הראל פיננסים: "עדיף להחזיק באטריום מאשר בחברה האם גזית-גלוב"

>> חברת הנדל"ן גזית-גלוב, שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, דיווחה בשבוע שעבר על כמה עסקות גדולות בחו"ל בהיקף של כמיליארד דולר. עסקות אלה בוצעו דרך החברות בנות, אקוויטי 1 האמריקאית, אטריום האוסטרית ו-FCR הקנדית.

בעסקה הראשונה סיכמה אקוויטי 1 על מכירת 36 מרכזים מסחריים לענקית קרנות ההשקעה הפרטיות האמריקאית בלקסטון תמורת 473 מיליון דולר ברוטו. הנכסים הנמכרים ממוקמים בעיקר באטלנטה, טמפה ואורלנדו, בצפון קרוליינה, דרום קרוליינה, אלבאמה, טנסי ומרילנד. סכום המכירה אינו כולל הלוואות בגין הנכסים של 177 מיליון דולר.

בעקבות עסקה זו תיהנה אקוויטי 1 מתזרים נטו של כ-100 מיליון דולר. הנכסים שנמכרים יצרו לאקוויטי 1 הכנסות תפעוליות נטו (NOI) שנתיות של 35.4 מיליון דולר, המשקפות תשואת NOI של 7.5%. בעבור גזית-גלוב מדובר באחת מעסקות המכירה הגדולות ביותר שבוצעו מאז מימשה ב-2005-2006 את פורטפוליו המרכזים המסחריים ביוסטון, טקסס, לאינווסקו האמריקאית בתמורה לכ-400 מיליון דולר.

מנכ"ל גזית-גלוב, רוני סופר, אמר כי "הדם בשוק הנדל"ן בארה"ב אינו זורם. עם זאת, יש שונות גדולה במצב הכלכלה והנכסים בין המדינות והערים השונות, וכך קרנות חזקות כמו בלקסטון יכולות לנצל את סביבת הריבית הנמוכה לרכישת נכסים טובים במרווחים נאים".

בעקבות העסקה ציינה גזית-גלוב כי היא צפויה לרשום ברבעון השלישי רווח של 13 מיליון שקל בגין שווי נדל"ן להשקעה, בעוד בהודעה לבורסה בניו יורק ציינה אקוויטי כי היא צפויה לרשום הפסד של 14 מיליון דולר כתוצאה מירידת הערך של הנכסים לעומת השווי שלפיהם הם רשומים בספרים.

לפי אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של הראל פיננסים, ההבדלים בהשלכות החשבונאיות נובעים מכך מכך ש"אקוויטי 1 עדיין רושמת את נכסיה בספרים על בסיס תקני החשבונאת האמריקאיים, GAAP-US, ואילו גזית-גלוב רושמת את נכסי אקוויטי לפי IFRS. לפי תקני GAAP-US (או התקן הישראלי הישן), ירידת ערך של נכסים נרשמת רק אם היא קבועה, וכנראה מעריכי השווי של אקוויטי לא חשבו שהירידה מספיק קבועה כדי לרשום הפסד. לנוכח המכירה, תכיר כאמור החברה בהפסד זה, אך גזית-גלוב ששיערכה את הנכסים בשווי ההוגן תרשום רווח קטן".

עסקת הנדל"ן הגדולה של 2011 בפראג

במסגרת העסקה השנייה, אטריום, המנוהלת בידי רוחה לוין, רכשה מאפי אירופה מקבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב ושותפתה חברת Avestus-Rizeto את קניון פאלאס פלורה בפראג, צ'כיה, תמורת 191 מיליון יורו (כולל חוב של 120 מיליון יורו). הקניון משתרע על פני שטח של כ-37,600 מ"ר והוא ייצר ב-2010 NOI של 12 מיליון יורו, כך שהעסקה משקפת תשואת NOI של 6.3% בלבד.

עם השלמת העסקה, שהיא עסקת הנדל"ן הגדולה עד כה ב-2011 בפראג, עלה שווי תיק הנכסים המניבים של אטריום ל-1.96 מיליארד יורו.

"אטריום עם עוצמתה הפיננסית יכולה לממן את הנכס בריביות נמוכות יותר מאשר אפריקה נכסים. להערכתנו, אטריום היא החברה המעניינת ביותר בקבוצת גזית-גלוב, והיא מועדפת על אחזקה בגזית-גלוב, שנסחרת בפרמיה סחירה על אחזקותיה (בניגוד למצב לפני כחודש כשהיה דיסקאונט גבוה יחסית)", ציין קראוס.

אפי אירופה חנכה את קניון פאלאס פלורה במארס 2003 ערב מלחמת המפרץ השנייה בהשקעה כוללת של כ-70 מיליון יורו (שברובה מומנה באמצעות הלוואה). בסוף 2004 מכרה החברה 50% מהנכס לקווינלן לפי שווי של כ-120 מיליון יורו, ונהנתה מתזרים של כ-60 מיליון יורו. בסוף 2007 ביצעה אפי אירופה מימון מחדש מהותי לנכס והכניסה לקופתה עשרות מיליוני יורו נוספים. עם השלמת העסקה תיהנה אפי אירופה מתזרים נטו של 103 מיליון שקל ותרשום רווח של 36 מיליון שקל.

בנוסף, FCR דיווחה כי השלימה בחודשיים אחרונים עסקות רכישה ומכירה של מרכזים מסחריים וקרקעות בהיקף של 224 מיליון דולר קנדי. מבין העסקות האלו, העסקה המהותית היא רכישת מרכז מסחרי בשם Hazelton Lanes בטורונטו, קנדה, תמורת כ-10 מיליון דולר קנדי.