דיבורים על בועה? מחירי הדירות ממשיכים לעלות

בעלי הדירות והרוכשים הפוטנציאלים אינם מתרגשים מההתרעות על בועה בשוק הדיור, שאותן משמיע באחרונה בעיקר בנק ישראל. ממדד TheMarker ויד2 למאי עולה כי מספר הכניסות לאתר הלוח האינטרנטי יד2 נמצא בעלייה, הנמשכת גם לאחר הכרזת המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, אודות המגבלות שיטיל על לוקחי משכנתאות בגובה של יותר מ-60% משווי הנכס הנרכש; וגם לאחר הכרזת רשות המסים, שבדעתה להגדיל את מס הרכישה שיוטל על משקיעי דירות.

כמו כן, גם המחירים שדורשים בעלי הדירות מוסיפים לעלות. בנוסף, מעקב אחר שוק השכירות כפי שמופיע במדד מעלה כי בחלק גדול מערי המרכז דמי השכירות עלו מתחילת השנה בשיעורים של 3%-6%. מתוך 31 הערים הנדגמות במדד, רק בכשליש נרשמו ירידות מחירים ממוצעות במחירי הדירות.

בעוד שרוב עליות המחירים שנרשמו במאי היו ברמות של עד 2%, בכמה מקומות העליות היו בולטות יותר. העליות הבולטות של מאי נרשמו ברמלה, שרשמה עליית מחירים ממוצעת של 4.6%. דירות 5 חדרים בעיר עלו בשיעור של 7.2% לכ-1.06 מיליון שקל. דירות 3 חדרים בעיר רשמו עלייה של 3.8% ל-580 אלף שקל ומחירי דירות 4 חדרים בעיר עלו ב-2.8% ל-824 אלף שקל.

מחירי הדירות בלוד עלו ב-4%, בעיקר בשל עלייה משמעותית במחירי דירות 5 חדרים בעיר, שעלו ב-6% ומחיריהן הגיעו ל-854 אלף שקל. בקרית אתא נרשמה עליית מחיר של 3.7%, אף היא בעיקר בשל עליות של כ-8% במחירי דירות 5 חדרים, שהגיעו ל-700 אלף שקל. מודיעין רשמה עליית מחיר ממוצעת של 3%, אף היא עקב עליית מחירים גבוהה יחסית (3.7%) בדירות 5 חדרים, שהגיעו למחיר של 1.65 מיליון שקל. בעכו עלו מחירי דירות 4 חדרים ב-4.1% והגיעו למחיר של 539 אלף שקל, שהעלו את מחירי הדירות הממוצעים בעיר ב-3%.

לעומת זאת, בירושלים נרשמו במאי ירידות מחירים של 1.1% לעומת אפריל במחירי דירות 4 חדרים, ושל 4.6% במחירי דירות 5 חדרים. בסך הכל ירדו מחירי הדירות בבירה בשיעור ממוצע של 1.4%. מחירי דירות 3 חדרים בעיר הם כ-1.1 מיליון שקל, מחירי דירות 4 חדרים הם כ-1.4 מיליון שקל ומחירי דירות 5 חדרים בירושלים הגיעו למחיר ממוצע של 1.76 מיליון שקל.

בתל אביב נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של 0.2%, שנובעת מירידת מחירים של 4% במחירי דירות 4 חדרים, שהגיעו במאי לממוצע של 1.8 מיליון שקל. לעומת זאת, בדירות 3 חדרים (מחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל) ו-5 חדרים (מחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל) נרשמו עליות מחירים קלות.

ירידות מתונות בחיפה ובבאר שבע

בחיפה נרשמה ירידת מחיר חדה של כמעט 7% בדירות 3 חדרים, ל-456 אלף שקל. בינתיים קשה לקבוע אם מדובר במשקיעים שרכשו דירות בשנים האחרונות והחליטו למכור את נכסיהם. מחירי דירות 5 חדרים בחיפה רשמו ירידה של 2.1%, ומחירן הנדרש הממוצע הוא כמיליון שקל. לעומת זאת, דירות 4 חדרים בעיר עלו בכמעט 3%, ומחירן הממוצע מגיע ל-780 אלף שקל.

