יכולים להסתכל לתוך הבית שלכם. בדקו מי יכול להסתכל לתוך חדר השינה שלכם.

• האם יש לכם קווי אוטובוס ליעדים חשובים, במרחק הליכה סביר?

• שימו לב למצב התשתיות בשכונה - מדרכות שבורות, כביש לא סלול, עמודי חשמל וטלפון לא מתוחזקים, בלוני גז מפוזרים, ערמות אשפה, קווי מתח גבוה הסמוכים לחלון, תאורת רחוב קרובה לחלונות החדרים וכדומה.

• האם יש גני שעשועים ופארקים סמוכים? זה חשוב בעיקר כשיש ילדים, אולם גן שעשועים הסמוך לחלון יכול גם להרעיש לכם.

• אל תהססו לפנות לשכנים בבניין (מומלץ לפנות לבני גילכם או קרובים ככל שאפשר) שיספרו לכם על האנשים, על ליקויים ידועים בדירות, כמה דירות שכורות יש בבניין ועוד.

• האם יש ועד בית? (אם אין, עלולות להיות בעיות בין השכנים). תנו לוועד לספר לכם על הבניין.

• ישנם שני תשלומים עיקריים הבאים עם הדירה: ארנונה וועד בית. מומלץ לבדוק מה גובהם.

• בדקו היכן נמצא המתנ"ס הקרוב, סופר או לפחות מכולת, בנק או לפחות כספומט, חדר כושר, בית כנסת, ובאיזה מרחק נמצאים הגנים ובתי הספר.

• שימו לב לדרכי גישה מהכבישים המהירים: כמה סיבובים תצטרכו לעשות בתוך העיר בתנועה של תחילת או סוף יום עבודה?

• האם יש אנטנות סלולריות בקרבת מקום? (ניתן לבדוק זאת במפת האנטנות של ישראל).

• מומלץ לבדוק באתר של איכות הסביבה מה רמת הפיח וזיהום האוויר באיזור.

• האם יש בתי קברות בסמוך למקום המגורים? האם ניתן לראות את בית הקברות דרך חלון הבית שלכם?

• ככלל, מומלץ שלא לבדוק דירות רק בשבתות ובסופי שבוע. לכו אליהן ביום רגיל, אקראי, אחר הצהריים, כך תחשפו למציאות המחיה האמיתית שם.

• בנוסף לכל אלו, אם אתם שייכים לציבור הדתי, הנה עוד כמה נושאים שחשוב לבדוק:

1. בררו על חיי הקהילה הדתית במקום (ואם בכלל יש).
2. בדקו האם ישנו בית כנסת לפי הנוסח שלכם.
3. האם יש מקווה טהרה באזור, מהי רמת התחזוקה שלו, מה מרחקו מהדירה.
4. האם ישנה מכולת או סופר כשרים באזור.
5. האם ישנם גנים ובתי ספר דתיים באזור.
6. האם יש רב לשכונה.

לאלה מכם הרוצים לגור מחוץ לעיר, קחו בחשבון שהאפשרות לעבור לכפר או קיבוץ חילוני עשוייה לפגוע באפשרות לקיים אורח חיים דתי, מפאת חוסר מתקנים ותנאים מתאימים.

מה בודקים בבית בכפר

• האם הבית מרוחק מדי מהכפר? זה עשוי להוות בעיה במקרי חירום.

• מה מצב השמירה בכפר? האם יש תורנויות ואגרת שמירה? האם יש גדר היקפית רגילה, כפולה או אלקטרונית? האם יש סיוע מצה"ל?

• מה מצב תאורת הרחוב בכפר, וליד הבית המיועד?

• מה מצב התשתיות בכפר? האם המדרכות מסודרות, הכבישים סלולים, והביוב ותעלות ניקוז מסודרים?

• האם האדמה בכפר שייכת למינהל מקרקעי ישראל או שהיא אדמה פרטית הרשומה בטאבו?

