המדריך המקוצר למשכנתא

אתם אוהבים. אתם חיים ביחד מזה זמן מה. קניתם מכונת כביסה. ואז, לאט לאט, האנשים סביבכם מתחילים לרמוז שהגיע הזמן להתחייב. לבנק.

משכנתא היא אמנם הלוואה אדירה, שלוקח שנים רבות להחזיר אותה, אבל הרעיון מאחוריה לא לגמרי מופרך: בסוף הדרך תהיה לכם דירה משלכם. בית שתוכלו לשפץ, לשבור בו קירות, להכניס אליו בעלי חיים, להשכיר, למכור או להוריש, בלי לבקש רשות מאף אחד, ובלי לחשוש שמישהו יסלק אתכם בתום החוזה.

אלא שהדרך לשם עוברת במבוך של ריביות והצמדות, מסי בולים ואגרות, ושיטות לחישוב החוב שלכם, שהשורה התחתונה בהן עלולה לגרום לכם להעדיף להיות הומלסים. האם זה שווה את זה? והאם יש דרך להפוך את זה לשווה יותר? כדי להשיב לשאלה, יש לפתוח בהיכרות קצרה עם הקללה.

מהי בעצם הלוואת משכנתא ?

הלוואת משכנתא היא הלוואה מהבנק או חברת הביטוח לתקופה שלרוב נמשכת 20-30 שנה, ולפעמים אף יותר. ההלוואה היא לשם רכישה, הרחבה או החלפה של בית או דירה (אותם הבנק אוהב לכנות "נכס"). כל עוד ההלוואה לא נפרעה, הנכס שלכם ממושכן לטובת הבנק. אתם יכולים לעשות בו כרצונכם, אבל אם לא תצליחו לפרוע את ההלוואה, הבנק יוכל לגבות אותה באמצעות מכירה של חלקים מהנכס. או בעברית - לסלק אתכם מהבית.

איך בנויה המשכנתא?

ההלוואה בנויה משלושה גורמים:

1. סכום ההלוואה: הנקרא גם "הקרן". זה הסכום אותו אתם מקבלים מהבנק כדי לשלם עבור קניית הדירה. למשל, 560,000 שקל (זה כלום, אבל בתור דוגמה זה מספיק).

2. ההחזר החודשי: החלק שאותו אתם משלמים לבנק בחזרה, באין ספור תשלומים, כאות הוקרה על ההלוואה הענקית שנתן לכם.

3. הצמדה: לפי עשרים שנה, שקל אחד הספיק כדי לקנות עשרים מסטיקים. היום הוא מספיק, במקרה הטוב, לשניים. הבנק מצפה שהסכום שתחזיר לו עד סוף התקופה לא יהיה זהה למספר השקלים שהלווה לך, אלא לערכם. הוא רוצה מספיק כסף כדי לקנות את אותו מספר מסטיקים. לשם כך הוא מצמיד את הקרן לערך (המדד) של מטבע כלשהו. זה יכול להיות השקל, הדולר, האירו או היין היפני. יש גם הלוואות שלא מוצמדות בכלל. השינוי במדד שאליו הוצמדה הקרן, הוא שיקבע את הריבית שתשלמו בחזרה.

נניח שהיום קיבלתם מהבנק 560,000 שקל שהוצמדו למדד השקל. ביום שבו מה שעולה שקל יעלה שקל וחמש אגורות, תידרשו לשלם עוד חמש אגורות על כל שקל שאתם עדיין חייבים. בעלייה הבאה של המדד תידרשו שוב להוסיף את ההפרש, עד לתום עשרים השנים, אז תגלו שהחזרתם לבנק, למשל, 679,000 ש'.

4. ריבית: הריבית היא מחיר ההלוואה. זהו השכר שאתם משלמים לבנק מדי חודש, מלבד הקרן ותשלומי ההצמדה. גובה הריבית הוא אחוז כלשהו מערך המשכנתא הכולל. את הריבית מוסיפים על תשלום ההחזר מדי חודש, והיא מחושבת בכל פעם מחדש, לפי גובה הקרן לאחר הצמדה. הריבית עצמה יכולה להיות קבועה לכל תקופת ההחזר, או להשתנות לפי שינויי הריבית במשק הישראלי.

