רוכשי הדירות בשנות האלפיים הרוויחו יותר ממשקיעים בשוק ההון
בדיקה של BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים העלתה כי התשואות בשוק הדיור בשנים האחרונות עקפו את ביצועי מדדי תל אביב 25 ו-100
>> מהו אפיק ההשקעה העדיף - הבורסה או הנדל"ן? מדובר בוויכוח שלא יורד מהשיח הציבורי, מה גם שהעשור האחרון לווה במשברים ושיאים בשני השווקים. תיאורטית, המודלים מראים שלאורך זמן השקעה בשוק ההון עדיפה, וזאת בתנאי שהמשקיעים מתנהגים באופן רציונלי. בפועל הוכח שהתנהגות נמהרת של משקיעים בשוק ההון מניבה להם הפסדים גם בתקופות שבהן הבורסה דווקא עולה. ואם מצמצמים את משך הזמן ממושג מעורפל של "טווח ארוך" לתקופות קצרות ומוגדרות יותר, התוצאות עשויות להשתנות.
סקירה שערכה פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים מראה כי בעשר השנים האחרונות, התשואה בהשקעה על נדל"ן היתה לרוב עדיפה על התשואה שנתנה הבורסה.
הסקירה משווה בין מדד תל אביב 25 ומדד תל אביב 100 (המדדים שעוקבים אחר שווי 25 או 100 החברות הגדולות הנסחרות בבורסה), לעומת מחירי הדירות כפי שהם מדווחים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). נערכה גם השוואה נוספת לערים הגדולות: ירושלים, תל אביב וחיפה.
התשואה השנתית מעליית ערך הדירות בישראל (לא כולל מרכיב התשואה משכירות) על פני עשר שנים וחצי היא 5.3% בישראל, 5.8% בתל אביב, 6.7% בירושלים ו-1.7% בחיפה. באותן השנים מי שהשקיע במדד תל אביב 25 קיבל תשואה שנתית של 7.4%, ובמדד תל אביב ביב 100 התשואה היתה 6.4%.
כשמשווים את עליית הערך של הדירות לעומת עליית ערך המדדים על פני עשר שנים וחצי ניתן לראות שהשקעה במניות עדיפה, אך זה משום שהיא מביאה בחשבון לא רק את עליית ערך המניות - אלא גם את תשואת הדיווידנד שמקבלים בעלי המניות. אם מביאים בחשבון גם את התשואה מהשכרת הדירות שמקבל המשקיע בנדל"ן, מתהפכת התמונה וההשקעה בדירות משתלמת יותר.
בעשר השנים וחצי האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל ב-72% ממחיר ממוצע של 639 אלף שקל ב-2000 למחיר ממוצע של 1.103 מיליון שקל ביוני 2011 (הלמ"ס עדיין לא פירסם נתונים עדכניים יותר, אך הסקירה מניחה כי לא חל שינוי משמעותי בשלושת החודשים האחרונים).
בירושלים הכפילו מחירי הדירות את עצמם במהלך העשור, מרמה של 774.75 אלף שקל עבור דירה ממוצעת ב-2000 ל-1.535 מיליון שקל ביוני האחרון. גם בתל אביב נרשמה עלייה חדה ל-80% במחירי הדירות. ב-2011 דירה עלתה 1.019 מיליון שקל ומחירה זינק ל-1.839 מיליון שקל. בחיפה היתה העלייה מינורית של כ-2% בשנה, ובסך הכל עלייה של 19%. בתחילת העשור עלתה דירה בחיפה 672 אלף שקל והשנה מחירה הגיעה לכ-801.6 אלף שקל.
תשואה של 9.5% בירושלים
מהמרת המספרים לאחוזים עולה כי מ-2000 ירושלים השיגה תשואה שנתית של 9.5%, תל אביב 8.6% וחיפה השיגה תשואה שנתית של 4.9% בלבד. לעומתם מדד תל אביב 25 ומדד תל אביב 100 עלו ב-7.4% ו-6.4%, בהתאמה, כלומר יותר מאשר חיפה אך פחות מתל אביב וירושלים. בממוצע כלל ארצי, השיג הנדל"ן תשואה של 8.7% - אף היא יותר משני המדדים השוק הוניים.
