ההסבר לעליית המחירים הלא מוסברת

מדוע עלו מחירי הדירות? אנחנו מכירים את ההסברים המקובלים, ובראשם מחסור בהיצע דירות וריבית שירדה בתלילות בשנים האחרונות, שהביאה למצב של הורדת מחיר הכסף לרוכשים רגילים וצמצום ניכר של האלטרנטיבות שעומדות בפני משקיעים. אלה בוחנים מסלולי השקעה שונים, ולבסוף מגיעים למסקנה שנדל"ן הוא הטוב ביותר שקיים כיום. אבל האם זה הכל? ממש לא.

על פי תוצאות מחקרים שערך בנק ישראל, חלק מהעלייה במחירי הדירות - בעיקר ב-2010 - לא ניתן להסבר כלכלי רגיל. לכן כדאי להסתכל גם במקומות שבהם פועלים כוחות כלכליים מסוגים לא רגילים.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

רוקדת, ולא לצלילי הבוס

"בברלין אין זהב על הרצפה, אבל מי שעובד או לומד - המדינה דואגת לו"

מדובר כספים שאנשים מסתירים מרשויות המס במקלטי מס. על פי הערכות, בשווייץ בלבד מוסתרים כ-4 טריליון דולר שלא דווחו לרשויות ושלא שילמו עליהם מסים. בשנים האחרונות, כתוצאה מהתהדקות הפיקוח, חלק ממקלטי המס האלה - בעיקר שווייץ, אוסטריה וליכטנשטיין - סופגים זעזועים, שמאלצים את בעלי ההון השחור להזיז את כספם ממקום למקום שלהם. בחינה של הזמנים שבהם התרחשו האירועים שבנק ישראל מתקשה להסביר בכלים רגילים מעלה כי לחלק מאותם מעלימי מס היו סיבות טובות לרכוש נדל"ן בישראל בסכומים גדולים.

האירוע הראשון שגרם לתנועות חדות של כספים ממקלט המס השווייצי התרחש בין 2005 ל-2007. בשנים האלה הודלפו שמות וחשבונות בנק סודיים של לקוחות של מערכת הבנקאות השווייצית לרשויות המס. כתוצאה מכך, מעלימי מס רבים בצרפת, ארה”ב ומדינות נוספות גילו שלרשויות המס יש מידע על הכספים שהם החביאו בחשבונות סודיים.

חלק גדול מהלקוחות האלה ניסו, וגם הצליחו, להבריח את כספם למקלטי מס חדשים, כך שבהחלט ייתכן שחלק מהסיבות הלא מוסברות לעליות המחירים שהחלו בשוק הדיור ב-2007 הוא שאחד המקלטים החדשים - בעיקר עבור יהודים מארה"ב ומצרפת - היה נדל"ן בישראל.

לישראל יש מערכת מקלה של חוקים, שמאפשרים שימוש בנאמנות ובאמצעים אחרים כדי לאפשר לבעלי הון לרכוש נדל"ן מבלי שיהיו רשומים על שמם. לאותם אנשים שלא רצו להחזיק את הכספים בשווייץ וגם לא רצו שניתן יהיה לאתר את הכספים שלהם, היה נוח בעקבות זאת להפוך את הכסף לדירות בנתניה ובירושלים.

באותה התקופה היו אפילו שמועות שחלק מהבנקים הקימו יחידות דוברות שפות זרות, כדי לסייע לאותם רוכשים לקנות את הדירות באופן דיסקרטי. הגם שלא ניתן לקבל מידע על היקף הכספים שהושקעו על ידי משקיעי חוץ בנדל"ן ישראלי מהסיבות האלה, אפשר להניח שהסכומים הצטרפו למגמות אחרות שפעלו בשוק, וסייעו להביא לכך שהמחירים החלו לעלות במפתיע אחרי יותר מעשר שנים של ירידות מחירים.

האירוע השני שגרם לתנודות חדות של הון שחור התרחש בסוף 2009, כשגל החקירות כנגד הבנקים השווייציים הגיע לשיא חדש. בין היתר, הרשויות בארה"ב קנסו את בנק UBS בכמעט 800 מיליארד דולר ואילצו אותו לחשוף שמות ופרטי חשבונות של אלפי לקוחות; בנק שווייצי נוסף, ווגלין, הכריז על פשיטת רגל כדי להימנע מחשיפת פרטים של לקוחות. בנוסף, באותו הזמן היה צפי שהרשויות בארה"ב ובמדינות נוספות יקבלו גישה למידע על לקוחות של בנקים שווייציים. התוצאה היתה שב-2010 זזו מיליארדי דולרים פעם נוספת מהחשבונות בבנקים השווייציים, והחלו להימלט בכל כיוון אפשרי.

במפתיע, או שלא, בדיוק באותה התקופה מחירי הדיור בישראל זינקו בכ-30% ושוב היו דיבורים רבים על משקיעים רבים מחו"ל. כמו ב-2007, סביר שהכספים האלה לא יצרו את המגמה של עליית המחירים, אבל בהחלט סביר שחלק גדול מהדירות שנרכשו להשקעה בישראל וסייעו לעליית המחירים, מומנו בהון שחור. אם ההשערה הזו נכונה, הרי שבנק ישראל צדק אף יותר מכפי שהתכוון, כשדיווח שקשה להסביר את כל עליית המחירים בכלים כלכליים רגילים.

מכך ניתן להסיק גם על העתיד. בחודשים האחרונים מסתמן סיבוב נוסף בקרב על ההון השחור שבשווייץ: דיסקים עם מידע על אלפי לקוחות הודלפו ב-2013 לרשויות בגרמניה ולוויקיליקס. במקביל, הפרלמנט השווייצי דחה ביוני את ההסכם לחשיפת מידע בפני הרשויות בארה”ב. הרשויות האמריקאיות איימו בתגובה בהגשת תביעות נגד בנקים שווייציים ונגד לקוחותיהם.

כדי לרכך את המשבר, בית המשפט השווייצי פסק לפני כמה ימים כי בנקים שווייציים יורשו להעביר מידע על לקוחות שחשודים בעבירות מס. לפיכך, בשנה הקרובה צפוי גל נוסף של תנועות כספים מבנקים שווייציים למקלטי מס במקומות אחרים. סביר להניח שרק חלק קטן מהכספים האלה יגיע לישראל, משום שסביר שרוב הכספים שיועדו לישראל כבר הגיעו אליה.

ואולם הסכום שעליו מדברים ושעשוי לזוז משווייץ נאמד בכ-200 מיליארד דולר לפחות. די בכך שחלק מזערי מהסכום יגיע לישראל כדי להשפיע על מחירי הדירות. לכן שינוי המחירים ב-2014 עשויים להיות מושפעים יותר מההחלטות של הממשלה בנושאים לא כלכליים, כמו הקשחת חוקי הנאמנות והדיווח על החזקת נדל"ן - מאשר מהחלטות של בנק ישראל בנושאים כלכליים כמו גובה הריבית או הגבלות על סכום המשכנתאות.

הכותב הוא ד"ר לכלכלה במכללה האקדמית נתניה

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם