אל על תקצץ עד 10% בשכר הדרג הניהולי

נדל"ן עיסקי לאורך ציר אלון בתל אביב

רחוב יגאל אלון, המקביל לנתיבי איילון בתל אביב, שינה את פניו בשנים האחרונות. מאזור של בתי מלאכה ישנים, מוסכים, מפעלי בטון ומפעלים מהתעשייה הישנה נהפך הרחוב למשכנם של בנייני משרדים חדשים כמו בית טויוטה, אשדר 2000 והפרויקט של חברת מושקוביץ. נוסף על אלה בולטת נוכחותן של חברות שירותים, ובהן עורקית, מוטורולה, משרד עוה"ד קוסט לב ארי, משרדי יועצים כלכליים, משרדי תיווך וחברות היי-טק.

על דרך פתח תקוה הסמוכה ליגאל אלון מצויים פרויקטים חדשים כגון מגדל לוינשטיין, בית רובינשטיין, ניפ, קרדן, גזית-פז. בחלק מהבניינים התפוסה גבוהה יחסית. כך ברובינשטיין ולוינשטיין עם כ-80%; כך גם בקרדן, עם לא פחות מ-85% ב-6,000 מ"ר שנבנו בשלב א' של הפרויקט.

התפוסה הכללית ביגאל אלון היא 80%-65%, בדומה לתפוסה במתחם בורסת היהלומים ברמת גן. ממוצע המחירים במתחם הבורסה גבוה יותר ומגיע ל-16-12 דולר למ"ר בחודש. בבורסה הוקמו מגדלים חדשים, כמו למשל בית גיבור.

ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף במ.א.ן נכסים, אומר כי ציר יגאל אלון נפגע ברמות דמי - השכירות מכ-16.5 דולר למ"ר באמצע 2001 ל-11 דולר למ"ר כיום. המשרדים על ציר זה תופסים שטח של 1,000-150 מ"ר לחברה.

"אחת הבעיות הגדולות כיום בשוק המשרדים", אומר מוקמל, "היא רמת הביקוש הנמוכה. ליזמים יש קושי לשווק שטחים בשנה האחרונה. הרכב השוכרים הוא של חברות ששכרו שטחים או שמחסלות את עסקיהן, או במקרה הפחות גרוע חברות שמצמצמות את שטחיהן במסגרת צמצום עלויות. במרבית הבניינים יש שטחים שקשה לשווקם והתפוסה מגיעה כיום ל-70%-60% לעומת כ-90% עד לפני כשנה".

חוזרים לתקופה שלפני הגאות בהיי-טק

לפי הערכה, על ציר יגאל אלון כ-200 אלף מ"ר משרדים. מסקירה שערכה מ.א.ן נכסים עולה כי רמת הביקושים הנוכחית החזירה את שוק המשרדים לשנים 96-'95', לפני הגאות בענף ההיי-טק, אשר הביאה עמה ביקוש גדול לשטחי משרדים.

"בתקופת הגאות בתחום המשרדים נוצר גידול בשטח העבודה לעובד, כולל חדרי ישיבות, מ-10 עד ל-15 מ"ר בתקופת השיא", אומר מוקמל. "כשהחלה תקופת השפל, צומצם שטח העבודה לעובד לכ-13-12 מ"ר, והדבר גרם הן לגידול בהיצע השטחים והן לירידה בהיקף הביקושים".

מרבית הבניינים על ציר יגאל אלון נבנו אחרי 95', למעט כמה יוצאי דופן כמו בניין פנינת איילון ומרכז אשדר. הפערים בדמי השכירות בין הבניינים החדשים לבניינים הישנים מסתכמים ב-20%.

כיום מנסות חברות ששכרו שטחים גדולים יותר לאתר שוכרי משנה, שישכרו מהן חלק מהשטחים, כדוגמת חברת סונול וגם משרד עוה"ד קוסט לב ארי.

מיקומו של רחוב יגאל אלון מחמיר עוד יותר את מצב הנדל"ן העסקי שלו. קרבתו של הרחוב לאזורי משרדים אחרים בתל אביב חושפת אותו לתחרות. לדוגמה, בפרויקט עזריאלי הסמוך מוצעים שטחים בשכירות משנה ב-13-11 דולר למ"ר בחודש, ובבניין קרדן ובניין גזית-פז דמי השכירות הם כ-11 דולר למ"ר.

יזמים בתחום הנדל"ן העסקי מעדיפים כיום לעכב התחלה של פרויקטים חדשים באזור. כך נצבא, המתכננת להקים פרויקט משרדים גדול ליד בית ידיעות אחרונות, או עסקה אחרת שחתמו החברות תדהר ורוגובין המותנית במציאת שוכר למרבית שטח הפרויקט באזור בורסת היהלומים ברמת גן.

