משבר בטעם של פעם

מניתוח שוק הנדל"ן בניו יורק ב-100 השנים האחרונות, עולה כי השוק כיום מתנהג באופן דומה לתקופת המשבר בשנות ה-30. אם לשפוט לפי ניסיון העבר, הוא לא עומד להתאושש בשנים הקרובות

ניו יורק טיימס

<<בשנים שבהן פרח שוק הנדל"ן במנהטן, האשראי היה קל, הספקולנטים פיתחו בניין אחר בניין כדי לעמוד בביקוש לדירות והמחירים טיפסו והלכו, כשהם ניזונים מגלי מכירות חוזרות. ואולם אז בורסת וול סטריט צללה ושוק הדיור בעקבותיה, המחירים נחתכו ומכירות הדירות קפאו.

"רבים ציפו שההאטה האחרונה בוול סטריט תשפיע על בנייני הקואופרטיב, דבר שהתבטא במספר הפניות מצד מחפשי מציאות התרים אחר מה שמכונה 'נכסים במצוקה'", אמר אז אנליסט בתעשייה, "גילינו שפחות מחצי תריסר דירות הועמדו למכירה חוזרת כתוצאה מהמשבר בשוק". אפשר היה לחשוב שהאנליסט תיאר את הקיפאון העמוק שאליו הגיעה מנהטן לאחר משבר האשראי וקריסת ליהמן ברדרס ב-2008, אך הוא לא.

השנה היתה 1929, חודשים ספורים לפני הקריסה ותחילת השפל הגדול. לאחר מכן נרשמה תופעה נדירה בשוק הנדל"ן של ניו יורק: עשור שבו שוק הנדל"ן למגורים, הנמדד במחירי הרכישה למ"ר, ירד - כך עולה מניתוח מחירי הבתים במנהטן ב-100 השנים האחרונות שנערך על ידי ג'ון מילר, נשיא חברת השמאות מילר סמואל. מילר בחן דוגמאות מייצגות של נתוני מכירות והשכרות שפורסמו בחדשות ובדו"חות מטעם פרודנשל דאגלס אלימן, שחוגגת 100 שנה להיווסדה.

"אנשים חושבים שוול סטריט היא תופעה חדשה ושלפני 100 שנה הכל סבב סביב ייצור, אבל שירותים פיננסיים שיחקו תפקיד חשוב בכלכלה גם אז - ובייחוד בנדל"ן", אמר מילר, והוסיף כי אנליסטים בשנות ה-30 צפו כי שוק הנדל"ן יתאושש במהירות, בדיוק כפי שצפו רבים כשבועת הנדל"ן האחרונה התפוצצה.

"יש נסיקה ארוכה, ואז האסון פורץ וכולם אומרים 'אה, זה יימשך רק זמן קצר ואז נחזור לעסקים כרגיל'", הוא אמר, "אבל רק עשור לאחר הקריסה התחילו לראות שיפור בפעילות".

לפי הניתוח של מילר, מחירי הבתים ירדו בשנות ה-30 ל-160 דולר למ"ר, לעומת 492 דולר למ"ר בתקופת הפריחה של שנות ה-20, ו-267 דולר למ"ר בעשור שקדם לכך - לאחר שקלול האינפלציה. לקראת סוף העשור הואט קצב העיקולים והמשכנתאות נהפכו זמינות יותר, כשהבנקים החלו להציע מימון של 90%. אף שערכי הבתים עלו משמעותית בשנים שחלפו מאז - והגיעו לשיא של 16,381 דולר למ"ר בעשור האחרון - הם צללו בחדות שוב בתחילת העשור הנוכחי, ל-11,449 דולר.

דורותי הרמן, נשיאה ומנכ"לית פרודנשל דאגלס אלימן, אמרה שהופתעה לראות את ההקבלות בין מחזורי הגאות והשפל אז והיום, ואת תפקיד האשראי. לדבריה, "בשנות ה-20 הסוערות, וול סטריט פרחה, האשראי היה קל וצצו שפע של מכשירים פיננסיים יצירתיים, בלשון המעטה - וכל אותם גורמים הובילו לפריחה".

