העלאת מחירי השכירות תמנע את התפוצצות בועת הנדל"ן

מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים, המהווה 19% מהמדד כולו, עלה בחודש אוגוסט ב-1.6%, ותרם את רוב העלייה החודשית למדד המחירים לצרכן. עוד מוקדם לקבוע אם המחאה החברתית, שהתחילה את דרכה כ"מחאת הדיור", תשפיע על מחירי השכירות. מה שברור הוא שאם יש בועה בשוק הדיור הישראלי, עליית מחירי השכירות עשויה לתרום למאמצי בנק ישראל למנוע את התפוצצותה.

בשוק בועתי נוצרת דינמיקה בה אנשים קונים נכסים רק מתוך ציפייה שמחירם יעלה. הקונים במקרים כאלה אינם קונים את הנכס מפני שהם רוצים להשתמש בו. הם גם לא קונים אותו כי התשואה השוטפת שהוא מניב משתלמת - הם רוכשים את הנכס רק כדי לא להשאר מאחור כשהמחירים עולים.

לכן, אחד הסימנים המובהקים לשוק בועתי הוא התנתקות בין התשואה השוטפת על הנכס לבין מחיר הנכס. הרוכשים בשוק בועתי עיוורים לחלוטין לתשואה השוטפת, ובטוחים שאת הרווח הם כבר יעשו מעליית ערך הנכס. זו בדיוק הדינמיקה שהיתה לנו בשוק הדיור בשנים האחרונות.

התשואה הפנימית על דירות מושכרות כיום נמוכה מאוד. שכר הדירה על דירת 4 חדרים בתל אביב, שמחירה הוא 2 מיליון שקל,  צריך להגיע ל-8,000 שקל כדי לספק לבעלים תשואה שנתית של 4.8%. עד כמה שמחירי השכירות בתל אביב גבוהים, הם עדיין לא גבוהים כמו שהם היו יכולים להיות.

צמצום הפער שנפתח בשנים האחרונות בין מחירי הדירות לבין מחירי השכירות יפחית את הסיכון לכדור שלג שיביא להתרסקות מחירי הדירות. עד כה התמקדו קובעי המדיניות, ובנק ישראל בראשם, בריסון הביקושים לרכישת דירות בניסיון למתן את עליות המחירים. כך, למשל, ההגבלות שהטיל בנק ישראל על לקיחת משכנתאות הביאו לירידה משמעותית בהיקפן.

ואולם, דבר נוסף שיכול להביא לצמצום הפער בין מחירי הדירות למחירי השכירות הוא המשך העליה במחירי השכירות. עלייה שכזו, במיוחד כאשר היא מלווה בירידה במקביל של מחירי הדירות, תביא לעלייה בשיעור התשואה הפנימי של הדירות להשקעה. עבור אלה שלקחו משכנתאות גדולות על מנת לממן את רכישת הדירות להשקעה, יכול להיות שמדובר בחבל הצלה של ממש.