מכה לעסקים קטנים: משכירים של עד 2 חנויות לא יזוכו במע"מ

הנהלת רשות המסים הפיצה בשבוע שעבר הנחיות חדשות למשרדי המע"מ שלה, שנועדו לעשות מעט סדר בשאלה שנמצאת במחלוקת כבר שנים רבות בתחום הנדל”ן - מה מספר הנכסים שהופך את החזקתם ל"עסק". ההחלטה קובעת כי השכרה של עד שני נכסים לא נחשבת לפעילות עסקית, כך שעסקים לא יכולים לנכות את תשלום המע"מ בגין הרכישות האלה. השכרה של מעל לשלושה נכסים כבר נתונה לשיקול הדעת של פקידי רשות המסים. ההתייחסות במע"מ אינה עוסקת בדירות מגורים אלא רק בנכסים אחרים מאחר שדירות מגורים בכל מקרה אינן מאפשרות זיכוי במע"מ.
. להחלטה זאת עלולה להיות משמעות מרחיקת לכת שכן בשורה התחתונה היא פשוט מייקרת את הנכסים השונים שלא נרכשים על ידי חברות הנדל"ן, מה שבסופו של דבר עלול להתגלגל לכלל הציבור. כך, למשל, אם קבוצת משקיעים מחליטה לרכוש משרד, אם הוא הנכס היחיד שלה (או אחד משניים), היא תידרש בכל מקרה לשלם עליו מע"מ, מה שמן הסתם ייקר את העסקה ב־17% ויכול להשפיע על מחירי השכירות ומכאן על מחירי השירותים והמוצרים הנמכרים בחנויות ובמשרדים. טרם הובהר האם הרשות תגבה את המע"מ באופן רטרואקטיבי, מה שעלול להשית עלויות כבדות מאוד על מי שמחזיק שני נכסים אך דיווח כי מדובר בעסק ולכן קיזז את המע"מ ששילם עליהם.
רשות המסים נדרשה לנושא בין היתר בעקבות פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב במאי האחרון, שקיבל את עמדתם של שני שותפים כי השכרת שני נכסים שלהם, בתל אביב וחולון, במשך שנים, אינה נחשבת לעסק, אלא להכנסה פסיבית, ולכן מכירת הנכסים אינה מהווה מכירת נכס של עסק - המחייבת במע"מ - אלא מכירת נכס פרטי של אדם פרטי ולכן לא מחייבת במע"מ. פסק דין זה חייב את הרשות להכיר בצורך בהבהרת הנושא, ולנסות כעת "לייצר אחידות בקבלת החלטות בין המשרדים האזוריים".
מנהל רשות המסים משה אשר . צילום: עומר מסינגר הרשות פירטה את המבחנים שנקבעו בפסק הדין, הצריכים להכריע האם מדובר בהשכרה עם אופי פסיבי (כלומר: לא מדובר בעסק) או שמא מדובר בעסק. כך, למשל, רשות המסים נדרשת לבדוק האם מדובר במספר נכסים מועט (עד שניים), האם השכירות היא לתקופות ארוכות ללא חילופים, העדר מימון זר, העדר השבחה שיטתית של הנכס ועוד. במכתב ההנחיות מציינת הנהלת הרשות כי אם מישהו רכש שני נכסים אך בהמשך רכש נכסים נוספים, כך שהרשות תשתכנע שמדובר באמת בעסקי נדל"ן, הוא יוכל לקזז גם את המע"מ על שני הנכסים הראשונים.
סעיף מעניין נוסף בהחלטת רשות המסים אומר כי היא בוחנת להחיל את אותה החלטה גם על "מספר ירוק" של מוניות, כלומר על הזכות לרכוש ולהפעיל מונית - זכות שניתנת להשכרה ובכך יכולה להוות הכנסה פסיבית. מדובר בהחלטה משמעותית שכן מדובר בנכס שיכול לעלות גם 250 אלף שקל, ותשלום המע"מ במקרה כזה גבוה מ־40 אלף שקל.
לדברי רו"ח ועו"ד ג׳ק בלנגה, סגן נשיא ויו"ר ועדת המסים בלשכת רואי החשבון, "החלטת רשות המסים צפויה לגרום לשינוי מהותי בהתנהגות המשקיעים בנדל"ן מניב, כאשר פעילות ההשכרה אינה מגיעה לכדי עסק וגובה ההשקעה יגדל כך שהמשקיעים יאלצו להשקיע או לגייס סכומים גבוהים יותר. כמו כן, דמי השכירות (תשואת דמי השכירות) יתייקרו בהתאמה לפחות בשיעור של 17% עקב הגידול בהשקעה".
מרשות המסים נמסר: "בעקבות פסק הדין במחוזי יצאה הנחיה של המחלקה המקצועית מע"מ כי מי שרוכש לפחות עד שני נכסי מקרקעין להשכרה שבאופיה הינה פסיבית הרי שפעילותו לא עולה לכדי עסק ומשכך לא יכול להירשם כעוסק. המשמעות הינה כי רוכשים אלה לא רשאים לנכות מס תשומות. מי שרוכש יותר משני נכסים - יש למנהל המשרד האזורי שיקול דעת באם לרשום אותו כעוסק".