ככלל, ניתן לומר שלמעט חיפה, השיג הנדל"ן בישראל ובערים הגדולות תשואה עדיפה, שנעה בין 1.3%-2.3% בשנה. חישוב התשואה על הנדל"ן כלל את מרכיב השתנות מחירי הדירות ושיעורי התשואה.
עם זאת, בניגוד לבורסה, שבה ניתן להשקיע במדד כללי שהוא סל של מניות, למשקיעי נדל"ן אין אפשרות לקנות דירה ממוצעת ישראלית, או להשקיע במוצר שצמוד למחיר דירה ממוצעות או למדד מחירי הדיור. בנוסף, ישנה אפשרות להשקעות אחרות בבורסה ואולי גם להשיג תשואות יפות יותר מאלה שמקבלים בהשקעה במדדים של החברות הגדולות. ואולם כשמדובר בהשקעה "טיפשה" ללא התמחות מעמיקה של שוקי ההון או הנדל"ן, ניתן לומר בביטחון כמעט מלא שמי שרכש דירה בירושלים או בתל אביב עשה עסקה טובה יותר ממי שבחר להשקיע במדדי המניות.
בדומה להשוואה ארוכת טווח זו, נבדקו שני אפיקי השקעה בטווח קצר יותר של חמש שנים וחצי. כשמסתכלים על תשואת הנדל"ן שכוללת את עליית ערך הדירה בתוספת תשואת השכירות, רואים שזו הניבה תשואה שנתית עדיפה בהרבה על השקעה במניות.
להבדיל מבדיקה של עשר שנים, שכוללת את המחצית הראשונה של שנות האלפיים, שבה שוק הדירות היה נתון במשבר כבד - בדיקת חמש השנים האחרונות כוללת תקופה של פריחה ועליות מחירים בשוק הדירות. לכן ההפרשים בין שוק הדירות לשוק ההון גדולים אף יותר. בעוד ששוק ההון ספג מכה קשה ב-2008-2009, שוק הנדל"ן הישראלי לא נפגע כלל מהמשבר העולמי.
בחמש השנים וחצי האלה ניתן לראות כיצד התשואות של שוק הנדל"ן עוקפות את המדדים של הבורסה. בעוד שמדד תל אביב 25 ו-100 הניבו תשואה שנתית של 5.2% ו-2.8 בהתאמה, עלו ערכן של הדירות בישראל בממוצע שנתי של 7.9%. בירושלים העלייה היתה הגבוהה ביותר - 10.9%, ומיד אחריה תל אביב עם 10.8%. רק חיפה הובסה על ידי מדד תל אביב 25 והניבה עליית ערך שנתית נמוכה יותר של 4.5% בלבד, אך בכל זאת היתה גבוהה יותר מהתשואה שהניב מדד תל אביב 100. אם מוסיפים להשקעה הנדל"נית גם את תשואת השכירות הממוצעת בישראל, היא הניבה תשואה של 11.3%. ירושלים ותל אביב עלו ב-13.7% כל אחת, ואפילו ההשקעה בחיפה הניבה תשואה של 7.7% - גבוהה מזו של המדדים המניתיים: 5.2% בתל אביב 25 ו-2.8% בתל אביב 100.
בתקופה הזו שבה התרחשו עיקר עליות המחירים בנדל"ן, גם התשואה מעליית ערך הדירות בלבד וללא מרכיב התשואה מהשכרה היתה גבוהה מזו שהניבו מדדי המניות. כלומר גם מי שקנה דירה והסתבך עם שוכרים שאינם משלמים שכירות או תושב חוץ שהשאיר את הדירה ריקה, עדיין נהנה בסוף התקופה מעסקה טובה מזה שהשקיע באפיק המנייתי.
"השקעה בנדל"ן היא בטוחה יותר"
"מההשוואה עולה כי בטווח הארוך והבינוני ההשקעה בדירה בישראל עדיפה על ההשקעה במניות ומניבה תשואה עודפת. יש שני גורמים נוספים שגרמו להשקעה בדירות להיות עדיפה (מלבד עליית ערך הדירות ודמי השכירות). הגורם הראשון הוא היבט המס, בעוד שבהשקעה במניות הדיווידנד ורווח ההון ממוסה בשיעור של 20%-25%, הכנסת השכירות הממוצעת בישראל פטורה ממס וכן המס בגין מכירת הדירה עשוי להיות פטור תחת תנאים מסוימים. הגורם השני הוא התנודתיות. בעוד שלמדדי המניות יש תנודתיות גבוהה ביחס למחירי הדירות, לאחרונות יש תנודתיות נמוכה יותר - ולכן הן מהוות השקעה יציבה ובטוחה יותר", כך לפי הסקירה.