כמעט שני עשורים עברו בטרם חזרו המחירים לרמות של לפני השפל. אך בדומה לימינו, כאשר חלק מהבניינים נאלצים להשכיר מה שאין ביכולתם למכור, השכירות נהפכת לאטרקטיבית יותר - אפילו לאלה שידם משגת לקנות דירה. בין הדיירים הבולטים אז ניתן למצוא את ג'ון ד' רוקפלר, ששכר דירה בת 15 חדרים בשדרת פארק ב-1936, ואת וולטר קרייזלר, ששכר פנטהאוז מרוהט באותו רחוב ב-1934.

לבעלי אמצעים פחותים, נמצאו בניינים כמו ריוורסייד דרייב 230, שהחל להציע דירות להשכרה בספטמבר 1931 - לפי עלון מאותה תקופה. "עם נוף מרשים לנהר ההדסון", קירבה לאוטובוסים, תחנת רכבת תחתית ומרחב אחסון "די והותר", הבניין - בדומה לרבים בתקופתו - שווק הן כשער כניסה לעיר והן כמפלט ממנה.

ברחוב 83 איסט מספר 25 - אחד הבניינים הראשונים בניו יורק שבהם הותקנה מערכת מיזוג אוויר מרכזית - הוצעו דירות להשכרה שכללו מפרט משוכלל. העלון מסביר, בסעיף המכונה "מה שמיזוג אוויר יכול לעשות בשבילכם", שמשפחות יסבלו פחות מהצטננויות ושעקרות הבית יוכלו להכריז ניצחון ב"קרב האינסופי נגד האבק והלכלוך בעיר". הוא הוסיף כי "הווילונות שתתלו באוקטובר יישארו נקיים גם במאי". גולת הכותרת, לפי העלון, הם השקט והשלווה מהמולת העיר שבהם יזכו דיירי הבניין.

ואולם הדירות נועדו להגן על הדיירים לא רק מפני הלכלוך והרעש, אלא גם מפני אנשים מהסוג הלא-נכון. בחומרי השיווק מאותה תקופה של מאונט ורנון, מתחם דירות בקווינס הכולל גינות ציבוריות, צוינה לא רק הקירבה לאזורי קניות, לכנסיות, לבתי ספר ולתחבורה ציבורית, אלא גם העובדה שהוא נמצא בג'קסון הייטס המוגנת - שכונה שהכניסה ליהודים ולשחורים אליה היתה אסורה. במפרט שהוצע לשוכרים, שכלל תריסים ונציאניים וציורי קיר באמבט, הובטח גם כי "תשומת לב קפדנית ניתנת לבחירת הדיירים כדי לשמר את האופי הנהדר של מאונט ורנון".

ויש גם נכסים יוקרתיים יותר, כמו הבניין בשדרה החמישית 1020, שדירת הפנטהאוז שבו נמצאה עדיין בבעלות משפחת הקונה המקורי כשהעמידה אותו למכירה ב-46.5 מיליון דולר ב-2008 - יום לפני קריסת ליהמן. היא נמכרה הקיץ ב-26.75 מיליון דולר. בעלון מכירות משנות ה-30 צוין כי זו הדירה היקרה ביותר, ב-150 אלף דולר. בכתבה ב"ניו יורק טיימס" מ-1925 דווח כי נמכרה במחיר זה לסמואל ה' קרס.

והיו גם אפשרויות דלות תקציב: דירת דופלקס עם כניסה פרטית ברחוב 83 תומחרה ב-40 אלף דולר בגלל הסלון והקומה השנייה הקטנים יחסית. "העלות לעומת חלל ומיקום מקבילים בבית פרטי נמוכה להפליא", נכתב בעלון.