מיידוף ממשיך לחגוג: "כמו דון במאפיה; האסירים קוראים לי דוד ברני"

מי שעבר הליך של רכישת דירה חדשה, זוכר בוודאי כיצד קיבץ את חסכונותיו, חישב את התמורה מהדירה שמכר, והעריך את יכולתו לקבל הלוואות - בניסיון לבדוק אם ביכולתו לרכוש אותה.

מי שעבר הליך כזה ברכישת דירה מקבלן, יודע כי לחשבון התמורה שהרוכש מתחייב לשלם לקבלן מיתוספות לעתים הוצאות אשר אינן ידועות בשלב המו"מ. בניסיון למנוע הפתעות מסוג זה בתקצוב רכישה של דירה חדשה, אנסה לפרט בשתי הרשימות הקרובות הוצאות שכיחות שיש להביא בחשבון, נוסף על המחיר ה"רשמי" של הדירה.

באופן כללי, כאשר מנהלים מו"מ לרכישת דירה מקבלן ומבקרים במשרד המכירות שלו, מומלץ לבקש טיוטת הסכם מכר לעיון. בהסכם כזה התשלומים מרוכזים בדרך כלל בפרק נפרד, שעיון בו יכול לחשוף לפחות חלק מההפתעות.

סכום נכבד, למשל, משולם בגין שכר הטרחה של עורכי הדין של הקבלן, או הוצאות רישום, או כל אדרת אחרת שעוטה על עצמה אותה גברת. בקרב הקבלנים מקובל הנוהג להפריד תשלום זה ממחיר הדירה, ולהעמיס על רוכש הדירה את הוצאות רישומה על שמו, וכך גם את כל ההליכים הכרוכים ברישום כגון דיווח לרשויות המס, רישום הערות אזהרה, טיפול בניירת הקשורה בהלוואת משכנתא שנוטל הרוכש, הכנת תקנון לבית המשותף, חתימה על שטרי מכר ושאר הפעולות המשפטיות הנלוות. התשלום המקובל מסתכם בדרך כלל ב-2%-1.5% ממחיר הדירה בתוספת תשלום מע"מ. יש להביא בחשבון כי מחיר הדירה לצורך חישוב תשלום זה הוא מחיר הדירה כולל מע"מ.

שתי הערות אגב דרושות לעניין זה. ראשית, יש לזכור כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את רוכש הדירה במו"מ עם הקבלן, גם אם לעתים קרובות הוא מקבל את השכר ישירות ממנו. בכל מקרה מומלץ לרוכש להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, שישמור על האינטרסים שלו מול הקבלן, וידאג לביטחונות ולניסוח סעיפי החוזה באופן המגן על זכויותיו - גם אם המשמעות היא תשלום כפול של שכר טרחה של עורך דין.

המלצה זו ניתנת אמנם על ידי עורך דין, שיש לו לכאורה תמריץ לייחצן את מקצועו, ואולם יש להביא בחשבון כי מדובר כאן לרוב בנכס מורכב, שהוא גם הנכס היקר ביותר שאנו רוכשים במהלך חיינו. ההיגיון מחייב כי הרוכש יגן על זכויותיו באמצעות איש מקצוע מטעמו, ולא מטעם הקבלן, שלו אינטרסים שונים ואף מנוגדים.

שנית, הרוכשים המתלוננים על התשלום הנוסף הם רבים, אך יש לזכור כי הקבלן יכול לכלול עלות זו ולגלמה במחיר הדירה. במקרה כזה ייאלץ הרוכש לשלם אותו סכום ולהוסיף לו מס רכישה בגובה 4.75%.

נוסף על סעיף שכר טרחה, חוזי מכר רבים כוללים סעיף הנוגע להשתתפות הרוכש בהוצאות הממשיות הכרוכות ברישום הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. המדובר בהוצאות בגין הכנת תשריט של הבניין והדירה, אגרות רישום הבניין והדירה, עלות צילומים והוצאות נלוות אחרות הנובעות מההליך שמסתיים ברישום הדירה על שם הרוכש. תשלום זה מחושב בדרך כלל לפי כמה עשרות דולרים לכל חדר בדירה הנרכשת, ומועד תשלומו סמוך למועד מסירת הדירה.