בבאר שבע, עוד עיר שנחשבת לחביבת המשקיעים, נרשמה ירידה של 1.1% במחירי דירות 3 חדרים. מחירי הדירות האלה מגיעים ל-465 אלף שקל. מחירי דירות 4 ו-5 חדרים בעיר, שמגיעים בהתאמה ל-634 אלף שקל ול-817 אלף שקל, עלו בשיעורים של פחות מ-1%. בסך הכל, מחירי הדירות בעיר רשמו ירידה של 0.1%.

שוכרים דירת 3 חדרים בתל אביב? שלמו 4,437 שקל בחודש

בשוק השכירות התופעה הבולטת היא ירידה בדמי השכירות על דירות 3 חדרים בכמחצית מערי המדגם, ובראשן תל אביב, אך ברוב המקרים מדובר בירידות לא משמעותיות. לעומת זאת, השוואה של דמי השכירות לדירות 3 חדרים במאי לאלה של ינואר מראה שבחלק גדול מערי המרכז נרשמה עליית מחירים.

דמי שכירות ממוצעים לדירת 3 חדרים בתל אביב הגיעו במאי ל-4,437 שקל. למרות שמדובר בירידה של 2% לעומת אפריל, השוואה לינואר מראה שהמחירים עלו ב-20 שקל. בגבעתיים נרשמה עלייה משמעותית של 8.4% במחירי השכירות לעומת ינואר. דמי שכירות לדירת 3 חדרים בעיר מגיעים ל-4,260 שקל.

ברמת גן דווקא ירדו מחירי השכירות לדירת 3 חדרים מ-3,859 שקל בינואר ל-3,836 שקל במאי, אך בחולון הם קפצו בכ-6% ו-186 שקל, והגיעו לרמה של 3,339 שקל. בבת ים עלו מחירי השכירות של דירות 3 חדרים ב-6% מאז ינואר - מ-3,109 שקל ל-3,302 שקל.

בהרצליה עלו מחירי השכירות לדירות 3 חדרים ב-3% מאז ינואר; ברמת השרון נרשמה השנה עלייה של 6.2%; וברעננה עלו מחירי השכירות ב-3%.

דמי שכירות חודשיים בחיפה לדירת 3 חדרים הגיעו במאי ל-2,143 שקל. מדובר בירידה של 6% ו-149 שקל לעומת ינואר, שבו הגיעו דמי השכירות ל-2,282 שקל. מדובר בבשורה לא נעימה למשקיעים הרבים שפקדו את העיר ב-2008-2009. ב"בירת ההשקעות" באר שבע, לעומת זאת, מחירי השכירות במאי גבוהים ב-6% מאלה של ינואר, והם מגיעים ל-2,101 שקל.

הצעירים בורחים מתל אביב, רמלה ולוד פורחות

מעבר למחירי הדירות והשכירות, במדד TheMarker ויד2 למאי באה לידי ביטוי התופעה של נטישת הצעירים את תל אביב עקב המחירים המאמירים. בדיקת הדירות הפופולריות ביותר למכירה מעלה כי הדירות התל אביביות אינן נמצאות בעשירייה הראשונה של הגלישות, וכי דירות 3 חדרים ברמת גן ובגבעתיים נמצאות רק במקום השמיני בקרב מחפשי הדירות, המעוניינים בנכסים עממיים יותר.

כך, דירת 4 חדרים בראשון לציון, שמחירה הממוצע נמוך בכ-400 אלף שקל מדירה מקבילה בתל אביב, נמצאת בראש סולם הגלישות של יד2. במקומות 2-4 נמצאות דירות 3-4 חדרים בחיפה, ובמקום החמישי נמצאות דירות 3 חדרים בראשון לציון.

