איך קונים דירה מכונס - מהם הסיכונים ואיפה ההזדמנויות?

בשוק הדירות הרותח, דירה הנמכרת על ידי כונס נכסים באישור בית המשפט עשויה להיראות כהזדמנות פז לתפוס נכס מצוין במחיר אטרקטיבי. האמנם? תפקידו של כונס נכסים הוא לתפוס נכסים המשועבדים לנושים ולמכור אותם לשם פירעון החובות לנושים. בית המשפט המחוזי או ראש ההוצאה לפועל הם שקובעים ברוב המקרים את סמכויותיו של כונס הנכסים בכתב המינוי.

הסמכויות הן בדרך כלל קבלת הרכוש המשועבד, ניהולו, מכירתו ופירעון החובות לנושים. לא תמיד הנכס הנמכר הוא דירה. לעתים מוכרים כונסי הנכסים מכוניות או ציוד עסקי. במקרים רבים דירות משמשות כבטוחה להלוואה גדולה ולכן מוצאים עצמם החייבים כשהם נאלצים להיפרד מדירות מגורים אטרקטיביות. מציאות זו נכונה במיוחד בשנה האחרונה עקב המשבר הכלכלי. לרשויות ההוצאה לפועל, שדרכן מתמנים כונסי נכסים שתפקידם למכור דירות של נושים, אין כיום מאגר נתונים מתאים ביחס לכמות הדירות הנמכרות בישראל מדי שנה באמצעות כונסי נכסים. לפי הערכות מדובר באלפי דירות בשנה.

תהליך מכירת נכס על ידי כונס נכסים מתחיל בהערכתו על ידי שמאי. לאחר קבלת הערכת השמאי, יפרסם הכונס מודעה על מכירת הנכס והציבור יוזמן להגיש הצעות רכישה. הצעות הרכישה יוגשו בכתב ויפרטו את פרטי המציע והסכום המוצע. להצעה יצורף עירבון בסכום שלא יפחת מ-10% מהסכום המוצע. בתום התקופה להגשת הצעות הקנייה יוזמנו המציעים להתמחרות, והודעה על כך תישלח לזוכה ולחייב.

אזור לא מבוקש? תשלמו פחות בהרבה

היתרון הראשון ברכישת נכס מכונס הוא המחיר. "אם מדובר באזור לא מבוקש, המחיר יהיה זול יותר מהממוצע באזור. אנו נתקלים במחפשי מציאות שמוצאים נכסים שאין להם ביקוש רב, במחירים מגוחכים", אומר עו"ד אמיתי ארליך, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד גולדמן, ארליך, גבר, אדלשטיין.

כשמדובר בנכס באזור ביקוש גבוה, בדרך כלל נערכת התמחרות עזה והמחירים מאמירים לא פעם מעבר למחיר השוק. "בנכסים בהם קיימת התמחרות, המחיר המשולם עולה בדרך כלל על הערכות השמאי. אנחנו מנסים לשחק עם אופן ההתמחרות בהתאם לביקוש. לעתים ההתמחרות נעשית כשכולם משתתפים, והאווירה והתחרות מעלים את המחיר", אומר עו"ד ארליך ומסביר כי כונסי נכסים נוהגים להפריד את המתחרים לחדרים נפרדים כדי להעלות את המחיר. דווקא אזרחים פרטיים ולא סוחרים מקצועיים נוטים להציע מחירים גבוהים ממחיר השוק, אומר עו"ד שאול ברגרזון, המתמחה בפירוקים ובכינוסים. לדבריו, אחת הסיבות לכך היא "כי המציעים טרם הספיקו לבדוק את הנכס ולזהות בו מגרעות או בעיות אחרות הקיימות בו".

"כונס הנכסים בדרך כלל מיומן במכירה כזו הרבה יותר מהקונים והוא יידע תמיד להעלות את המחיר מעבר לשוויו האמיתי של הנכס", מסביר עו"ד אביחי ורדי, גם הוא מתמחה בפירוקים וכינוסים. ורדי מסביר כי הערכת השמאי מפחיתה לא פעם כ-15% משווי הנכס, אולם אינטרס הכונס הוא להעלות את המחיר, בין היתר משום ששכר טרחתו נגזר מהתמורה המתקבלת.