מהו גובה ההלוואה המקסימאלי?
הבנק מלווה, בדרך כלל, עד 70% מערך הנכס. יש שיטות שונות להשיג מימון נוסף, כמו למשל לקבל הלוואה מקבילה מחברת הביטוח EMI, או להגיש בקשה לזכאות סיוע ממשרד הבינוי והשיכון. קחו בחשבון כי בניגוד לשנים עברו, לא כל זוג צעיר שעשה צבא יזכה לסיוע.
באתר של משרד הבינוי והשיכון תוכלו למצוא "מחשבון זכאות". מספר שאלות קצרות יעזרו לכם לבדוק האם אתם זכאים לסיוע מהמדינה, ואם כן - באיזה גובה.

איך תדעו מה כדאי?

הבנק יקבע איזה סכום הוא מוכן לתת לפי תלושי המשכורת שלכם. אם ההלוואה תהיה על אדם אחד, אז רק לפי התלוש שלו. תשלומי המשכנתא יורדים מסיכום שכר הנטו של שני בני הזוג, ולרוב מהווים כ-25-30 אחוזים משכר הנטו.

שלושים אחוז אולי לא נשמע הרבה, אבל האנשים הנחמדים מהבנק לא סופרים את הוצאות המחיה השוטפות שלכם: תשלומי חשמל, אוכל, נסיעות, ילדים ועוד דברים, שתצטרכו לממן מ-70 אחוזי הנטו שנשארו לכם. הבנק ימשיך לגבות את תשלומיו גם כשתקרסו תחת נטל כרטיסי האשראי, הוראות הקבע והמשיכות בכספומט.

לכן, לפני שאתם מתחילים לדבר ברצינות על משכנתא, בדקו האם תוכלו לעמוד בכך כלכלית. אם המשכורת שלכם גבוהה והוצאות המחייה סבירות - מומלץ לשקול בחיוב לקחת משכנתא, להרגיש קצת מחנק, אבל בסוף המסע להישאר עם דירה שכולה שלכם.

אם אתם חוששים שיהיה לכם קשה לעמוד בתשלומים, או שתצטרכו לרדת ברמת החיים שלכם למשך 20-30 שנה, מומלץ לעצור רגע לפני שמשתעבדים לבנק: להמשיך לגור בשכירות - אולי אפילו אצל ההורים - ובנתיים לחסוך סכום התחלתי גבוה, שיאפשר לכם בבוא היום לקחת הלוואה קטנה יותר, שתשאב לכם פחות מהנטו, תלווה אתכם פחות שנים, ותחלוב מכם פחות תשלומי הצמדה.

בחירת המסלול המתאים

בדרך כלל, זוגות רבים מחפשים את הבנק שידרוש מהם את הריבית הנמוכה ביותר על המשכנתא. ריבית נמוכה היא דבר טוב, אבל ברוב המקרים זה לא הדבר היחיד שחשוב.

חשוב להשתחרר מהתפיסה השגויה שלפיה "משכנתא זה רק ריבית, זמן וההחזר החודשי",
ולנסות להבין שמשכנתא, כמו כל השקעה אחרת, דורשת תכנון פיננסי. בעולם המשכנתאות ניתן ליצור שילובים שונים כדי "לתפור" הלוואה שתתאים לכם ספיציפית. לכן חשוב שתשאלו את עצמכם אם יש סיכוי שתרצו לעבור דירה באמצע התקופה, לשפץ ולהרחיב או לנסוע לחו"ל לכמה שנים, ושתבדקו אילו מסלולים מתאימים להערכות שלכם.

מסלולים פופולארים ללקיחת משכנתא

1. הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה: כאשר אתם יודעים כי תצליחו לפרוע את ההלוואה עד המועד שנקבע, ולא יהיו תנודות גדולות מדי בסכום ההחזר החודשי. היתרון: אתם מחליטים איך לשלם את ההחזר החודשי. למשל קודם תשלומי קרן ואחר כך ריבית, ההיפך, או כל שילוב של השניים. החיסרון: סכום הקרן מוצמד למדד ותופח בכל פעם שהמדד עולה. כמו כן, אם אתם משלמים את המשכנתא לפני הזמן שנקבע, תיאלצו לשלם תוספת, שנקראת "עמלת פירעון מוקדם". מעין קנס על התנהגות טובה, שמצמצמת את הרווחים שהבנק ציפה לקבל מכם.

2. הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה: כאשר הריבית על המשכנתאות גבוהה, ואתם לא רוצים להיתקע אתה לעשרים שנה. ההנחה הרווחת היא כי בדרך כלל הריבית על המשכנתאות יורדת בשלב מסויים. היתרון: אין עמלת פירעון מוקדם. החיסרון: גם כאן עלול סכום הקרן כולו לתפוח עם עליית המדד, כמו בריבית הקבועה.

