פסגות: הירידות החדות הפכו את מליסרון למעניינת ביותר בסקטור

ירידות חדות במניית מליסרון הובילו להנפקת זכויות בהיקף של 708 מיליון שקל במחיר נמוך מאוד. ההנפקה הושלמה בסופו של דבר בהצלחה ועתה מחכים המשקיעים להצעה המעודכנת של מליסרון לבעלי מניות המיעוט בבריטיש ישראל שתתבסס על הערכות שווי מעודכנות האמורות להתפרסם בקרוב.

המתווה האחרון דיבר על רכישת מניות בריטיש לפי מחיר של 14 שקל ו/או החלפת מניות ביחס של 3:19, כאשר הנחת השוק הינה שמחצית מהתמורה תהיה במזומן. "סביר כי אם יהיה שינוי במתווה הוא יהיה לטובת בעלי מניות בריטיש, אך איננו צופים שינוי מהותי", אומר נעם פינקו, אנליסט פסגות.

בעקבות רכישת השליטה בבריטיש הפכה מליסרון לאחת מ-2 ענקיות הקניונים במדינה. בבעלותה 27 נכסים מניבים, בשטח של כ-740 אלף מ"ר, רובם מתחום הקניונים. ברבעון השני עמד קצב ה-NOI השנתי המאוחד של הנכסים על כ-940 מיליון שקל. "לאור תוכניות ההרחבה והבניה הקיימות בנכסי החברה להערכתנו צפוי ה-NOI השנתי (לפני מכירת נכסים) לעבור את ה-1.1 מיליארד שקל."

החברה המאוחדת הציגה ברבעון FFO של 67 מיליון שקל המשקף קצב שנתי של כ-288 מיליון שקל לעומת 188 בשנת 2010. "להערכתנו ה-FFO השנתי יעלה לכ-420-430 מיליון שקל במהלך שנת 2013 לאחר השלמת המיזוג והנפקת הזכויות, סינרגיה והשלמת בנייה בנכסים הנמצאים בהקמה או הרחבה.

רמת המינוף המאוחד עלתה בעקבות הרכישה אך היחסים הפיננסים אינם מצביעים על סכנה (חוב נטו ל-CAP נטו של 72%, הון למאזן של 23%). שיפור ביחסים צפוי עם מימוש מספר נכסים והשלמת הבנייה.

"קשה להעריך כרגע את כיוון המשק והשפעתו על ענף הקניונים", אומר פינקו. "נכון לעכשיו קיים עדיין ביקוש רב לשטחי מסחר בנכסים המובילים אך מצב זה עשוי להשתנות במקרה של ירידה מתמשכת בפדיונות השוכרים."

ביטול הפחתת שיעור המס יוביל לרישום הפסד חד פעמי של 324 מיליון שקל (378 מיליון בשיעור מס של25% במקום 24%). אין לכך השפעה תזרימית מהותית וההשפעה הינה בעיקרה הונית.

מודל ה-NAV (המתחשב כבר בביטול הפחתת המס) יוצר דיסקאונט סביר בעוד שחישוב לפי מכפיל FFO המייצג גישה תזרימית לשווי החברה מראה כי החברה נסחרת בדיסקאונט עמוק החברה נסחרת במכפיל FFO נמוך מ-7 לקצב שיהיה במהלך שנת 2012 ונמוך מ-6 לקצב שיהיה במהלך שנת 2013.

"בשורה התחתונה", אומר פינקו, "הירידות החדות יצרו הזדמנות נוחה לכניסה להשקעה ארוכת טווח בחברה הנהנית מנכסים איכותיים וצמיחה משמעותית ב-FFO."

"מודל ה-NAV גוזר מחיר של 70 שקל ומודל ה-FFO לפי מכפיל 10.5 ל-FFO בעוד שנתיים מהוון להיום גוזר מחיר של 89.5 שקל", מסביר פינקו. "אנו נשארים בהמלצת קנייה במחיר יעד של 79 שקל הגבוה ב-38% ממחיר המניה כיום. להערכתנו מליסרון הינה הזולה ביותר מבין מניות הנדל"ן המניב המובילות הפועלות בישראל."