הדירה בטוחה, תאריך הכניסה קצת פחות

רכישה מכונס נכסים היא רכישה בטוחה מבחינה משפטית. אישור המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל יוצר חיץ משפטי המגן על זכויות הקונה ומונע מהחייב מלסכל את הליכי המכירה אפילו אם טרם נרשמה העסקה בלשכת רישום המקרקעין. "משהחליט ראש ההוצאה לפועל סופית להכריז על המציע כקונה, לא ניתן לבטל את זכות הקונה להעביר את הנכס על שמו, בתנאי שכמובן שילם את כל הכסף", אומר עו"ד ברגרזון.

עו"ד ארליך: "בכינוס יש סוג של ביטחון. מה שהכונס מתחייב בהסכם - הוא יקיים. הוא הרי שליח בית המשפט ולכן כל התחייבות שלו, בין אם מדובר בתשלום מסים בזמן או התחייבות להמציא מסמך, סביר מאוד שתקוים. בעסקה רגילה יש לדאוג להבטחת ביצוע כל הפעולות והתשלומים הללו. חוזי רכישה מכינוס נתונים לפחות שינויים מחוזי מכר רגילים".

יתרון נוסף הוא פיזור החשש מפני שעבודים וחובות הרובצים על הדירה. "מי שקונה נכס מכונס מקבל אותו לבעלותו כשהנכס נקי מכל עיקול, שעבוד, משכנתא, או זכות אחרת לטובת צד שלישי שדבקה בו בעבר. הכל בטל כתוצאה מאישור המכירה", אומר ברגרזון. הבעיה ברכישה מכונס היא חוסר הוודאות. עו"ד ורדי מסביר כי הכונס אינו מודע למצבו האמיתי של הנכס ולכן אינו רוצה להציג מצגים שיחייבו אותו בעתיד. עו"ד ארליך: "ברכישה רגילה זכאי הרוכש להסתמך על מצגים שהמוכר נותן. רכישה מכונס היא עסקת as is. הנכס נמכר במצבו וככל שיש בו פגם הרי שהאחריות עליו היא של הרוכש בלבד".

בעיה נוספת היא חוסר ודאות לגבי מועד השלמת העסקה. "העסקה כפופה למספר גורמים כגון זכות החייב לפירעון החוב באמצעות תשלום במחיר ההצעה או מעבר לזה, אפשרות פתיחת המכרז בעקבות הצעה גבוהה יותר וכן אישור בית המשפט. לעתים מחיר נמוך מהערכת השמאי מונע את אישורו של בית המשפט ויש לקחת את זה בחשבון", אומר ורדי. ברגרזון מוסיף: "רכישת הנכס מחייבת את אישורו של ראש ההוצאה לפועל. בנוסף יכולים להיות מציעים נוספים שיציעו לראש ההוצאה לפועל מחיר גבוה יותר ויעקפו את הכונס גם לאחר ההתמחרות. יכול להיווצר תהליך ארוך שבסופו המציע לא יקבל את הנכס. ניתן להתמודד עם מצבים אלה, אך הם מחייבים הוצאה נוספת בגין ייעוץ משפטי". ברגרזון מצביע על חיסרון נוסף: "המכירה כפופה לזכויות המוטלות על הנכס לטובת צד שלישי כמו שכירות, זיקת הנאה במקרקעין, התחייבות כלפי העירייה לאיחוד חלקות, בנייה ללא היתר, חריגות בנייה ועוד. הקונה חייב לכבד זכויות אלה ולקיים אותן".

הכונס אינו מודע למצבו האמיתי של הנכס ולכן אינו רוצה להציג מצגים שיחייבו אותו בעתיד. בנוסף, ברכישה רגילה זכאי הרוכש להסתמך על מצגים שהמוכר נותן. רכישה מכונס היא עסקת as is. הנכס נמכר במצבו וככל שיש בו פגם הרי שהאחריות עליו היא של הרוכש בלבד