3. הלוואה צמודה לדולר: כאשר הכנסותיכם צמודות לדולר. וכאשר הדולר צפוי לרדת לשער נמוך, ולתקופה ממושכת. יתרון: אם ערך הדולר ירד, כל הקרן תקטן באותו השיעור .כמו כן אין עמלת פירעון מוקדם. החיסרון: לא רק שהריבית על הצמדה לדולר לא אטרקטיבית היום (כ-6.6 אחוזים), הדולר גם עלול לעלות, דבר שיגרור עליה של הקרן באותו שיעור.

ניתן להפעיל את המסלול הזה גם בצמוד לאירו. בנק איגוד מאפשר הצמדה ליין היפני. מה שבטוח, כדאי להבין קצת בנושאי מט"ח ולבדוק טוב את השטח לפני בחירה במסלול המוצמד למטבע חוץ.

4. הלוואה על בסיס פריים: כאשר אתם רוצים למשוך את החזר ההלוואה לאורך זמן רב, ומסוגלים לעמוד בשינויים בגובה ההחזר החודשי. יתרון: הקרן אינה צמודה כלל, והסכום היורד ממנה כל חודש נשאר קבוע לכל אורך ההלוואה, ובנוסף אין עמלת פירעון מוקדם. חיסרון: ההחזר החודשי על הריבית עלול להשתנות לכל כיוון עם עליית או ירידת הריבית במשק, מה שאומר שאתם עלולים למצוא את עצמכם כל כמה חודשים משלמים סכום אחר, גבוה או נמוך יותר.

5. ריבית קבועה ללא הצמדה (מיוחד לבנק איגוד): למי שרוצה להישאר לכל תקופת ההלוואה עם החזר חודשי קבוע. היתרון: אין הפתעות בסכום ההחזר החודשי, והריבית אטרקטיבית יחסית. החיסרון: ההלוואה מוגבלת ל- 12 שנה, ובמקרים מסויימים יש עליה גם עמלת פירעון מוקדם.

• שימו לב: יש מסלול שנקרא "משכנתא מדורגת". לא מומלץ לקחת אותו. למרות שהתשלומים הראשונים נמוכים יחסית, בשלוש השנים הראשונות הקרן תופחת משמעותית, ובסוף הדרך זה עשוי לעלות לכם עד 120 אחוזים יותר ממשכנתא צמודה שאינה מדורגת.

התוספת שתופסת

קניית דירה כרוכה לא רק במשכנתא. היא מערבת גם עורכי דין, שמאים, חברות ביטוח ומוסדות מדינה, שרוצים כולם לשמוח בשמחתכם, פלוס מע"מ. אלו כמה מההוצאות שתיאלצו להביא בחשבון:

1. שכר טרחת עו"ד: יכול להגיע לחצי אחוז עד אחוז מגובה העסקה, כלומר ממחיר הדירה כולה. זה אולי לא כתוב בחוק, אבל חובה לקחת עורך דין כאשר קונים דירה. הוא יבדוק את החוזים, ויגן עליכם מרמאויות בעת הצורך.

2. בדיקת בעלות: כדי להימנע מנוכלים, חשוב לוודא אם הנכס שאתם קונים באמת שייך לאיש הנחמד שמוכר לכם אותו. תנו לעו"ד לערוך את כל בדיקות הבעלות שהוא יכול, למרות שהוא מתכוון לקחת על זה עוד כסף.

3. חתימת חוזים: יש לערוך חוזה מקדים לרכישת דירה, כדי להבטיח שהמוכרים לא יעלו את המחיר, יחזרו בהם ממכירתם או שיחליטו למכור לקונה אטרקטיבי יותר. עו"ד מטעם המוכרים יכתוב חוזה רכישה, אשר מהווה הסכם משפטי לרכישה. עם חוזה זה, שבו רשום סכום העסקה, הולכים לבנק להגשת בקשה למשכנתא, וממנו, בין השאר, נגזר גובה ההלוואה.

4. שכר טרחת שמאי (כמה מאות שקלים): בדירות יד שנייה ובחלק מהדירות החדשות, הבנק דורש לשלוח שמאי מטעמו שיעריך את שווי הנכס לפי מימוש מהיר (זאת אומרת - באיזה מחיר כיום, ניתן יהיה למכור את הדירה המוצעת בתוך תקופה קצרה). את השמאי ניתן לבחור מתוך רשימה שהבנק מציע, ועל שירותיו, כמובן, אתם משלמים. אחוזי ההלוואה המקסימאליים יהיו לפי החלטתו.

