הנמכת הציפיות הנדל"ניות חזקה מהנמכת הריבית

>> נראה ששינוי המגמה בשוק הדירות בישראל מתחיל לקבל תאוצה. מנתונים שפורסמו בשבוע האחרון עולה כי מספר העסקות למכירת דירות חדשות צנח באוגוסט ב-32% ל-6,000 בלבד. כרגע נראה שהרבעון השלישי של 2011 בשוק הדירות היה החלש ביותר מאז 2002, שנת המיתון הכבד.

מסקר שערך TheMarker בסוף ספטמבר בקרב כ-800 אנשים בשוק הנדל"ן עולה ש-57% מהנשאלים, כלומר הרוב, מצפים שמחירי הנדל"ן יירדו בתקופה הקרובה. 36% מצפים שהמחירים ייוותרו בלא שינוי, ורק 7% מצפים שהם יעלו.

לשינויים בציפיות הציבור יש השפעה גדולה על השוק. בשנים האחרונות נסמך שוק הנדל"ן הישראלי על ההנחה שהמחירים תמיד יעלו, או לפחות לא יירדו. כל עוד זו היתה הציפייה השלטת בשוק, זרם הרוכשים גבר.

שינוי ציפיות לא מתרחש בבת אחת. בדרך כלל הוא מתחיל אצל אנשי המקצוע - קבלנים, אדריכלים, בנקאים וקבלני משנה, שמקבלים אינדיקציות ממספר הולך וגדל של פרויקטים שחלה עצירה בשוק. בשלב הראשון מספר העסקות יורד, אבל רמת המחירים נותרת גבוהה. המוכרים לא ששים לתת הנחות, ומנסים לבדוק אם מדובר רק בעצירה זמנית. אבל ככל שחולף הזמן, ומספר העסקות אינו גדל - מתחיל מלאי הדירות הלא מכורות להעיק על הקבלנים, והם יהיו הראשונים לתת הנחות במחיר. ההנחות שניתנות במכירת דירות חדשות משפיעות גם על מחירי הדירות מיד שנייה.

בשנים האחרונות הושמעה לא פעם טענה שלפיה הריבית הנמוכה שנקט בנק ישראל היתה הגורם שניפח את מחירי הדירות. אזהרות ברוח זו נשמעו שוב בשבועיים האחרונים בעקבות הפחתת הריבית שביצע בנק ישראל מ-3.25% ל-3%.

למרות השפעתה החשובה של הריבית, השינוי שמתחולל בציפיות בשוק יכול להיות הפעם חזק יותר. ניסיון השנים האחרונות בארה"ב ואירופה מלמד שריבית נמוכה לבדה אינה מספיקה כדי לאושש שוק נדל"ן שהתנפח יתר על המידה.

בארה"ב, למרות הריבית האפסית ששוררת שלוש שנים, מחירי הבתים ממשיכים לרדת. כשקיימת ציפייה לירידת מחירים והפסדי הון מנדל"ן, אנשים לא מבצעים עסקה עד שהם מקבלים הנחה. כאשר סיטואציה כזו פוגשת שוק שהתחמם יתר על המידה במשך כמה שנים, היכולת של ריבית נמוכה לנפח את מחירי הנדל"ן מחדש - היא מוגבלת הרבה יותר.