מדריך: כך תמכרו דירה יד שניה

השנים האחרונות היו סיוט ממשי לכל מי שניסה למכור דירה במחיר ריאלי, ומצא את עצמו מצפה לקונה הנכון במשך חודשים ארוכים, או לחילופין נאלץ לבצע פשרות כואבות במחיר ובתנאים כדי לסגור את העסקה בהצלחה. בזמן האחרון השוק הינו של מוכרים בלבד, כאשר הקונים גם הולכים ומתמעטים, וגם הולכים ומתחכמים.לכן חשוב לדעת לפרסם את הדירה כראוי ולהציג אותה בצורה משכנעת. הנה כמה רעיונות שיעזרו לכם למקם את עצמכם טוב יותר, כך שברגע האמת, הדירה תימכר בזמן קצר יותר ובמחיר סביר.

פירסום

שלט במרפסת
ניתן לתלות שלט "למכירה" במרפסת, אך החשיפה תהיה כאן מזערית, וייקח הרבה מאוד זמן (אם בכלל) עד שיגיע הקונה הפוטנציאלי. בנוסף, הרבה פעמים יגיעו קונים שלא מסוגלים כלל לעמוד במחיר דירתכם, ואם יגיעו הרבה כאלה, אתם עוד עלולים להרגיש, בטעות, שאתם אשמים בזה שהדירה אינה נמכרת.

עיתונים
פרסום בעיתון הוא הוצאה כספית שלא תמיד משתלמת. אם אתם כבר משקיעים, עשו זו בצורה עיניינית ומפורטת ככל האפשר, כדי לא לסבול מביקורים של אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם את הדירה.

אינטרנט
הדיעות חלוקות לגבי האפקטיביות של הפרסום באינטרנט. היתרון הברור הוא, שברוב הלוחות האינטרנטים ניתן לפרסם בחינם, להוסיף פירוט ותמונות, ולהשאיר את המודעה באתר לאורך זמן. אך דווקא בגלל היתרונות האלו, הלוחות מתמלאים במודעות מידי יום, ואם לא תהיו עם האצבע על הדופק - המודעה שלכם תידחק לתחתית הרשימה, ותיחשף פחות.

מתווך
הדרך המומלצת ביותר היא פנייה למתווכים, על מנת להיחשף לקהל יעד גדול ורציני יותר. מתווך יכול לעזור לכם לקבוע את מחיר הנכס, ולעדכן אתכם על דירות דומות שנמכרו באיזורכם, ובאיזה מחיר. מבחינת הקונים, מתווך מקצועי לא רק יודע למכור, אלא גם לעזור לקונים למצוא את הדירה שמתאימה להם מבחינת מיקום ומחיר. כל מה שאתם צריכים לעשות, זה לתת לו לעשות את העבודה בשבילכם - לפרסם, לסנן פניות, ובסופו של דבר להישאר עם גרעין קונים פוטנציאלים מצומצם ורציני. עלות מתווך ממוצעת עומדת על כ-2% מערך הדירה.

השקעה כספית משתלמת

בתור יושבי הבית, זיכרו כי אתם רואים את הדירה אחרת מאלו שנכנסים אליה בפעם הראשונה. לכן, הדבר הראשון שחשוב לעשות הוא לעבור חדר חדר, ולרשום תקלות קטנות שכבר הספקתם לשכוח מהן – צבע מתקלף, חלון שלא נסגר, נורות שרופות או סימני אבנית על הברזים. עיניהם הבוחנות של המתעניינים בדירה יגלו גם את הפגמים השוליים ביותר, ויגרמו להם לעקם את האף. לכן מומלץ להכין את הדירה לסקירה בצורה הטובה ביותר – לסייד, להחליף, לתקן ולנקות. גם אתם תמצאו את עצמכם מתרשמים מחדש מהשינוי הקוסמטי, מה שיקל על אקט המכירה.

קחו בחשבון שדירה משופצת, חלקית או לגמרי, תמיד תימכר טוב יותר מדירה ישנה, גם היא שמורה במצב מצויין. ההשקעה הכספית הכרוכה בשיפוץ אולי נראית מפחידה במחשבה ראשונה, אבל קחו בחשבון שמדובר בהשקעה שמחזירה את עצמה כאשר הדירה נמכרת. לא תמיד צריך לשפץ את כל הדירה, אבל בהחלט מומלץ לחדש איזורים מסויימים כדי להעניק לדירה "נקודות זכות" בקרב הקונים.

דלת: קונים אוהבים דלת משוריינת, ואם אפשר גם מעוצבת.

ריצפה: שיפוץ קוסמטי של הדבקת ריצפה מעל הריצפה הקיימת, או ריצוף חדש, בשילוב החלפת צנרת.

מים: לחץ מים בדירה הוא נושא קריטי להרבה אנשים. אם הצנרת שלכם חזקה מספיק, רצוי לווסת את לחץ המים, בצורה כזו שגם כאשר פותחים את כל הברזים בדירה - לחץ המים נשאר חזק.

מטבח: מומלץ מאוד להחליף מטבח ישן או לשפצו לפני המכירה. התוספת "מטבח חדש" הינה אטרקטיבית מאוד לקונים הפוטנציאלים. הדבר רלוונטי גם לגבי חדר האמבטיה.