• האם הכפר מטופח, עם גינות יפות, ניקיון כללי, ושבילים מסודרים?

• מה גובה התשלומים השונים לרשויות השונות?

• מה מצב הוועד בכפר? האם יש לכפר חובות, האם יש נהירה החוצה של אנשים?

• האם החברות הגדולות (החל מהוט ויס וכלה ברשתות מזון מהיר) מספקות למקום שירות ומשלוחים?

מבט אל תוך הדירה

אז הסביבה נראית לכם נהדרת, ונראה שאתם קרובים מתמיד לדירת החלומות. עכשיו יש לבדוק את הדירה מבפנים. קחו בחשבון כי מדובר בחוויה מעניינת, שלפעמים עלולה להיות מעורבת באי נעימות. אחרי הכול, אתם נכנסים לבית של מישהו אחר, ובודקים את הסחורה אל מול עיניו. במקרים כאלה אתם עלולים למצוא את עצמכם "מחפפים" בבדיקה וממהרים החוצה רק כדי לא להפריע. זה אמנם מנומס, אבל אתם עלולים לפספס פרטים שיותר מאוחר יגרמו לכם עוגמת נפש. הנה כמה דברים שכדאי לשים לב אליהם כדי לא להתאכזב בהמשך:

• איזה קומה? קומה ראשונה בדרך כלל יותר זולה, אך האם יש סורגים על החלונות?

• בקומות גבוהות יש לוודא שגובה המעקה בטיחותי, במיוחד אם יש ילדים קטנים בבית.

מבנה הדירה הקלאסי מחולק בדרך כלל לשני חלקים עיקריים:
• אזור המגורים והמחיה המכיל את הסלון ומרפסת שמש, אם יש; פינת האוכל והמטבח.
• אזור החדרים המכיל שירותים ואמבטיה, וחדרי שינה המחוברים ביניהם בפרוזדור אחד. (בד"כ ישנו גם מחסן המסופח לאמבטיה או למטבח – אבל הוא לא רלוונטי כרגע.)

במהלך החיפושים אתם עשויים להיתקל בלא מעט בתים שאינם מחולקים בצורה הקלאסית, עקב היצירתיות של הקבלן או של הדיירים (חדר שינה נוסף בסלון, מטבח שהיה פעם אחד מחדרי השינה, או בית ללא סלון). במקרה כזה, יש לבדוק אם מבנה הדירה הוא לטעמכם, שכן שינוי הוא בדרך כלל יקר מאוד, ולפעמים בלתי-אפשרי אם המהנדס לא יאשר אותו: לדוגמא, בקיר שאתם רוצים להרוס עובד עמוד מרכזי של הבניין.

• שמש: כן, שמש. תמיד מומלץ לקנות דירה אשר חלונות הסלון שלה ו/או החדרים שלה פונים לכוון מזרח (שמש בבוקר) או מערב (שמש אחה"צ) – זה תמיד נעים כשיש שמש בבית, וגם בריא נגד קרדית האבק. באותה הזדמנות, יש לשים לב כי אין בניין או חומה ממול לחלונות, הקרובים מדי כדי להסתיר את השמש.

• מטבח אמריקאי: כלומר, מטבח שאינו בחדר נפרד מן הסלון אלא כיחידה אחת. למרות החן שבדבר, עליכם לזכור שכל פעם שתטגנו, כל הבית יתמלא בריחו של השמן, וכל מי שיתארח בסלון יוכל להציץ לכיור העמוס.

• גובה התקרה: בדרך כלל 2.6 מטר, אבל ישנן דירות גבוהות יותר, דבר המשפיע על תפיסת המרחב בבית והרגשת החמימות, ולחילופין הצפיפות. תלוי בטעם האישי שלכם.

