שכונת התקווה: כך נראית שכונה למשקיעים בלבד

שיטוט עם מתווך דירות בשכונת התקווה יכול להוציא מהדעת. שני המכשירים הסלולריים שהוא מחזיק מצלצלים בכל רגע. “אני כבר לא עומד בעומס”, הוא מתלונן, “לא מפסיקים לצלצל אלי. אני מותש”.

מעברו השני של הקו היו רוכשים פוטנציאליים שמתמודדים על אחת הדירות שהוא מציע. “התקשר אליי רופא שיניים שרוצה לקנות דירה בשכונה בכ־900 אלף שקל, וזוג צעיר שרוצה את הדירה הזו. הייתי מעדיף שהזוג הצעיר ייקח”.

הבחירה שלו להעביר את הדירה לזוג הצעיר מנסה לשנות במשהו את מדיניות הרכישות הרווחת בשכונה. בחמש השנים האחרונות נכנסו לתקווה יותר ויותר משקיעים, שמשכירים את הדירות, ופחות רוכשי דירות למגורים. והתוצאה - מעבר לקפיצת המחירים - שינוי פני השכונה.

הזוג הצעיר שמבקש לרכוש עתה דירה בשכונת התקווה היה מצליח לקנות דירה זולה בעשרות אחוזים לפני שנתיים ואף לפני שנה. אלא שלא בטוח שרק המחיר יימנע ממנו מלהתגורר בשכונה.  

ביקור מזדמן בדירה שמוצעת למכירה מייצג את הלך הרוח של המוכרים והרוכשים בשכונה. “הדירה גדולה ומרווחת. 90 מ”ר בקומה ראשונה, כדאי מאוד לראות”, הבטיחה בעלת הבית בטלפון. הגענו למקום. בבניין מט ליפול, חלפנו על פני משקופים מקולפים וטיפסנו במדרגות השחורות לעבר הדירה בקומה הראשונה. את הדירה החשוכה פתחו בחשד רב שני עובדים זרים. הדירה אכן בשטח של כ־90 מ"ר, כפי שהבטיחה בעלת הבית, ואפילו שופצה לפני חמש שנים. הדירה ה”גדולה והמרווחת” חולקה לשלוש יחידות ובין החדרים מפריד מסדרון ארוך וחשוך. והמחיר? “950 אלף שקל, אבל יש מקום להתפשר”.

סביר להניח כי בסופו של מו”מ תימכר הדירה הזו  בכ־900 אלף שקל - מחיר שמייצג עלייה של יותר מ־120% מלפני 6 שנים, אז נמכרה דירה דומה תמורת כ־400 אלף שקל בלבד. “המחירים בשכונה התקווה עלו בשנים האחרונות במאות עד עשרות אחוזים”, מסבירה המתווכת טניה סורוקין מתיווך ברזילי, “בעוד שדירת 100 מ”ר נמכרה ב־2010 תמורת כ־770 אלף שקל, במרס 2011 נמכרה דירה בשטח של כ־90 מ”ר בכ־840 אלף שקל, עלייה של כ־10% תוך שנה בלבד”.

שכונת התקווה מונה 12 אלף איש ולמסייר בה נראה כי היא נתלית בנוסטלגיה. ב־72 רחובותיה וסמטאותיה פזורים אין ספור בתי כנסת ומסעדות שמציעות את המרק התימני והקובה העיראקית לצד כוס הערק. אתרי הקניות העיקריים נמצאים ברחוב האצ”ל במרכז השכונה, שלאורכו שוכנות מסעדות מזרחיות חנויות ומאפיות. על גדות נתיבי איילון  נמצאים מוסדות התרבות והפנאי: בית דני ואצטדיון הבית של קבוצת הכדורגל בני יהודה תל אביב.

בשנים האחרונות הושקעו בשכונה עשרות מיליוני דולרים בשיפור תשתיות מים וביוב, סלילת מדרכות והתקנת מקומות חנייה  ושדרוג שוק התקווה. אבל נראה כי ההשקעה המרובה הזאת טרם הועילה לתושבי השכונה.