לעומת זאת, שוכרי הדירות מעדיפים בבירור את תל אביב. את כל ארבעת המקומות הראשונים בטבלת הפופולריות של הגולשים תופסות דירות תל אביביות, בעוד שאת שלושת המקומות שלאחר מכן תופסות דירות ברמת גן ובגבעתיים.

זמן הפריפריה: 2010 היא כנראה שנת הערים הפחות אטרקטיביות >> רמלה, טבריה ולוד הן שלוש הערים שמחירי הדירות בהן קפצו בשיעור החד ביותר מתחילת השנה - כך עולה ממדד TheMarkerויד2 שבודק את מחירי הדירות בערים השונות לפי מ"ר (להבדיל מהמדד הראשי, שבודק את מחירי הדירות לפי חדרים). בערים אלה נרשמו עליות מחירים של 11%-14% מתחילת 2010. לעומתן, נבלמו עליות המחירים בחיפה ובעיר היקרה בישראל לפי מ"ר - גבעתיים.

2010 היא כנראה שנת הערים הפחות אטרקטיביות. בתוך חמישה חודשים קפצו מחירי הדירות ברמלה מ-7,429 ל-8,437 שקל למ"ר; מחירי הדירות בלוד עלו מ-6,172 ל-6,874 שקל למ"ר ומחירי הדירות בטבריה עלו מ-3,976 ל-4,430 שקל למ"ר.

עוד ערים שנכללות בעשירייה הפותחת של עליות המחירים הן קרית ביאליק במקום הרביעי, שעלתה ב-10.5% מתחילת השנה לרמת מחיר של 6,471 שקל למ"ר. במקום החמישי נמצאת הרצליה, שהמחיר למ"ר בעיר עלה ב-9% ל-16,320 שקל למ"ר.

במקום השישי נמצאת קרית מוצקין, שמחירי הדירות בה עלו ב-8% מתחילת השנה ל-6,684 שקל למ"ר. במקום השביעי נמצאת רחובות, שהמחירים בה עלו ב-7.8% לרמה של 10,697 שקל למ"ר. במקום השמיני נמצאת חולון עם עלייה של 7.7% - ל-12,713 שקל למ"ר.

רמת גן מדורגת במקום התשיעי עם עלייה של 7.6% מתחילת השנה ל-15,950 שקל למ"ר (לפי המדד הראשי, בחודש שעבר רמת גן נחשבה לעיר הבולטת ביותר מבחינת עליות מחירי הדירות לפי חדרים). עכו חותמת את עשר הערים העולות עם עליית מחיר של 6.9% - לרמה של 4,883 שקל למ"ר; ועדיין, מדובר בעיר הזולה ביותר מקרב 31 הערים הנכללות במדד.

מצפון יבואו תשואות טובות

במדד שבודק את עשר הערים הגדולות נרשמה במאי עלייה ממוצעת של 0.7%, בדומה לחודש שעבר. בסך הכל נראה כי מחירי הדירות בערים הגדולות נמצאים במגמת התייצבות, עם עליות קלות בלבד.

בחיפה, למשל, שבה נרשמו עליות המחירים הגדולות ביותר מיולי 2008, בשיעורים של כמעט 40%, עלו מחירי הדירות מתחילת השנה בפחות מ-1%. בתל אביב עלו המחירים בכ-4.5% מתחילת השנה ובירושלים בכ-1.5%.

עכו, למרות עליות המחירים המרשימות בה מתחילת השנה, ממשיכה להוליך את טבלת התשואה - עם תשואה שנתית של 6.6%, משום שמחירי הדירות בה נמוכים משמעותית יחסית למחירי השכירות. בקרית מוצקין, בקרית אתא ובנהריה נרשמות תשואות של 5.8%-5.9%.