בכיר במינהל: "כשבנק ישראל שם מגבלות, זוגות צעירים נפגעים"

מה שעומד מאחורי המהלך המינהלי הלא שגרתי בתחום האשראי לדיור ששוקל בנק ישראל - הגבלת בנקים מלתת אשראי של יותר מ־60% משווי הנכס, כפי שנחשף אתמול ב"כלכליסט"- הוא הביטוי הלא ממש מובן "מדיניות מאקרו־יציבותית" (Macro־Prudential).

מונח כלכלי חדש יחסית זה מתאר את הצעדים שיש לנקוט כדי למנוע מצב שבו כשל מערכתי בתחום פעילות מוגדר, במקרה שלנו ענף האשראי לדיור, גולש לתחומי הפעילות הריאלית במשק. במקרה של בנק ישראל מדובר גם בשמירה על יציבות המערכת הבנקאית הנמצאת כבר בתחום אחריותו הישיר, ומה שכשל בתחום האשראי לדיור מסוגל לעולל למערכת הפיננסית ולכלל הפעילות במשק כבר ראינו במשבר הגלובלי האחרון לפני שלוש שנים.

בתגובה למהלך, שר השיכון אריאל אטיאס יבקש להיפגש עם הנגיד ולשמוע ממנו הבהרות. בכירים במינהל מקרקעי ישראל אמרו ל"כלכליסט": "הנגיד עושה לעצמו חיים קלים. ניסיון העבר מלמד שבכל פעם שבנק ישראל הפעיל מגבלות על שוק המשכנתאות בלי להבדיל בין רוכשי דירה ראשונה למשדרגי דיור, מי שנפגעו היו הזוגות הצעירים. כדי להוריד את מחירי הדירות, על בנק ישראל לאפשר הענקת אשראי ליזמים שרכשו קרקע לבנייה לדיור מהמינהל, ולתמרץ זוגות צעירים לרכוש דירות מחד ומאידך להכביד על המשקיעים".

שוק דיור רגיש ומתפתח

מה שעומד כעת על הפרק הוא זה: המשק הישראלי מתחיל לגלות סימני חולשה, והמצב באירופה עלול עוד להחמיר אותם בהמשך. במציאות כזו הבנק המרכזי צריך להפחית את הריבית כדי להוזיל עלויות ולהגביר את הביקושים, שיעודדו את הפעילות הכלכלית. אבל במדד המחירים יש סעיף סורר - סעיף הדיור, המבטא את מחירי השכירות ובעקיפין גם את מחירי הדירות בפועל - שכל הזמן רק עולה.

הפחתת הריבית תעודד עלייה נוספת במחירי הדירות, דבר שגם יגביר את האינפלציה וגם יעמוד בניגוד גמור לזעקה שהשמיעו מאות האלפים שיצאו בקיץ האחרון לרחובות. בנוסף, המשך העלייה הלא מבוקרת במחירי הדירות מקרב את היום שבו עלול מחירן לקרוס, ולגרור איתו את הבנקים וענפים נוספים במשק.

מסיבה זו בנק ישראל מנסה לטפל בבעיה שגולגלה למגרשו הפרטי לא באמצעות מהלך גורף בעל תופעות לוואי קשות כמו הפחתת ריבית. במקום זאת, הבנק מעדיף לנקוט מהלך "מאקרו־יציבותי": פעולה נקודתית שתטפל רק בבעיית מחירי הדירות. נטרול מוקש זה יאפשר לבנק ישראל להפעיל בעתיד, אם יהיה בכך צורך, את נשק הריבית, מבלי לחשוש מנתזים מצד סעיף הדיור.

הגבלת שיעור המימון באשראי לדיור היא ללא ספק צעד חריג בחומרתו. בניגוד לכל המהלכים הקודמים בתחום שנקט בנק ישראל בשנתיים האחרונות, הפעם לא מדובר בהשפעה על שיקוליו המסחריים של הבנק למשכנתאות אלא בהתערבות מינהלית בוטה, האוסרת עליו לבצע פעולה מסוימת.

מה שעשוי להקהות את עוצמת המהלומה על רוכשי הדירות, בעיקר זוגות צעירים ובעלי אמצעים כספיים יותר מצומצמים, היא העובדה שבנק ישראל יכול להחריג את ההנחיה ולהחיל אותה רק על משכנתאות מסכום מסוים ומעלה. צדו השני של הסיפור הוא שגם ההגבלה המינהלית שבה מדובר אינה בבחינת "נשק יום הדין" של בנק ישראל בנושא המשכנתאות. כאשר הגבלה זו תהפוך לעובדה מוגמרת, יוכל תמיד בנק ישראל, אם וכאשר יתעורר בכך צורך, להפחית את שיעור המימון המותר, נניח ל־50% ואף פחות.