ההשקעה בנדל"ן השתלמה פעמיים: פעם אחת בגלל עליית ערך ההון, שווי הדירה; אבל בעלי הדירות הרוויחו פעם נוספת כשיכלו לגבות שכר דירה גבוה יותר מדי חודש. מ-2000 עלו דמי השכירות ברמה ממוצעת של 40%. בתל אביב למשל הם עלו מ-2,862 שקל לחודש ל-4,408 שקל - עלייה של 54%. בירושלים היתה עלייה של 37%, מרמה של 2,557 שקל בחודש ל-3,534 שקל. בחיפה העלייה היתה צנועה מאוד - 13%, ובפרישה על פני עשר שנים וחצי מדובר על כמעט 1% בשנה, מרמה של 1,883 שקל ל-2,124 שקל.
בדומה למחירי הדירות, עיקר העליות התרחשו בחמש השנים וחצי האחרונות. במונחים שנתיים, מדובר בעלייה של 2.8% בממוצע ארצי, 6.8% בתל אביב, 4.2% בירושלים ו-2.1% בחיפה.
עיקר הדרמה בשוק הנדל"ן החלה ב-2005-2006. עד אז השוק שמר על רמות די קבועות ואף נמוכות של מחירים. אם נחלק העשור לשניים, ניתן לראות שעיקר העלייה התרחשה בחמש השנים וחצי האחרונות, שבהן עלו מחירי הנדל"ן בכ-52%, כשעלייה מתחילת העשור היתה 72%.
הסיבות לעליות רבות ומגוונות. תושבי החוץ גילו את ישראל - בעיקר את תל אביב וערי החוף - והניעו את רכישות הנדל"ן. השפעת תושבי החוץ לא הסתיימה בהגברת הביקושים וגם השפיעה באמצעות שינוי הטעמים של הציבור. הם גילו את תל אביב וקו החוף שלה, בעוד שרחובות כמו הירקון ובן יהודה היו מחוץ לאזורי הביקוש של הישראלים, ובנוסף הם הביאו עמם את טרנד ההשקעות בנדל"ן מחו"ל וסחפו מדינה שלמה לרכישת נכסים מניבים.
רו"ח שחר זיו, שותף מנהל בפירמת BDO זיו האפט, ציין כי "כשמתבוננים לאחור, ניתן לראות כי התשואה הכוללת על השקעה בדירות בעשור האחרון היתה עדיפה על התשואה מהשקעה בשוק ההון. ההשקעה בדיור היא יציבה יותר עם פחות תנודתיות, והיא מספקת תשואה תזרימית קבועה משכר דירה. ההשקעה בדירות היא גם הגנתית יותר, כי לרוב רוכשי הדירות רוכשים את הנכסים לטווח ארוך כהגנה על צורכי דיור עתידיים שלהם ושל ילדיהם. היתרון הגדול בשוק ההון נמצא בסחירות ובנזילות של ההשקעה ובאפשרות לפיזור גבוה של סיכונים. בכל מקרה, בשני אפיקי ההשקעה חשוב להבין שאלה השקעות למשקיעים עם סבלנות ולטווחים ארוכים.
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, ציין כי הסקירה מתייחסת לתקופה שעד יוני 2011, לפני המשבר של החודשיים האחרונים. לדבריו, הירידות החדות בשוק ההון בשבועות האחרונים מעצימות את הכדאיות של השקעה בדירות כהשקעה יציבה יותר.
בובליל מציין כי למרות ההאטה הזמנית בביקושים, הרי שתנאי השוק כיום - הגבלת האשראי לקבלנים מצד הבנקים לצד המחסור החמור בעובדים מקצועיים - לא יאפשרו בטווח הקרוב להגדיל באופן משמעותי את מלאי הדירות. לכן הוא צופה שהפער בין הביקושים להיצע לא ישתנה, ומחירי הדירות ימשיכו לעלות.