דוד שמש: אם יש לכם דוד חשמל בבית, זה סימן שהגיע הזמן לדוד שמש. פנו מקום בבית ונצלו את האנרגיה ה"חינמית" הזו. דוד שמש תמיד עדיף על דוד חשמל ואף אטרקטיבי יותר אם הוא חדש (עד 3 שנים ומפירמה ידועה).

ארון החשמל: אם עד עכשיו הסתפקתם בפקקי החשמל הקראמיים הישנים, זה הזמן להזמין טכנאי שיחליף לכם את כולם במפסקי פחת חדישים ("שלטרים").

מזגן: מפוצל או לפחות הכנה למזגן מרכזי – מהווים נקודות זכות.

סורגים: בקומות הנמוכות (קרקע, ראשונה, וראשונה על עמודים) מומלצים ביותר.

אתם המוכרים

כאשר מתקשר קונה פוטנציאלי כדי לברר פרטים, השתדלו לענות לו בשיא הסבלנות. כמו כן, הודיעו מראש על החסרונות של הדירה – אם אין מעלית, הבניין לא משופץ, הסלון פונה אל הרחוב וכדומה. אם המתקשר יטרוק לכם את הטלפון בחוסר נימוס – ניחא. לפחות לא הייתם צריכים לחזור מוקדם מהעבודה כדי להראות את הבית למישהו שמלכתחילה לא היה מעוניין במפרט שלה.

מצד שני, אל תהססו לפרט את יתרונות הדירה וסביבתה בהתלהבות. אל תסתפקו בלספר על המטבח המשופץ או הנוף הנהדר, ציינו כבר בשיחה הראשונה כי הדירה קרובה למרכז קניות, לבתי ספר, וכי יש חניה בשפע. זיכרו כי מי שיקנה את הדירה, יקנה גם את איזור המגורים עצמו, ולכן חשוב לו לשמוע על היתרונות הרבים של המקום.

כאשר הבית מסודר, הוא גם נראה גדול יותר, וגם מזמין. לכן נצלו את ההזדמנות כדי להיפטר מרהיטים ישנים, לסדר את המחסן ואת החדרים. דאגו לכך שהמטבח יהיה נקי, ושהשיש יהיה גלוי מכלים וחפצים שונים, על מנת שיוכלו להתרשם מגודלו. גם האמבטיה צריכה להיות נקיה ומסודרת – מומלץ להחביא את הכביסה, לשים סבונים ריחניים ולהבריק את המראה.

השאיפה היא להראות את הבית כאילו הרגע הוא צולם לקטלוג, אם כי ברור לנו שקשה לשמור על הסדר לאורך זמן, בעיקר אם יש ילדים קטנים בבית. לכן מומלץ להחליט על "נוהל קונה" – כאשר מתקשר אליכם קונה פוטנציאלי שרוצה לבוא ולראות את הדירה, גייסו את כל יושבי הבית לסידור מהיר אך אפקטיבי של כל החדרים.

הרושם הראשוני לא עוצר בסדר וניקיון. מומלץ גם להסיט את הוילונות בסלון על מנת להאיר את הדירה, לכבות את הטלוויזיה כדי שלא יהיו הפרעות מיותרות, להדליק מיזוג או חימום כמה דקות לפני שהקונה מגיע, ובאופן כללי לדאוג שכל החדרים יהיו מאווררים ובעלי ריח נעים.

היה עינייני. תן לקונה הפוטנציאלי לסייר בבית כאוות נפשו, למרות שהדבר עשוי להטריד אותך, אל תמטיר עליו שפע של אינפורמציה וסיפורים על הבית, אלא רק את התיאור ההכרחי. אם הוא שואל שאלות – ענה לו בפירוט, ואל תסתיר דבר.

חזות חיצונית

מומלץ מאוד לפנות לוועד הבית, וליזום פרוייקט שיקום לבניין. צביעה וניקוי חדר המדרגות, הצבת עציצים, פח אשפה, לוח מודעות וראי אינם דורשים מאמץ מיוחד מצד הדיירים, אבל אל תניחו לנושא לעצור שם. חשוב גם שהאינטרקום יהיה תקין, הגינה מסודרת ואולי אפילו מעוצבת, ושתהיה תאורה תקינה מסביב לבניין. אמנם מדובר בהשקעה כספית, אך היא תשתלם לכם כאשר הקונים הפוטנציאלים ייכנסו לבניין בפעם הראשונה.

באופן כללי, כיום, בשוק הדירות המשומשות ההמלצה היא לא למכור אלא להמתין עוד כמה שנים עד ששוק הדירות יתאושש (עקב מחסור ו/או עלייה בביקוש). אך אם אתם חייבים למכור מתוך הכרח, חשוב מאוד לא להתייאש, ולא לבצע פשרות כואבות במחיר מוקדם מדי. יש להקציב זמן מה למכירה – בד"כ כ- 3 חודשים, להדגיש מה שטוב בדירה, לתקן את הדרוש תיקון ולהתאזר בסבלנות.

לוחות מומלצים

www.look4home.co.il
הומלס
לוחות מדס
www.yad2.co.il
נדל"ן פלוס
הלוח הישיר
לוח העיר
לוח מעריב
לוח ידיעות