עד כאן התיאוריה. בפועל, מה שיקבע את יישום המהלך הוא מצב שוק הדיור. בדיון הריבית האחרון, בחודש שעבר, ציינה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל כי "למרות ההתמתנות שחלה בעליית סעיף הדיור בשנה האחרונה, נרשמה בחודשים האחרונים התאוששות בהיקף המשכנתאות שניתנו ובמספר העסקאות בשוק הדיור".

על חשבון החלשים

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות IBI מעדיף להתמקד בחלקה הראשון של הפסקה שציינה הוועדה המוניטרית. לדבריו, נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה די עקבית בשיעור מצטבר של 1.2% במחירי הדירות מאז חודש אוגוסט 2011. "שוק הנדל"ן נמצא במצב די רגיש", הסביר אתמול גוזלן בשיחה עם "כלכליסט", "שבו יש גם ירידה במחירים וגם עלייה משמעותית במלאי הדירות הלא מכורות. מסיבה זו, הסיכון להתאמה חדה כלפי מטה במחירי הדירות עולה באופן משמעותי על האפשרות להתאמת מחירים חדה בכיוון ההפוך. לכן, צעד שנועד לצנן ביקושים לדיור בתקופה הנוכחית הוא די בעייתי, ולדעתי הסבירות ליישומו בפועל נמוכה".

"בנק ישראל מעוניין בהתאמת מחירים הדרגתית כלפי מטה", מוסיף גוזלן, "אבל בנושא זה הוא מהלך על חבל דק והדינמיקה של התקופה האחרונה לא מחייבת לדעתי התערבות חיצונית".

יכול להיות שבנק ישראל יוזם את המהלך כדי להגיע ל"נחיתה רכה" במחירי הדירות?
"ברור, אבל זה לא דבר פשוט. רצוי שהתאמת מחירי הדירות תהיה הדרגתית. אם זה לא יקרה, תהיה למשק בעיה".
"אנשים רוצים עדיין לקנות, זה לא ישתנה" אומר בכיר במערכת הבנקאית. "אם פישר יוריד את רף המינוף למשכנתאות - אנשים ימצאו דרך לעוד 100־150 אלף שקל, בין אם זה הלוואה מההורים, מחברים, כרטיסי אשראי וגם ממקומות אחרים".

מחקר שביצע בנק ישראל ופורסם בתחילת חודש מרץ הראה כי צעדי בנק ישראל בשוק הדיור - הגבלת רכיב הפריים במשכנתאות לשליש וייקור המשכנתאות מעבר ל־60% משווי הנכס - הקשו בעיקר על רוכשי דירה ראשונה. במילים אחרות, מחקריו של בנק ישראל מראים בבירור שמי שנפגע הם האוכלוסיות החלשות ואילו החזקות, אלו שמסוגלות לרכוש דירות להשקעה אינן מושפעות מצעדי הבנק המרכזי.

מנתוני בנק ישראל עולה כי מי שזקוק למשכנתאות של יותר מ־60% משווי הנכס הן השכבות החלשות כאשר בחודש מרץ האחרון לא פחות מ־57% מהמשכנתאות שניטלו לדירות בשווי של עד 1.2 מיליון שקל היו בשיעור מינוף של יותר מ־60% משווי הדירה.

הבנקים יעמדו בהפסדים

אלון גלזר, סמנכ"ל המחקר בלידר שוקי הון, אמר אתמול: "פישר מקדים תרופה למכה. יש הרגשה שהציבור חוזר
להסתער על הנדל"ן ופישר רוצה לרסן את השוק".

ב־2011 עמדו רווחי חמשת הבנקים הגדולים ממשכנתאות על היקף של 733 מיליון שקל כאשר שיעור הפסדי האשראי עמד על 51 מיליון שקל לעומת 13 מיליון שקל ב־2010. גם נתון זה עדיין רחוק מזעזוע המערכת הבנקאית שרווחיה הסתכמו בשנה החולפת ב־7 מיליארד שקל. הנפגע העיקרי מהצעד יהיה בנק מזרחי טפחות, המחזיק נתח של 34% בשוק המשכנתאות, שהיוו גם 35% מהרווח הנקי של הבנק בשנה החולפת - 1.04 מיליארד שקל. עם זאת, גלזר מעריך כי נמשיך לראות צמיחה בשוק המשכנתאות אך אטית מבשנים האחרונות - במזרחי טפחות וגם בשאר הבנקים.