• גודל חדרי השינה והשירותים: עוד נושא כאוב בישראל. בהרבה דירות שגילן עולה על 15 שנה, תמצאו חדרים בגדלים שונים, עם חדר אחד מרווח, שני מאורך והשלישי יותר דומה לכוך. ככלל, חדר רגיל אמור להיות בגודל של לפחות 3X3 מטר, תוך כדי שמירה על "ריבועיות". ישנן דירות שבהן חדר השירותים כל כך קטן, עד כי כדי לפתוח את הדלת מבפנים צריך לבצע תרגילי אקרובטיקה. ככלל: חדר שירותים ממוצע צריך להיות ברוחב 80 - 100 ס"מ (4-5 בלטות) ובאורך 120-130ס"מ (6-7 בלטות).

• פתחי אוורור: חשוב ומומלץ כי יהיו פתחים אל החוץ או אל תעלות אוורור בשירותים, כדי להוציא את הריחות, באמבטיה, כדי להוציא אדים ולחות, וכן חשוב שבמטבח יהיה חלון, או לפחות קולט אדים עם ארובה החוצה.

• מכונת כביסה: יש לשים לב כי יש מקום מוכן למכונת כביסה, עם ברז למים חמים וקרים, וגם פתח ניקוז. אמנם כל שרברב יכול להתקין את הנ"ל אבל אז מדובר בהוצאה נוספת. באותה הזדמנות כדאי לבדוק אם יש בדירה מקום מסודר לתליית הכבסים, כאשר חשוב כי יהיה מעליו גגון, כדי שהכביסה לא תירטב מזו של השכנים.

• צנרת: בידקו את סוג הצנרת בבית, במיוחד בבתים ישנים. אל תתפתו למשמע "ברזל מגולוון" – זה נושא גרוע וכאוב במבנים בני למעלה מ- 15 שנה. תמיד מומלצת צנרת SP או לפחות נשלפת בשרוול פלסטיק (פסגולד). בדקו גם את לחץ המים בצינורות, על ידי פתיחה של כל הברזים בבית. אם הלחץ נחלש עם כל ברז, סימן שיש שם בעיה.

• אבזור: האם יש בבית דוד שמש ? דוד שכזה חוסך בחשמל. האם יש מזגן בן פחות מחמש שנים? מזגן מרכזי הוא ייתרון.

• ריצוף: אם הדירה מרוצפת בריצוף יוקרתי, בדקו האם יש ספיירים (כדי לשמור על גוון אחיד למקרה שמרצפת נשברת). כמו כן חשוב לבדוק אם הריצוף הודבק מעל הריצוף הישן (שיפוץ "קוסמטי" לפני מכירת דירה) או הוחלף (שיפוץ רציני ויקר המתבצע בדרך כלל עם החלפת צנרת).

• מחסן: האם יש מחסן בדירה, או לפחות ארון לאכסון כלי עבודה?

• חשמל: מה מצב ארון החשמל? האם הוא מכיל "שאלטרים" - מפסקי פחת מודרניים, או פקקי חשמל קרמיים מיושנים?

• רטיבות: במיוחד בבתים ישנים בני 20 שנה ויותר, יש לשים לב לקירות הבית בחלקם התחתון, לשינויים בגוון או לצביעה חדשה, שכן יכול להיות שהם מסתירים רטיבות שנוצרה עקב בעיות אינסטלציה. יש לבדוק האם יש אזור בבית עם מרצפות שונות/חדשות המעידות על תיקון צנרת, ויש לבדוק איזו צנרת תוקנה. בכל מקרה זה מעיד כי הצינורות בבית מתחילים לקרוס וכי עלולות לצוץ בעתיד הקרוב עוד בעיות כאלה.

• סדקים בקירות ובגג: יש לברר מתי הם נוצרו ולמה, והאם הם תוקנו בעבר וחזרו. בכל מקרה, סדקים ניכרים (כאלה שרואים אותם גם מרחוק) מהווים בעיה וצריכים להיבדק על ידי מומחה.

