נתתם לילד דירה במתנה? לא בטוח שהשופט יאשר

עבור רבים בישראל רכישת דירה היא בגדר חלום רחוק, אולם יש גם לא מעטים המחזיקים בבעלותם יותר מדירה אחת, ואלה מתחבטים בסוגיות המאפיינות בעלי נכסים, למשל נתינת מתנות לדור ההמשך. לא פעם קורה שבעלי דירות מבקשים להעניק לילדיהם דירה במתנה. לנדיבות זו ייתכנו מספר סיבות, למשל הרצון "לסדר" כלכלית את הילד או למנוע מאבק ירושה על הנכס לאחר מות ההורה, ולחלופין להציל נכס מהליך של פשיטת רגל או להתגונן מפני גזירות מס. בעניין זה ניתן לציין כדוגמה את היוזמה של שר האוצר משה כחלון להטיל מס על דירה שלישית. כמו כן אחת לכמה זמן עולה על הפרק היוזמה להחיל מס עיזבון, והעברה של הנכס בעוד המוריש בחיים תמנע תשלום של מס כזה. פעמים רבות מעניק המתנה שומר לעצמו זכויות על הדירה, למשל את האפשרות להמשיך ולגור בדירה או את היכולת למכור אותה לאחר שניתנה במתנה.
תוקפן של מתנות כאלה נבחן במקרה שנותן המתנה מתחרט או נפטר, כלומר בית המשפט מתערב רק בדיעבד, דבר שמקשה על עורכי הדין לייעץ ללקוחותיהם מה עליהם לעשות כדי שהעברת הנכס תוכר בבית המשפט. בית המשפט יכיר בהעברה אם "המתנה הושלמה" והדירה אכן של הילד, ולא יכיר בה אם מדובר ב"מתנה מחמת מיתה", כלומר מתנה שהועברה רק באופן טכני, אך בפועל נותרה בידי ההורה, והדירה עוברת לרשות הילד רק עם מות ההורה, בהתאם לחוק הירושה.
מי שולט בנכס?
חוק הירושה מאפשר הענקה לאחר המוות רק בדרך של צוואה. הסיבה: לשמור למוריש את האפשרות לחזור בו מהצוואה עד יום מותו, כדי שלא יישאר מחוסר כל לאחר שמסר בחייו את כל רכושו לידי אחר. הסעיף בחוק הירושה שמבטל את ההענקה מטיל מגבלה משמעותית על חופש החוזים ופוגע בזכות הפרט להתחייב לעשות עסקאות בקניינו. פגיעה כזו מוצדקת כשכוונת הצדדים היא שהמתנה תועבר למקבל רק לאחר מות הנותן. זאת להבדיל ממצב שבו התכוונו הצדדים שהמתנה תועבר למקבל באופן מיידי, ושהנותן יותיר בידו שליטה מסוימת בנכס, ויטיל על מקבל המתנה מגבלות מסוימות.
השופטים ענת ברון ויצחק עמית . צילום: אוהד צויגנברג מגבלות קנייניות משמרות את זכותו של נותן המתנה להמשיך ולעשות עסקאות ברכוש שנתן במתנה, למשל להחזיק בידו ייפוי כוח למכירת הדירה. במקרים אלו עולה התהייה אם בכלל הועברה המתנה. פרשת פילובסקי למשל עסקה באדם שרכש דירה באמצעות כספים שקיבל מאמו, יחד עם שניים מאחייניו. הדירה נרשמה על שמם. במקביל לרישום זה חתמו הבן והאחיינים על מסמך בו התחייבו כלפי האם כי יאפשרו לה לגור בדירה כל חייה, ואם תחפוץ למכור את הדירה - יחתמו על כל מסמך שיידרש, ויעבירו את מלוא התמורה לידיה. בית המשפט קבע כי בהתאם למסמך שעליו חתמו מקבלי המתנה, נותרה זכות הבעלות בידי האם, וזו הוענקה להם רק עם מותה, אף שהם נרשמו כבעלים במרשם המקרקעין (טאבו), ולפיכך המתנה בטלה.
מלבד מגבלות קניינות, ישנן מגבלות קלות אובליגטוריות, הנחשבות קלות יותר, ועניינן חיובים שנותן המתנה מטיל על המקבל כתנאי לקבלת הדירה: למשל לאפשר לו להתגורר בדירה או להעביר לו את שכר הדירה. יש גם מקרים שההורה מתנה את העברת הדירה לילדו בתנאי שלא ירשום את מחציתה על שם בן או בת הזוג שלו.
נמנעים מניסוח כללים
עורכי הדין גור יהודה סביר ואבירם הנדל ממשרד גורניצקי, העורכים הראשיים של כתב העת 'הון משפחתי', תומכים בהבהרת המצב המשפטי באמצעות קביעת כללים ברורים שישרטטו את קו הגבול שבין מתנה לאלתר, שמגיעה עם מגבלות שנותן המתנה מטיל על המקבל, ובין מתנה מחמת מיתה, שהמעניק התכוון לתת רק לאחר מותו, שמקבלת תוקף רק עם מות המוריש.
הסוגיה הגיעה לאחרונה לבית המשפט העליון בפסק דין נחשון נגד נחשון. השופטים עוזי פוגלמן, יצחק עמית וענת ברון החליטו להימנע מניסוח כללים ברורים. לשיטתם, יש ללמוד על כוונת הצדדים מתוך שורה של תנאים ונסיבות, כגון לשון הסכם המתנה ונסיבות כריתתו, התנהגות הצדדים לפני ולאחר ההתקשרות ביניהם ואופיין וטיבן של המגבלות המוטלות על מקבל המתנה. על פי דעת הרוב (פוגלמן וברון), כוונת הצדדים היתה להעניק מתנה לאלתר, חרף ההגבלות שהוטלו על מקבל המתנה ושמירת חלק מהזכויות לנותן המתנה. על פי דעת המיעוט (עמית), הנסיבות מלמדות על כוונת מעניק המתנה לשמר את המתנה בשליטתו עד לאריכות ימיו, ולכן המתנה פסולה.
המשמעות המעשית של פסק הדין היא שבמקרים כאלה בית המשפט הוא שיקבע בכל מקרה לגופו אם המתנה "הושלמה" אם לאו. מדיניות שיפוטית זו ממשיכה את קו 'אפרופים' המפורסם, המעדיף להתחקות אחרי כוונת העסקה ותכליתה, במקום לדבוק בלשון ובמבנה הגלויים והפורמליים שלה. מצב זה משקף את הפער בין עורכי הדין, שמעדיפים כללים ברורים שיקלו עליהם לייעץ ללקוחות, ובין השופטים, שתומכים בגמישות פרשנית כדי להגיע לפסקי דין ההולמים את נסיבותיו של התיק המובא בפניהם.