ההאטה בדיור מגיעה לשוק ההון: מידרוג הורידה אופק הדירוג של י.ח. דמרי לאחר רכישת קרקעות בנתניה

>> חברת הדירוג מידרוג שינתה בסוף השבוע את אופק הדירוג של החברה הקבלנית י.ח דמרי מיציב לשלילי. עם זאת, הדירוג של סדרות האג"ח שבמחזור נותר ללא שינוי - ברמה של A2.

"שינוי האופק מיציב לשלילי נובע מעלייה ברמת המינוף, בין היתר, בשל רכישת כמה קרקעות בשנה האחרונה, בפרט קרקעות באזור עיר ימים נתניה, תוך קבלת ליווי בנקאי לרכישות, באופן המשליך על פרופיל הסיכון", נימקו במידרוג את ההחלטה.

מאז דו"ח הדירוג האחרון שפורסם באוגוסט 2010, כותבים במידרוג, חלה שחיקה באיתנות הפיננסית של החברה. מרבית השחיקה, מסבירים במדרוג, נובעת מרכישת קרקע בשכונת עיר ימים בנתניה.

עבור הקרקע, המיועדת להקמת כ-430 יחידות דיור, שילמה החברה 310 מיליון שקל - 720 אלף שקל ליחידת דיור. המחיר הממוצע ליחידת דיור, סבורים במידרוג, משקף את עליית המחירים של השנים האחרונות. עם זאת, בחברת הדירוג מציינים כי בכוונת החברה להקטין באופן משמעותי את רמת המינוף. זאת, בשל "רגישות החברה להעמקת האטה במגזר הנדל"ן למגורים בישראל".

חלק ניכר ממצבת הפרויקטים בביצוע של דמרי נמצאים בשלבים התחלתיים יחסית, ולכן תיתכן פגיעה אפשרית בנראות של מכירת קרקעות במחירים אטרקטיביים בתנאי השוק הנוכחיים. אם החברה לא תעמוד בתחזיותיה לקיטון משמעותי ברמות המינוף בטווח הקצר-בינוני, מידרוג תשקול את השפעת האמור על רמת הדירוג של החברה.

יצוין כי י.ח. דמרי רושמת את הנדל"ן להשקעה בספריה לפי עלות הרכישה או ההקמה, ולא לפי השווי ההוגן, כך שייתכן שנכסים אלה מגלמים שווי כלכלי גבוה מהמוצג בספרים. בהתאם ללוח הסילוקין של ההתחייבויות הפיננסיות, חלויות קרן האג"ח הן בהיקף של כ-36 מיליון שקל ב-2012 וכ-65 מיליון שקל ב-2013.

בנוסף, לחברה הלוואות בנקאיות בגין רכישת קרקעות בהיקף של כ-920 מיליון שקל והלוואות ליווי בנייה בהיקף של כ-77 מיליון שקל. במידרוג מציינים כי החברה מעריכה שהיא תמחזר את עיקר החוב העומד בגין קרקעות, כאשר ייתכן שחלק מהחוב יקטן בשל מכירת הקרקעות עצמן. כמו כן מעריכים בחברה שההלוואות בגין ליווי בנייה בפרויקטים יפרעו בהתאם לקצב קבלת מקדמות מרוכשי דירות.