רוכשי הדירות ממשיכים להסס

<<גלי המחאה שכחו, מחירי המוצרים בסופרים עלו, אבל רוכשי הדירות מתמידים במחאה השקטה - שוק הנדל"ן ממשיך להתקרר, והמוכרים מבקשים מחירים נמוכים יותר עבור דירותיהם, אם כי מדובר בירידה קטנה כרגע. המגמה הזו מתפשטת ליותר ערים, ונתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע מבשרים על מלאים גדלים של דירות חדשות המוצעות למכירה.

מדד yad2 וTheMarker לחודש אוקטובר סוקר את המחירים המבוקשים בלוח הדירות עבור דירות למכירה ולהשכרה ב-31 ערים. מתוך הערים שנסקרו, ב-19 ערים חלה ירידת מחירים, ורק ב-11 ערים נרשמה עלייה. בעיר אחת לא היה שינוי (בת ים).

מדובר בהמשך המגמה של השנה האחרונה, שבמהלכה מספר הערים שבהן חלה ירידת מחירים גדל מדי חודש. מחודש ספטמבר השתנה המאזן בין העליות לירידות - כאשר ביותר ערים נרשמה ירידה מאשר ערים בהן היתה עלייה.

מחפשי הדירות יכולים אולי לחייך, אבל גם למוכרים אין כרגע סיבה מיוחדת לדכדוך שכן הירידות שנרשמו אינן בשיעורים גבוהים - בטווח של 0.1% עד 4.2% - ובממוצע מדובר בירידה של 0.4% בכל הארץ.

חמש הערים שבהן נרשמו העליות החדות ביותר בממוצע המחירים המבוקשים הן: רמת השרון שבה היתה עלייה חריגה של 5.5%, לוד שבה עלו המחירים ב-1.6%, בטבריה ונהריה נרשמו עליות של 1.2%, ובמודיעין עלו המחירים ב-0.5%.

ברשימת הערים היורדות נמצאת תל אביב, שבה ירדו המחירים המבוקשים ב-0.9% בממוצע. זו אינה הפעם הראשונה שהעיר נמצאת ברשימה זו, ובחודש שעבר (ספטמבר) נרשמה בה ירידה חדה יותר של 1.5%. בירושלים נרשמה עלייה קלה של 0.2% בממוצע, לאחר שבספטמבר נרשמה בעיר ירידה באותו שיעור בדיוק.

חמש הערים שבהן היו הירידות החדות ביותר הן: קריית אתא, שבה ירדו המחירים המבוקשים ב-4.2% בממוצע. דירות החמישה חדרים הן שמשכו את קריית אתא למטה, שכן מחירן ירד ב-9.5% בממוצע - ירידה חדה מאוד שככל הנראה לא משקפת את הירידות האמיתיות בשוק, וניתן להסבירה באמצעות מדגם נמוך של 4 דירות בלבד.

ארבע הערים הנוספות שבהן ירדו המחירים המבוקשים הן: הרצליה שירדה ב-2.2%, חיפה שבה ירדו המחירים ב-1.7%, והוד השרון וראשון לציון שבכל אחת מהן נרשמה ירידה ממוצעת של 1.4%.

לרציניים בלבד

נראה שמוכרי הדירות הלא רציניים, אלו שמציעים מחירים גבוהים בשיטת המצליח, כבר לא נוטלים חלק פעיל בפרסום מודעות בלוחות האינטרנטיים. גם הקונים מגלים סימנים של שחיקה, והם אינם משחיתים את זמנם בחיפוש דירות שמעבר ליכולתם הכלכלית. "מי שנמצא בשוק הוא רציני", כך מדווחים מתווכי הנדל"ן ומשווקי הדירות החדשות.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שופכים אור על צד הביקושים במשוואה. הנתונים אמנם מתייחסים לחודש ספטמבר בעוד מדד yad2 בודק את חודש אוקטובר - אך יש בהם כדי להשלים את התמונה.

לפי הלמ"ס, מלאי הדירות בסוף ספטמבר עמד על 18,470 דירות לעומת מעט יותר מ-15 אלף דירות בסוף ספטמבר 2010. כלומר, המלאים המוצעים למכירה הולכים וגדלים ומספר חודשי ההיצע, המייצג את מספר החודשים הנדרש כדי למכור את כל הדירות שבמלאי, גדל גם הוא במהלך 2011 - מ-7.2 חודשים בסוף 2010 ל-13.4 חודשים בסוף ספטמבר 2011.

כאמור, נתוני הלמ"ס מתייחסים לספטמבר, אך מן הסתם חודש אוקטובר לא יהיה מעודד יותר, בין השאר עקב עומס החגים. המבחן האמיתי של השוק יחל בחודש נובמבר, אז יהיה מעניין לראות אם הרוכשים "יירדו מהגדר" או שהמחירים ימשיכו לרדת.

בקרב הקבלנים ישנה כמעט תמימות דעים כי מדובר בקיפאון זמני בלבד של השוק. רובם טוענים כי התרחיש של 2008 יחזור על עצמו גם השנה. כלומר - קיפאון זמני במכירת דירות, שנמשך כמה חודשים, שלאחריו הגיעו פרץ של ביקושים ועליית מחירים חדה שנמשכה עד 2010.

גם חלק משמאי המקרקעין והמתווכים שותפים לדעה זו לפיה לא חל שינוי ממשי ביכולות הפיננסיות של רוכשים הדירות בשנה האחרונה, ולכן אין הסבר אמיתי להיעדרות שלהם מאתרי המכירות. לפי עמדה זו, ההסבר היחידי הוא פסיכולוגי, כלומר ציפייה לירידת מחירים - וכשזו לא תתרחש, כל הביקושים לדירות שרוסנו בחודשים האחרונים יתפרצו.

עם זאת, כולם מכירים בעובדה שהמחירים עלו באופן חד מאוד, ודי בכך כדי למנוע מאנשים לקנות דירה. בנוסף, בנק ישראל הקשיח את התנאים לנטילת משכנתאות ובכך הוציא ממעגל הרוכשים הפוטנציאליים אלפי משקי בית.