בן זאב :"מניות הנדל"ן אטרקטיביות ומפגינות חוסן ביחס למדדי המניות"

"מחירי מניות הנדל"ן המניב בישראל אטרקטיביות במבט לטווח ארוך. המגזר הפגין חוסן ביחס למדדי המניות" כך אמר היום יובל בן זאב, מנהל המחקר בכלל פיננסים ברוקארז'.

לדעתו של בן זאב סקטור הנדל"ן מגלם תשואה פנימית של 10%-11% בסיכון לא גבוה, וצפוי להמשיך ולהיות תנודתי פחות מהשוק ולגלם חוסן יחסי לחוששים מירידות.

המניה המועדפת על בן זאב היא אמות בזכות פיזור הנכסים והתשואה הגלומה לדעתו יחד עם מנוף פיננסי לא גבוה ופוטנציאל להעלאת תשואת הדיבידנד. ההמלצה הינה לקניה במחיר של 12.3 שקל, מחיר יעד הגבוה ב-30% ממחירה הנוכחי, תשואת NOI (רווח תפעולי נקי) של הנכסים כעת הינה 8.6%.

במניית עזריאלי חושש בן זאב מהאטה במגזר הקניונים ומעריך תשואת יתר במחיר של 104 שקל. מגמת הפיתוח בנכסים מעניקה למשקיעים אופטימיות, אולם קיים חשש מנטל על השוכרים יחד עם האטה בקצב הצמיחה במשק הישראלי אשר עלול לגרום לפגיעה בשכר הדירה. בן זאב מעריך כי תשואת ה-NOI של נכסי עזריאלי עומדת על 7.5%.

במניית מליסרון מדרגיש בן זאב את מרכיב הסיכון של המנוף הפיננסי הגבוה אשר טיפול בו יביא לירידה ב-FFO (תזרים מפעילות שוטפת ללא השפעות חד פעמיות). על אף כי נתוצאות טובות וטמונה בהשקעה במניה תשואה גבוהה. תשואת ה-NOI הגלומה בנכסי מליסרון הינה 8.3% .

לדעתו של בן זאב, השקעה במניית בריטיש היתה אטרקטיבית ערב הרכישה ועתה הוא מנבא לה תשואת יתר במחיר 15 שקל. תנופת פיתוח הנכסים ומימון מחדש צפוי לגרום להקטנת הוצאות המימון והמשך שיפור ב-NOI הופכים את ברטיש להשקעה משתלמת. כמו כן רכישת מניות המיעוט בבריטיש על ידי מילסרון תביא להצפת ערך בטווח הקצר. הערכה הי כי תשואת ה-NOI של נכסי בריטיש הינו 7.8%

במניית ריט 1 מוצא בן זאב פלטפורמה טובה ומחיר מעניין, תשואת יתר למניה עומדת על מחיר של 7.8 שקל. לדעת בן זאב "ריט צומחת לאט אבל בטוח בתיק הנכסים שלה תוך שמירה על תשואה יפה לבעלי המניות. תשואת ה-NOI של נכסיה הינה 8.2%".

המניה המועדפת על בן זאב

מחירי היעד שנתנו למניות מבוססים על מודלים של שווי נכסי אשר מציב בראש את תשואת ה-NOI הגלומה בנכסים. על פי המודל נראה כי ה-FFO אטרקטיבי במניית מילסרון כאשר מכפילי ה-FFO בארבע המניות עומדים על כ-11%. לדעתו של בן זאב ניתן לאפשר תשואה זו על ידי הגדלת מינוף והסיכון. נטרול הבדלי המינוף ידגישו לטובה דווקא את מניות אמות וריט 1 כאשר במניות עזריאלי רואה בן זאב מינוף חסר.

תשואת הדיבידנד הגבוהה ביותר של כ-6%-7% רואה בן זאב במניות אמות וריט - אשר בה הוא צופה העלאת דיבידנד למניה בפתח 2012. במכפיל ההון רואה בן זאב יתרון למניות אמור וריט 1 אשר נסחרות עם מכפיל הון נמוך של 0.9. בעוד שמליסרון ועזריאלי נסחרות במכפיל הקרוב ל-1. ההסבר של בן זאב לכך הוא מרכיב גבוה של מס נדחה הפוגע בהון העצמי של מליסרון.