החברה היא מבצרי

שיעורי מס מופחתים על חברות גורמים לבעלי נדל"ן פרטיים רבים לרשום אותם על שם החברה. זה אפשרי, וחשוב להסדיר זאת משפטית ומיסויית

חברות הן כלי מרכזי בניהול עסקים, הן בישראל והן בעולם. מערכת המשפט מכירה באישיותה המשפטית של החברה ומאפשרת לה לפעול באופן עצמאי ונפרד מבעלי המניות. דיני המס רואים בחברה כישות נפרדת אשר מוטל עליה מס השונה מהמס המוטל על יחידים. יחיד משלם על רווחיו מס בשיעורים השוליים (עשויים להגיע ל־50%), ואילו חברה משלמת מס בשיעור מס חברות העומד כיום על 26.5%. כאשר מחליטה החברה לחלק את רווחיה כדיבידנד לבעלי המניות היחידים, חל מס נוסף על הדיבידנד בשיעור של 25% או 30%, לפי העניין.
המחוקק מעודד
שיעורי מס מופחתים אלה, החלים על רווחי החברה הבלתי מחולקים, גרמו ללא מעט בעלי נדל"ן (בעיקר נדל"ן מסחרי שאינו דירות מגורים) לבקש לרשום את הכנסותיהם על שם חברה בבעלותם, ובכך להפחית את נטל המס המיידי. תכנון זה נפוץ ביותר, וניתן לראות כי המחוקק אף מעודד את ביצועו במקרים מסוימים כפי שאפרט.
משרדים בהרצליה. תכנון נפוץ . צילום: אוראל כהן עם זאת, חשוב לזכור כי עיקרון מנחה שנקבע בפסיקת בתי המשפט בדיני המס קובע כי בעל הנכס הוא בעל הפרי. כלומר, הבעלים של דמי השכירות הנו בעל הנכס, ולאו דווקא מי שקיבל בפועל את התקבולים לידיו. מכאן שאם הנכס נותר רשום על שם בעלי המניות היחידים, הרי שפקיד השומה יכול לטעון כי העובדה שהתקבולים נגבו על ידי החברה ונותרו בידיה, אינה גורעת מחובתם של בעלי המניות היחידים לשלם מס על דמי השכירות המגיעים להם כבעלי הנכס.
חשובה מאוד ההסדרה המשפטית והמיסויית של הבעלות בנדל"ן. העברת הנדל"ן מבעלי המניות היחידים לחברה טומנת בחובה, ברוב המכריע של המקרים, חבות במס שבח. מיותר לציין כי אף אחד לא שש לשלם מס על רווח פנקסני שטרם מומש החוצה. כדי להקל את ההעברות, כאמור, פתוחות בפני היחידים כמה דרכים לביצוען. הדרך הראשונה והפשוטה היא העברה לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר העברת הנכס מהיחיד לחברה בבעלותו ללא תמורה וללא חבות במס שבח. העברה זו אינה כפופה לתנאים רבים, אך היא מחייבת את החברה שקיבלה לידיה את הנכס לשלם מס רכישה מלא בשיעור 6% משווי הנכס.
הדרך השנייה היא העברה בפטור ממס לפי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה, המאפשר העברת הנכס מהיחיד לחברה בבעלותו ללא תמורה וללא חבות במס שבח, ובלבד שהמעביר והחברה עמדו ברשימת תנאים: שהמעביר מחזיק במשך שנתיים לפחות מיום ההעברה זכויות המקנות לו לפחות 90% בכל אחת מהזכויות בחברה; שהחברה מחזיקה בנכס במשך שנתיים לפחות מיום ההעברה. בחלופה זו תצטרך החברה לשלם מס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% משווי הנדל"ן. דרכים אלה מאפשרות ליחיד להעביר את הנדל"ן לחברה ולהפחית את נטל המס על הרווחים השוטפים.
לתכנן לטווח ארוך
עם זאת, למרות הפיתוי בביצוע העברות, אין לשכוח כי תכנון מס חייב להיעשות לטווח ארוך. מכאן, חובה לשקול טרם ההעברה את המועד המתוכנן למימוש הנכס ואת המועד שבו יצטרך היחיד למשוך את הרווחים לצרכיו הפרטיים. ככל שהיחיד רואה באופק מימוש הנכס או שאין ביכולתו לפתח את השקעותיו, והוא רואה צורך במשיכת רווחיו מהחברה בתוך זמן קצר, תקטן כדאיות המהלך. חשוב לשקול גם את ההשפעה לחקיקה פוטנציאלית בעניין חברות הארנק. אמנם חקיקה זו אינה צפויה בקרוב, אך יש לשקול את השלכותיה הצפויות למרות הבעייתיות הרבה שבה.
הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט
העברת נדל"ן מבעלי המניות היחידים לחברה טומנת לרוב חבות במס שבח. איש לא שש לשלם מס על רווח פנקסני שטרם מומש, זה ניתן להסדרה