 המשקיעים - ולא רוכשי הדירות למגורים - היו הראשונים שראו את ניצוצות הפוטנציאל בשכונה. “נכנסתי לשכונה בשנת 2007”, מספר עודד גליננסקי, יזם בשכונה, “מאז נכנסו עוד הרבה משקיעים, הביקושים גדלו ורמות מחירי הדירות עלו פי 2־3. המשקיעים נהנים מרווחים נאים, ותשואות של 5%־6% על שכירות בשנה. משקיעי נדל”ן ממשיכים להיכנס ולהשקיע ולכן המחירים ממשיכים לעלות”.

כך למשל בית צמוד קרקע בשטח של 160 מ”ר מוצע למכירה תמורת 1.8 מיליון שקל. זאת לאחר שב־2007 הוא נמכר תמורת כ־650 אלף שקל וב־2009 מחירו היה מיליון שקל - עלייה של כ־80% תוך שנתיים

המשקיעים מקפיצים את השוק, ולא נרתעים לפרסם נכסים בכל מחיר. כך היה בשנה האחרונה אז הוצעה דירת 50 מ”ר בכ־850 אלף שקל - מחיר שיא לדירה כזו בשכונה. בסופו של דבר נמכרה הדירה תמורת כ־600 אלף שקל בלבד, ועדיין המחיר מייצג גידול של כ־130% משנת 2004, אז נרכשה הדירה ב־260 אלף שקל.

“נכסים רבים עדיין מוצעים למכירה במחירים סבירים”, מבטיחה סורוקין, “אפשר למצוא דירת קרקע עם חצר בכ־900 אלף שקל שהוא מחיר טוב מאוד לתל אביב ומתאים לכל זוג צעיר. עם זאת, בפועל מי שמגיע לכאן הם בעיקר המשקיעים. הם משכירים את הדירות הללו בכ־4,000 שקל, ומקבלים תשואה של כ־5%. דירות קטנות יותר של כ־40 מ”ר נמכרות בכ־450 אלף שקל והן מושכרות ב־2,500 שקל. דירות שלושה חדרים של כ־65 מ”ר נמכרות בשוק בכ־750 אלף שקל ומושכרות בכ־3,500 שקל. זה כבר כמה שנים שהמשקיעים לא עוזבים אותנו ומאוד יכול להיות שבגללם מחירי הדירות בשכונה עלו. אבל יכול להיות שזה גם לטובה, כי הם מציעים יותר דירות”.  

על אף ההשקעות בתשתית, התקווה עדיין מדשדשת מאחור. גלי המחאה שפקדו את המדינה בחודש האחרון הגיעו גם אליה. המפגינים מוחים על מצבם הכלכלי ועל ההתעלמות מהשינוי שעובר על השכונה.

קשיי התושבים מזכירים במשהו את הימים שבהם נוסדה השכונה בשנת 1935 על ידי עובדי עיריית תל אביב יוצאי עדות המזרח. העובדים ביוזמתו ובמימונו של יהושע ליכטר קנו אדמה מיושבי הכפר הערבי והתיישבו במקום. עד לקום המדינה עיריית תל אביב סירבה לספח את השכונה לתחום שיפוטה, וכתוצאה מכך נאלצו התושבים לספק את צרכיהם בכוחות עצמם. לימים, לאחר הקמת המדינה, הועברו אל השכונה דרי המעברות, ותושבי המקום המשיכו לסבול מהזנחה מצד הרשויות.

עד היום שכונת התקווה סובלת מבעיות תכנון: חלקות שאינן מסודרות ורשומות, ריבוי בעלים והיעדר רישום בטאבו של חלק מהנכסים, עובדה שמקשה בין היתר לרשום את הזכויות בנכס.

“שכונת התקווה היא שכונת השיקום הראשונה שהוכרזה על ידי ממשלת בגין”, מסביר המשנה לראש העירייה ארנון גלעדי, “לצערי מאז ועד היום, למרות השקעות של עשרות מיליוני דולרים שנעשו בשכונה, לא הצלחנו לייצב אותה ולשנות את תדמיתה בעיני הציבור במדינה ובעיני התושבים. היא קולטת את כל גלי המשברים החלים על ישראל, מהעליות הגדולות מרוסיה ואתיופיה, ודרך מהגרי העבודה הזרים שהשתלטו על השכונה והם אלה שמעכבים כרגע את פיתוחה”.

הכתבה המלאה מתפרסמת בגיליון ספטמבר של מגזין TheMarker

להזמנות חייגו 1-700-700-250