5. ביטוחים (כמה מאות שקלים): הבנק מחייב את לוקחי המשכנתא לבטח את עצמם בביטוח חיים (כל אחד לחוד), וביטוח מבנה. בביטוח החיים יש לרשום את הבנק כמוטב היחיד על סכום גובה ההלוואה. את השאר אפשר לחלק ליורשים. כך, אם אחד הלווים חס ושלום נפטר, הלווה השני לא יצטרך לשאת בנטל ההחזרים לבדו, וחלקו של הנפטר במשכנתא יכוסה על ידי חברת הביטוח. בביטוח המבנה, הבנק יקבל את מלוא הסכום הנותר מחברת הביטוח אם הנכס קורס, נשרף או נהרס, ובכך סיימו הלווים את המשכנתא.

6. אגרות שונות לבנק (כמה אלפי שקלים), שכר טרחת מתווך (1.5-2%) מגובה העסקה, מס רכישה (מחושב בצורה מדורגת ונע בין 0% ל-5%).

• מידע נוסף ניתן למצוא באתר מיסוי מקרקעין.

עוד פרוצדורות

ערבים: נושא הערבים להלוואה היה ידוע לשמצה במשך שנים, בשל פרצה בחוק שאפשרה לבנק לעקל את נכסי הערבים עוד לפני שמיצה את כל ההליכים נגד הלווים. למזלנו, היום הבנק כבר לא יכול לפעול כנגד הערבים בכזו קלות. עקב סתימת הפרצה בחוק, רוב הבנקים מסתפקים כיום במשכון הנכס, כערבות היחידה להלוואה.

סוגיית הערבים ממשיכה להתקיים, בצורה עקיפה, בסעיף שמופיע לפעמים ודורש "לווה נוסף כנגד אי כושר החזר". כלומר, אם הבנק חושש שהלווים יתקשו בעתיד לעמוד בתשלומים, הוא יתנה את מתן ההלוואה בהחתמת בן משפחה או חבר, שיתחייב משיך לשלם את הכספים במקום הלווה, במידה ויעלה הצורך.

גרירת משכנתא: נניח שבעתיד תרצו לעבור דירה, זאת אומרת למכור את זו שבעבורה לקחתם את המשכנתא כדי לקנות אחת אחרת, מבלי להפסיק בעצם את תשלומי ההלוואה. במקרה הזה אתם צריכים את אישורו של הבנק לעסקה, שכן בלעדיו לא תוכלו למכור את הדירה. הבנק יצטרך לבצע כמה פעולות משפטיות (כדי להעביר את המשכון מהדירה הנמכרת לדירה שתקנו) וכמובן יגבה מכם עמלות נוספות בהתאם.

משכנתא שנייה: לבעלי דירות, וגם לחסרי דירות הרוצים לקחת משכנתא פעם נוספת, לא אמורה להיות שום בעיה מבחינת הבנק, והתנאים ללקיחתה כמעט זהים לתנאים במשכנתא הראשונה. אנשים שלא הצליחו לעמוד בהחזר המשכנתא הראשונה ואיבדו את דירתם, עשויים לגלות שהם זכאים לסיוע ממשרד השיכון, בשל הגדרתם כ"חסרי דירה".

סיכום

המשכנתא היא עסק יקר, פתלתל, עמוס בעינויים ביורוקרטים, ומסוכן מבחינה כלכלית. אך אם עושים את זה נכון - הסיכון כדאי. מדובר בהשקעה משמעותית, שבסופה יהיה לכם בית לתמיד.

חשוב שתזכרו לקחת את כל עצות הבנק בעירבון מוגבל, שכן הבנק חושב רק על טובת עצמו. אל תתפתו לקחת הלוואה גבוהה יותר מעבר למה שתכננתם, אפילו אם זה אומר שתצטרכו להסתפק בדירה צנועה יותר. עדיף להישאר עם דירה צנועה, מאשר בלי דירה בכלל.

תודה לערן אהרונוביץ, מנהל שווק משכנתאות בבנק איגוד, על העזרה בהכנת הכתבה.

מחשבונים רלוונטים

הבנק הבינלאומי
בנק עצמאות (מקבוצת הבינלאומי)
בנק משכן (פועלים)