לדברי מוקמל, נוסף על הוזלת דמי השכירות בחוזים החדשים, מרבית היזמים ברחוב יגאל אלון ביצעו התאמות בדמי השכירות בחוזים הקיימים, כדי לשמור על לקוחות. הסיבה העיקרית לכך היא האלטרנטיווה הניצבת בפני היזמים: לגבות קנס מהשוכרים שאינם יכולים לעמוד בעלויות הגבוהות של שכירת השטחים, ולהישאר עם נכס ריק.

פערי המחירים הצטמצמו

מנכ"לית קבוצת רשף נכסים, עליזה כהן, אומרת כי רחוב יגאל אלון היה עד לפני שנתיים אחד המבוקשים ביותר בקרב בעלי מקצועות חופשיים, בעיקר בשל הקרבה לכביש איילון ומשום שדמי השכירות היו נמוכים יחסית לבניינים דומים באזורים אחרים בתל אביב ובסמוך לה.

כהן מוסיפה: "דמי השכירות בבנייני משרדים ברחוב יגאל אלון היו עד לפני שנתיים כ-15 דולר למ"ר לחודש בבניינים חדשים, בעוד ששטחים בבניינים דומים באזור מתחם הבורסה הושכרו ב-19-17 דולר למ"ר בחודש. ההבדלים בשכירות בין האזורים השונים אינם משמעותיים כיום. כך למשל מגיע מחיר השכירות בבניינים יוקרתיים ביגאל אלון, כגון אשדר 2000, לכ-11 דולר למ"ר בחודש, ושטחים בבניינים יוקרתיים ברמת גן משווקים ב-16-12 דולר".

לדברי כהן, מרבית השטחים באזור יגאל אלון הם קרקע בחכירה מעיריית תל אביב. יוצאי דופן בעניין זה הם מגדל טויוטה ופרויקט אמפא שהקמתו תחל בקרוב. דמי ההיוון בבניינים אלה שולמו לעיריית תל אביב מראש לתקופה של 50 שנה נוספות.

כהן אומרת כי הביקוש באזור יגאל אלון החל לגדול לפני כארבע שנים, בזכות המבנים החדשים שהוקמו בו. חברות ומשרדים העתיקו את מיקומן אליו מאזורים ישנים יותר במרכז תל אביב - עד לפני כשנה, עם המיתון והמשבר בהיי-טק. הירידות במחירים בציר יגאל אלון זהות לירידת המחירים הכללית בשוק המשרדים, וכך גם רמת המחירים הממוצעת. ואולם, עדיין קיימים בתל אביב אזורים יקרים יותר כגון ציר שאול המלך ופרויקטים ספציפיים בדרך פתח תקוה.

בין הפרויקטים באזור בולט מרכז אשדר 2000, ששטחו כ-15 אלף מ"ר. בבניין נותרו 1,900 מ"ר להשכרה. רוב השטחים בפרויקט שווקו עד לאחרונה במחיר של כ-11 דולר למ"ר בחודש. באחרונה בוצעה עסקת מכירה בפרויקט לפי מחיר של 1,850 דולר למ"ר.

חברת אמפא בונה את פרויקט אמפא ביזנס סנטר, שיהיה אחד הפרויקטים הגדולים באזור. שטחו של הפרויקט בשני השלבים הראשונים הוא 50 אלף מ"ר. עד כה הושכרו כ-10,000 מ"ר בפרויקט במחיר של כ-17 דולר למ"ר בחודש, עם אופציה לרכישת השטח לאחר חמש שנים, לפי חישוב של 1,900 דולר למ"ר.

מגדל טויוטה, אחד הפרויקטים הגדולים באזור, כולל כ-68 אלף מ"ר בבניין של 21 קומות. דמי השכירות במקום הם 12-11 דולר למ"ר בחודש ומחיר המכירה הוא 2,200-2,000 דולר למ"ר.

חברת SGS המקימה פרויקט ברחוב הסולים הסמוך ליגאל אלון מנהלת מו"מ להשכרת כ-18 אלף מ"ר מהפרויקט לאולפני הבירה. המו"מ מתנהל לפי מחיר של כ-18 דולר למ"ר בחודש, בשטח שיותאם לצרכיה וברמת גימור מלאה. כמו כן מתנהל מו"מ להשכרת 5,000 מ"ר למטה המשטרה, לפי חישוב של 14 דולר למ"ר לחודש. הפערים במחירים נובעים מרמת הגימור בבנייה.

לדעת מוקמל, אם היזמים ישכילו להפנים את הרף החדש במחירי השכירות, הם יצליחו לסגור יותר עסקות. לדבריו, קשה לאמוד את היקפם של השטחים הפנויים המוצעים כיום בשכירות משנה לאורך ציר יגאל אלון, ואולם ברור כי יש בהם כדי להפעיל לחץ על היזמים. מקור נוסף של לחץ הוא שטחים המוחזקים בידי חברות המתכוונות לפנותם עם סיום מועד תקופת השכירות. להערכת מוקמל, המחירים יישארו ברמות המחירים הקיימות גם ב-2003 וב-2004.