• גינה או מרפסת: שתיהן דורשות תחזוקה וניקיון ולא מתאימות לכל אחד. בנוסף, יש לזכור שאולי זה נחמד לשבת ולארח תחת כיפת השמיים, אך לפעמים מצטרפים לחגיגה גם השכנים מעליכם ומסביבכם שיכולים לראות אתכם בחופשיות. בכל מקרה, הכיוון המומלץ למרפסת שמש (או הגינה) הוא דרום מערב ומערב, כדי שהמקום יהיה מוצף שמש משעות הצהריים. מרפסות לצד מזרח (שמש מהבוקר עד הצהריים) פחות טובות, היות ומעט אנשים נוהגים לשבת במרפסת בשעות הבוקר. מרפסת הפונה לצד צפון איננה מומלצת.

מצאתם את דירת חלומותיכם?

לפני שאתם רצים לסגור עסקה, הנה עוד שני דברים שמומלץ לעשות:

1. בטחונות בעסקת הרכישה – לשם בדיקה וסגירת העסקה מומלץ (ואפילו חובה) לקחת עו"ד מטעמכם הבקיא בתחום. העמלה לעו"ד נעה בין 1% ל- 0.5% מסכום העסקה (בתוספת מע"מ). העו"ד ייבצע את כל הבירורים הדרושים על הנכס והקרקע, ויגן עליכם, עד כמה שהחוק מאפשר, מפני מעשי הונאה ונוכלות.

בנוסף, תמיד מומלץ לשאול את וועד הבית והשכנים לגבי פרטים על המוכרים כגון: האם הם מכירים את המוכרים, כמה זמן המוכרים גרים בדירה והאם הם בעייתיים.

2. מחיר – אפילו אם הדירה נהדרת מכל הבחינות, יש לזכור כי כיום יש יותר מוכרים מקונים, כך שהכוח אצלכם בידיים, וכדאי להשתמש בו. נסו להוריד 1000$-5000$ מהמחיר הסופי. על כל דולר שתורידו, תרוויחו יותר בתחשיב ההוצאות הכללי.

לסיכום, אל תמהרו. קחו את הזמן כך שתהיו שלמים עם ההחלטה. זמן סביר למציאת דירה נע בין 3 חודשים לשנה, ולמחפשי המציאות יכול אף להגיע ל-3 שנים. סבלנות וזהירות זה שם המשחק כאן. בהצלחה.

תודה לעו"ד אמנון דהן.

איפה מוצאים דירות?

לוח ידיעות אחרונות
הומלס
לוח דירות אינפו
מדס
לוח העיר
look4home
הומלי
פורטל המתווכים
לוח נט

המדריך המקוצר למשכנתא

אתם אוהבים. אתם חיים ביחד מזה זמן מה. קניתם מכונת כביסה. ואז, לאט לאט, האנשים סביבכם מתחילים לרמוז שהגיע הזמן להתחייב. לבנק.

משכנתא היא אמנם הלוואה אדירה, שלוקח שנים רבות להחזיר אותה, אבל הרעיון מאחוריה לא לגמרי מופרך: בסוף הדרך תהיה לכם דירה משלכם. בית שתוכלו לשפץ, לשבור בו קירות, להכניס אליו בעלי חיים, להשכיר, למכור או להוריש, בלי לבקש רשות מאף אחד, ובלי לחשוש שמישהו יסלק אתכם בתום החוזה.

אלא שהדרך לשם עוברת במבוך של ריביות והצמדות, מסי בולים ואגרות, ושיטות לחישוב החוב שלכם, שהשורה התחתונה בהן עלולה לגרום לכם להעדיף להיות הומלסים. האם זה שווה את זה? והאם יש דרך להפוך את זה לשווה יותר? כדי להשיב לשאלה, יש לפתוח בהיכרות קצרה עם הקללה.

לכתבה המלאה ...